Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [T]

1 allée Anabta

Opalin Etage 1 Porte A107

44340 BOUGUENAIS

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02281 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEU3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [V] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [V] [T] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, 1 allée Anabta, Bouguenais Opalin – 1er étage – Porte n°A107 – 44340 BOUGUENAIS, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 269,94 € pour le logement et de 26,15 € pour ses annexes, outre une provision sur charges de 69,22 € par mois.

Le 3 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 602,15 € au titre des loyers échus et impayés au 31 décembre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 avril 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater à compter du 03/02/2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 14/02/2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 30/03/2023 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail en date du 30/03/2023 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [T], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 783,49 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14/03/2024 avec intérêts de droit à compter du 03/01/2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 03/02/2024 ou du 14/02/2024 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant qu’elle maintenait également sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 1.380,27 € selon le décompte arrêté au 3 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [V] [T] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé :

[…] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 7 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 3 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [V] [T] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [V] [T] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant, il n’en a pas non plus justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 4 février 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion du locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [V] [T], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [V] [T] sera en outre condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.380,27 € au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 127,88 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être retirées du décompte les pénalités d’enquête sociale (3 x 7,62€, soit 22,86 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Monsieur [V] [T] n’a pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [V] [T] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.229,53? € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 602,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 3 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 4 février 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 1 allée Anabta, Bouguenais Opalin – 1er étage – Porte n°A107 – 44340 BOUGUENAIS ;

DIT que Monsieur [V] [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [V] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :

—  1.229,53? € (MILLE DEUX CENT VINGT-NEUF EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal du 3 janvier 2024 sur la somme de 602,15 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 342,06 € pour le logement et 33,62 € pour le stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 3 janvier 2024 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET