Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières Etage 16

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [W] [L], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [R]

3 rue du Clos Saint Père

Etage 2

44020 BOUGUENAIS

représenté par Maître Gwenola VAUBOIS, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024

date des débats : 13 juin 2024

délibéré au : 05 août 2024

RG N° N° RG 24/01520 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7RM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Gwenola VAUBOIS + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [D] [R] un logement lui appartenant sis, 3 rue du Clos Saint Père – 2ème étage – Logement n°063L0797 – 44340 BOUGUENAIS, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 442,20 €, outre une provision sur charges de 56,35 € par mois.

Le 1er décembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.944,96 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 19 avril 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater la résiliation du bail signé le 29/07/2022 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 29/07/2022 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [D] [R] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2.867,76 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [D] [R] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 539,28 € à compter du 12/01/2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [D] [R] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Monsieur [D] [R] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Madame [W] [L] munie d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.120,35 € selon le décompte arrêté au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [R], valablement représenté par son conseil, a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 50 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a été fait état d’aucun dossier concernant Monsieur [D] [R].

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 19 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 23 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [D] [R] le 1er décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.944,96 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.120,35 € au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Apparaissent toutefois au décompte, à partir de février 2024, des pénalités d’enquête sociale (4 x 7,62 €, soit 30,48 €) qu’il convient de retirer de la dette dès lors qu’elles ne pas justifiées par le bailleur, lequel ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Comparant, Monsieur [D] [R] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [D] [R] sera condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.089,87 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.867,76 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [D] [R] a repris le règlement intégral de son loyer courant à compter du mois d’octobre 2023, étant précisé toutefois qu’en raison d’une baisse du montant de son allocation logement depuis avril 2024 les règlements effectués en avril, mai et juin 2024 sont d’un montant inférieur au montant de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [D] [R] a été victime d’un accident du travail le 29 septembre 2023 et qu’il n’a toujours pas repris d’activité professionnelle. Ses revenus sont constitués d’indemnités journalières de 1.934 € par mois. Lors de l’entretien avec le travailleur social, Monsieur a évoqué des dettes d’énergie et d’eau en sus de sa dette de loyers, mais également des sommes dues à son entourage qui lui aurait prêté de l’argent, ainsi qu’un crédit à la consommation.

Lors des débats, Monsieur [D] [R] a confirmé ces éléments et précisé qu’il vivait seul dans le logement et n’avait aucune pension alimentaire à régler.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 50 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord au regard de la reprise des paiements.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord express du bailleur à l’octroi de délais de paiement, et ce alors même que les derniers règlements effectués par Monsieur [D] [R] sont d’un montant inférieur au loyer courant en raison de la diminution de son allocation logement, il convient d’accorder à celui-ci des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif, étant précisé par ailleurs qu’il dispose de ressources devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du règlement du loyer courant.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [D] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 539,28 € par mois selon les termes de l’assignation, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [D] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 3.089,87 € (TROIS MILLE QUATRE VINGT NEUF EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse,outre les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.867,76 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [D] [R] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 2 février 2024 ;

DIT que Monsieur [D] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 3 rue du Clos Saint Père – 2ème étage – Logement n°063L0797 – 44340 BOUGUENAIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 539,28 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A. PARES L. GAILLARD-MAUDET