N°Minute:25/00590

DOSSIER : N° RG 24/01039 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PICK

Copie exécutoire à

SELARL BPG AVOCATS

expédition à

M^e Philippe CALAFELL

le 25 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mai 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 01 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 4 novembre 2023, Madame [X] [J] a donné à bail à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] un immeuble à usage d’habitation de 85 m2 habitable avec garage et cellier situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 14.82 euros au m2 soit 1260 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Par courriers recommandés en date du 20 mars 2024 puis 30 avril 2024, les époux [V] ont écrit à Madame [J] pour lui demander de diminuer le montant du loyer en raison d’un écart constaté entre la surface indiquée dans le contrat de bail et la surface réelle et de terminer les travaux dans la maison.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [J] a fait signifier à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V], par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 5200 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 30 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] ont saisi par requête en date du 12 juillet 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER pour solliciter le remboursement d’un trop perçu de loyer par Madame [X] [J].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 13 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [X] [J] a fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] pour l’audience du 19 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 ; notamment de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion et de payer la somme de 1800 euros au titre du solde des loyers.

Saisie par les époux [V], la commission départementale de conciliation de l’Herault a rendu le 27 septembre 2024, un avis de non conciliation entre les parties.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] daté du 16 décembre 2024. La conclusion du diagnostic est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

***

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

Madame [X] [J] était représentée par son conseil. Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] étaient représentés par leur conseil.

Madame [X] [J] a sollicité que :

Vu la saisine de la juridiction incompétente pour statuer sur le plafonnement des loyers et l’application de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 et en l’état de la saisine d’une autre juridiction.

Vu l’irrégularité manifeste de la saisine du juge par requête et non pas assignation,

Vu le comportement des requis qui ont suspendu le paiement des sommes dus sans y être autorisés par un juge compétent pour séquestrer les sommes,

SE DECLARER compétent pour statuer sur la demande de provision,

Au principal,

Tenant le non-paiement des sommes dues dans le délai du commandement,

CONSTATER la résiliation liant les parties en date du 4 novembre 2023,

ORDONNER l’expulsion des requis ainsi que de tous occupants de leur chef,

CONDAMNER les requis à payer à titre de provision le somme de 7.070€ (compte à parfaire ou à compléter).

Subsidiairement,

VU la contestation émise devant une autre juridiction irrégulièrement saisie, incompétente pour statuer sur le litige opposant les parties et les paiements des acomptes à partir d’un compte situé à l’étranger,

ORDONNER le séquestre des fonds dus à la date de l’audience soit 7.070 € , entre les mains de Monsieur le bâtonnier en qualité de séquestre.

DIRE que la quotepart de la mensualité contestée par les requis soit la somme de 300€ avant le 5 entre les mains du séquestre,

A défaut d’un retard ou non-paiement entre les mains du séquestre du principal et de l’échéance mensuelle avant le 05 de chaque mois,

AUTORISER Mme [J] à poursuivre la procédure d’expulsion, avec le concours de la force publique.

ORDONNER l’expulsion des requis ainsi de tous occupants de leur chef de l’immeuble loué qu’ils occupent [Adresse 4],

DIRE que les meuble meublant le bien occupé seront laissés dans l’appartement jusqu’à restitution sauf meilleur accord,

CONDAMNER les requis à payer au titre du solde des loyers et charges à la date de l’audience soir 300 € x 6 soit 1800€ (compte à parfaire ou à compléter).

FIXER l’indemnité d’occupation en contrepartie de l’occupation de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] jusqu’à libération des lieux à l’amiable ou dans le cadre d’une procédure d’expulsion à 1.300 euros par mois,

CONDAMNER en tant que de besoin les requis à payer cette somme mensuellement jusqu’à la libération des lieux.

DEBOUTER les requis de leurs demandes fins et conclusions.

CONDAMNER les requis aux entiers dépens ainsi qu’à 1500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

A l’audience, Madame [X] [J] a modifié ses demandes en ce que sa demande subsidiaire de séquestre des loyers est devenue sa demande principale.

En défense, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] ont demandé :

Vu la loi du 06 juillet 1989 notamment en ses articles 3, 23 et 24 ;

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les articles 81 et 82 du code de procédure civile ;

A titre principal,

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses excédant le champ de compétence de la juridiction de céans.

RENVOYER les parties devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant au fond par application des articles 81 et 82 du code de procédure civile ;

JUGER que le loyer qui aurait dû être sollicité par la bailleresse ne pouvait excéder la somme de 726€ par mois hors charge tenant l’erreur de superficie présente au bail ;

ORDONNER le remboursement du trop-perçu au titre des loyers et provision sur charges, soit au 10 février 2025 la somme de 3.035,4€, somme à parfaire ;

JUGER qu’au jour de la prise d’effet du commandement de payer soit le 5 août 2024, les locataires avaient payé la somme de 8.550€, alors que la somme que pouvait exiger la bailleresse n’était que de 5.454 € (solde des loyers et du dépôt de garantie) ;

JUGER en conséquence que le commandement visant la clause résolutoire n’a pas pu provoquer la résiliation du bail ;

DEBOUTER la demanderesse de ses demandes, fins et conclusions ;

ORDONNER le remboursement de la somme de 500 € au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées ;

CONDAMNER Madame [J] à produire l’intégralité des quittances de loyers adressées au nom des locataires et correspondant à la période de location depuis leur entrée dans les lieux, le tout dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire

ACCORDER aux concluants 24 mois de délais afin de régler la dette qui sera définie par la juridiction de céans,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [X] [J] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [X] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions pour l’exposé des moyens.

A la suite de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

En l’espèce, Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] soulève une contestation dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Ils soutiennent qu’une erreur sur la surface habitable du logement mentionné au bail affecte le montant du loyer en ce que ce dernier est calculé sur un loyer de référence majoré au mètre carré.

Au soutien de cet argument, ils invoquent que le bail en date du 4 novembre 2023 indique une superficie de 85 m2 mais qu’en réalité le DPE fourni le 21 février 2024 mentionne une surface de 66.19 m2. Une expertise amiable à l’initiative de Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] en date du 02 juillet 2024 indique une surface réelle d’environ 66 m2.

Ils indiquent avoir sollicité Madame [X] [J] pour une diminution du prix du loyer par courriers recommandés en date du 20 mars 2024 puis du 30 avril 2024. Ils soulignent avoir informé par mail en date du 15 avril 2024 le syndicat de copropriété de la situation, avoir saisi la DDETS le 11 juillet 2024 ainsi que la commission départementale de conciliation de l’Hérault le 15 juillet 2024. Enfin, ils soutiennent avoir saisi par requête le juge des contentieux de la protection en date du 12 juillet 2024 pour demander le remboursement d’un trop perçu de loyer du fait de la différence de surface habitable.

De son côté, Madame [X] [J] conteste ces arguments indiquant que la requête est illisible, qu’elle est irrecevable car la demande est indéterminée et qu’il est nécessaire de déterminer le prix du loyer relevant de la compétence du juge.

Il ressort des pièces de la procédure que selon le décompte produit par Madame [X] [J], Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] ont cessé de payer les loyers à compter du mois de février 2024 avant de laisser en impayé une différence de 300 euros pour le mois de juillet 2024 puis de 408.80 euros à partir du mois de septembre 2024. Les locataires font ainsi valoir une exception d’inexécution de paiement du loyer du fait de la différence de surface habitable entre le bail et le DPE.

Ce décompte corrobore les allégations de Monsieur [G] [V] et Madame [B] [V] invoquant auprès de leur propriétaire à compter de février 2024 une difficulté à propos de la surface habitable et par conséquent du montant du loyer.

Ainsi, l’exception d’inexécution découlant de la détermination de la surface habitable et de la fixation du prix du loyer ne semble pas immédiatement vaine et laisse subsister un doute sur le sens de la décision rendue au fond. Madame [X] [J] concède elle-même dans ses écritures que la fixation du montant du loyer relève de la compétence du juge du fond et non pas du juge des référés.

En tout état de cause, au regard des éléments précités, cette contestation ne peut être déclarée purement dilatoire au regard de l’instance pendante au fond. Par ailleurs, il ne revient pas au juge des référés de se prononcer sur la recevabilité de la requête de Monsieur [G] [V].

En l’espèce, il convient de constater, au regard des éléments versés aux débats par l’ensemble des parties, qu’un débat contradictoire au fond doit avoir lieu, débat qui échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande principale de séquestre

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les articles 1961 et suivants du code civil dispose que le juge peut établir un séquestre judiciaire notamment d’une somme d’argent.

En l’espèce, le séquestre judiciaire est en effet une mesure conservatoire prononcé par le juge des référés.

Toutefois, la question de fond soulevée en l’espèce est in fine la fixation du montant du loyer.

Dès lors, il est inopportun de fixer une somme à séquestrer puisqu’un débat au fond doit avoir lieu sur ce point qui échappe précisément à la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires ;

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNONS Madame [X] [J] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS