Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L]

Logement 49 Résidence Le Clos de la Brosse

Les Couêts 2 Rue Georges Brassens

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00774 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3GK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [T] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur [T] [L] un logement lui appartenant sis, Résidence Le Clos de la Brosse – 2 rue Georges Brassens – Porte n°49 – 44340 BOUGUENAIS, ainsi qu’un garage, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 512,52€ pour le logement, 58,62 € pour le stationnement et 16,16 € pour les accessoires, outre une provision sur charges de 32,51 € par mois.

Le 7 décembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer à Monsieur [T] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.734,31 € au titre des loyers échus et impayés au 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, notifié le jour même au représentant de l’Etat dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [T] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 7 février 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et de tout occupant de son chef du logement situé 2 rue Georges Brassens (logement 49) 44340 BOUGUENAIS, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [T] [L] la somme de 2.763,21 € arrêtée au 31 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 415,62 € restera acquis à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Monsieur [T] [L] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Monsieur [T] [L] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [T] [L] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle LA NANTAISE d’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.748,52 € selon le décompte arrêté au 3 septembre 2024. La société bailleresse s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le locataire, au regard de la taille du logement, trop grand et donc trop cher.

Monsieur [T] [L] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Il a déclaré avoir effectué un paiement de 400 € le 6 septembre 2024 et avoir présenté une demande de relogement pour avoir un loyer moins élevé. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 40 à 50 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [T] [L] a déclaré n’avoir pas déposer de dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

En cours de délibéré, et comme la Présidente le lui avait demandé, la société bailleresse a transmis un décompte actualisé arrêté au 9 septembre 2024, laissant apparaitre la réalité du paiement de 400 € évoqué par Monsieur [T] [L] lors des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 1er mars 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 4 mai 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.748,52 € au 3 septembre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [T] [L] a reconnu le montant sollicité, déclarant toutefois avoir effectué un paiement de 400 € le 6 septembre 2024.

En cours de délibéré, la société bailleresse a transmis un nouveau décompte laissant effectivement apparaître l’enregistrement d’un paiement de 400 € le 9 septembre 2024.

En conséquence, Monsieur [T] [L] sera condamné à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 3.348,52 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 2.763,21 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il sera en outre rappelé que le dépôt de garantie d’un montant de 415,62 € viendra en déduction des sommes dues au bailleur conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [T] [L] le 7 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.734,31 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par le bailleur laisse apparaître que Monsieur [T] [L], qui perçoit toujours une allocation logement, a repris le règlement intégral de son loyer courant, et ce depuis quelques mois.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [T] [L] rencontre des difficultés pour régler son loyer depuis sa séparation en 2020, précisant qu’il ne parvient pas à se dégager un salaire suffisant de son activité d’auto-entrepreneur et qu’il ne perçoit donc actuellement que le RSA.

Lors des débats, Monsieur [T] [L] a confirmé que ses ressources s’élevaient à 400 € par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 40 à 50 € par mois en sus du loyer courant.

La société bailleresse s’est pour sa part opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire, expliquant que le logement était trop grand pour celui-ci et qu’en conséquence le loyer était trop élevé au regard de ses revenus.

Dans ces conditions, bien que Monsieur [T] [L] ait repris le règlement de son loyer courant avant l’audience, il appparaît toutefois que ses revenus sont insuffisants pour envisager qu’il puisse s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du règlement de son loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [T] [L] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [T] [L] sera par ailleurs condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 661,54 € selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter LA NANTAISE d’HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Monsieur [T] [L] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 3.348,52 € (TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE HUIT EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 2.763,21 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, sous réserve de la déduction, le cas échéant, du dépôt de garantie d’un montant de 415,62 € ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [L] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 8 février 2024, du bail portant sur les lieux loués sis Résidence Le Clos de la Brosse – 2 rue Georges Brassens – Porte n°49 – 44340 BOUGUENAIS, outre un garage ;

DIT que Monsieur [T] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 661,54 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 décembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET