Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26 Place Rosa Parks – BP 83618

44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [U] [N], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X]

2 Rue Clément Marot

Logement n°72 – Etage 03

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 décembre 2023

date des débats : 21 décembre 2023

délibéré au : 18 avril 2024

prorogé au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02304 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MMQN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [R] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a consenti à [R] [X] le bail d’un logement de type 3 sis 2 rue Clément Marot, 3ème étage, Logement n°72 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 281,95 € outre 95,39 € de provision mensuelle pour charges.

Par un jugement en date du 9 juin 2022, la demande de NANTES METROPOLE HABITAT tendant à la résiliation de dudit bail a été déclarée irrecevable pour avoir fourni tardivement au Greffe la preuve de la réception de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Le juge a tout de même condamné [R] [X] au paiement en principal de la somme de 3.781,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 avril 2022, terme de mars 2022 inclus. Par un acte d’huissier de justice en date du 20 septembre 2022, ce jugement a été signifié en étude à [R] [X].

Par acte d’huissier de justice du 21 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.145,30 € arrêté au 6 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— concilier les parties s’y faire se peut, et à défaut entendre constater l’accomplissement des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, diligences restées vaines ;

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 8.926,29 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 mai 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 291,37 € au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 21 mars 2023.

Le diagnostic social et financier transmis au tribunal par les services sociaux du département a été reçu le 6 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [U] [N], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.682,46 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 décembre 2023. NANTES METROPOLE HABITAT indique qu’un paiement de 200 € est intervenu le 8 novembre 2023, le précédent datant de juin 2021 et que le montant actuel du loyer est de 111,66 €, déduction faite de l’allocation personnalisée au logement. Elle précise qu’un premier jugement est déjà intervenu condamnant le locataire au paiement de la somme de 3.781€. La demande actuelle porte sur un complément de dette à hauteur de 5.682,46€ et des troubles de voisinage. Elle déclare s’opposer aux délais de paiement proposés par le locataire.

[R] [X], comparant à l’audience, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir rester dans le logement ; il propose de rembourser sa dette à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer courant.

Les deux parties étant présentes, [R] [X] ayant été régulièrement cité à étude, le jugement à intervenir sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 6 août 2021, dont l’organisme a accusé réception le 12 août 2021, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 juillet 2023.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience en date du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 21 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.145,30 € arrêté au 6 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [R] [X].

Sur la dette locative

L’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 7 mai 2021.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.463,63 €, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse duquel il convient de déduire la somme de 3.781,17€ correspondant au principal de la condamnation du 9 juin 2022 ainsi que les frais de procédure qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens.

En conséquence, [R] [X] sera condamné au paiement de 5.682,46 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats et des déclarations de NANTES METROPOLE HABITAT lors de l’audience que les difficultés de paiement sont apparues dès juin 2021, le bail ayant été signé en mai 2021 ; depuis cette date, [R] [X] n’a effectué qu’un unique paiement à hauteur de 200 € en novembre 2023 et n’a donc pas repris le paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience du 21 décembre 2023.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés financières de [R] [X] sont apparues en raison de son incarcération de septembre 2021 à septembre 2022, soit pendant un an. Il n’a pas d’autres ressources que le revenu de solidarité active.

Aucun élément ne permet d’affirmer que le locataire est désormais en mesure d’effectuer des remboursements en sus du loyer mensuel et ainsi, aucun délai de paiement ne sera accordé à [R] [X].

Le défendeur sera ainsi également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 15 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 403,86 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [X], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État, rappelant qu’il a été condamné aux dépens, à l’exception du commandement de payer du 21 septembre 2021, par le précédent jugement du 9 juin 2022.

Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2021 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [R] [X] s’agissant d’un logement de type 3 sis 2 rue Clément Marot – 3ème étage – Logement n°72 – 44300 NANTES, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 281,95 € et 95,39 € de provision mensuelle pour charges, sont réunies à la date du 22 mai 2023 ;

CONDAMNE [R] [X] à payer NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 5.682,46 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers et charges échus et impayés au 14 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [R] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 15 décembre 2023 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 403,86 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [R] [X], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [R] [X] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE [R] [X] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY