TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02287 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEU4

Minute 25-

Jugement du :

02 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 02 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 03 octobre 2025

DEMANDERESSES :

S.A.S.U. GLOBAL EXPLOITATION agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A. SEYNA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées par la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U] [C]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 3 juillet 2024, la SASU GLOBAL EXPLOITATION a consenti à Madame [C] [N] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 516,00 euros charges comprises.

Par acte du 1er juillet 2024, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la SA SEYNA lui a réglé le montant du loyer et charges impayés du mois de septembre 2024 pour la somme totale de 516 euros.

Un commandement de payer a été délivré en conséquence au locataire le 26 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 032,00 euros.

Par acte d’huissier du 23 juin 2025, dénoncé le 26 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA ont fait assigner à comparaître Madame [C] [N] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6];

— la condamnation de Madame [C] [N] au paiement :

— de la somme de 1 785,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 juin 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit la somme de 265 euros à la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la somme de 1520 euros à la SA SEYNA ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 3 octobre 2025, la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA, représentées par leur avocat, maintiennent leurs demandes et actualisent l’arriéré locatif à la somme de 1 520,00 euros dus à la caution et 1560, 46 euros à la bailleresse.

Bien que régulièrement assignée, Madame [C] [N] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [C] [N] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA.

Sur la recevabilité de la demande.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

L’article 24 IV prévoit que « Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, il est établi que la CCAPEX a été saisie par le bailleur le 27 novembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2025.

*

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

De même, les quittances subrogatives stipulent que la SA SEYNA est subrogée dans tous les droits et actions à l’encontre du locataire débiteur.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail d’habituation

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du contrat prévoit que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA versent aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2025 ainsi que le commandement de payer en date du 26 novembre 2024.

Les pièces produites permettent de constater que le Madame [C] [N] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers et charges à compter d’août 2024.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [C] [N] et son expulsion des lieux, dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer et un décompte laissant apparaître une somme due à hauteur de 3 080,46 euros à la date du 1er septembre 2025.

Il résulte des quittances subrogatives produites que la SA SEYNA a remboursé à la bailleresse la somme totale de 1520 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA et Madame [C] [N] sera condamnée au paiement de la somme de

1560,46 euros à la SASU GLOBAL EXPLOITATION ;1520 euros à la SA SEYNA ;représentant les loyers et charges impayés à la date du 1 septembre 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la SASU GLOBAL EXPLOITATION une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [C] [N] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA recevables en leur action en résiliation du bail;

PRONONCE la résiliation au bail d’habitation conclu entre la SASU GLOBAL EXPLOITATION et Madame [C] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] aux torts exclusifs de Madame [C] [N], à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [N] et de celle de tous occupants de son chef;

DIT qu’à défaut par Madame [C] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer en deniers ou quittances à la SASU GLOBAL EXPLOITATION la somme de 1560,46 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 1 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer en deniers ou quittances à la SA SEYNA la somme de 1520 euros, représentant les loyers et charges échus et impayés au 1 septembre 2025 et pris en charge par la caution, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à la SASU GLOBAL EXPLOITATION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à la SASU GLOBAL EXPLOITATION la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge