TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/04723 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4DA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [S] [O] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S] [H]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [M] a donné à bail en date du 24 février 2023, à Monsieur [B] [H] un bien à usage d’habitation de type 2 situé [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 6], moyennant un loyer de 450,00 euros majoré d’une provision pour charges de 130,00 €, payables à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés au titre des mois de décembre 2023 et janvier 2024, Monsieur [X] [M] a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 2 février 2024 à Monsieur [B] [H] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.160,00 € à titre principal.

Par lettre recommandée avec A.R. du 15 février 2024, reçue le 19 février 2024 auprès de l’agence IMM mandataire du bailleur, Monsieur [B] [H] a donné congé du logement loué et indiqué que sa date de départ effective des lieux serait le 15 mai 2024.

Les causes du commandement de payer du 2 février 2024 n’ayant pas été réglées, Monsieur [B] [H] a cependant personnellement quitté les lieux, sans procéder toutefois à un constat d’état des lieux de sortie, et sans restituer les clés au bailleur à la date d’expiration de son préavis fixé au 19 mai 2024.

Monsieur [X] [M] a ensuite eu connaissance par son agence-mandataire de ce qu’un sous-locataire -dénommé Juan- non autorisé occupait illégalement les lieux, avec la femme et le fils de ce dernier.

Par conséquent, suivant acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, Monsieur [X] [M] a fait assigner Monsieur [B] [H], locataire en titre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant au fond, aux fins suivantes :

A titre principalDans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été restitués au jour de l’audience, valider le congé délivré par le preneur à la date du 19 mai 2024 ;

A titre subsidiaireConstater acquise au profit de Monsieur [M] la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;

A titre infiniment subsidiairePrononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie et de sa sous-location illicitement consentie à un tiers ;

Et en tout état de cause,- Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [H] ainsi que tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du CPCE ;

— Supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du CPCE ;

— condamner Monsieur [B] [H] à payer au demandeur :

la somme de 6.034,26 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 1.160 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur ;à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges /TOM/cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir ;

sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir ;

la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice né de la violation du droit de propriété absolue du bailleur et de la mise en sous-location en espèces ;condamner Monsieur [B] [H] à payer au demandeur la somme de 1.200,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [M], représenté par son avocat substitué, a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives en actualisant la dette locative à la somme de 7.225,76 euros à la date du 5 novembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus).

Monsieur [B] [H], régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Une fiche de diagnostic social et financier a été transmise au greffe avant l’audience, d’où il ressort que le rendez-vous proposé le 26 novembre 2024 par le travailleur social à Monsieur [B] [H] n’a pas été honoré par ce dernier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 1er octobre 2024 soit six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé dès le 5 février 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [B] [H], suite au commandement de payer délivré le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET SUR L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 2 février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 24 février 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe VIII des conditions générales-page 5), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 1.160,00 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [B] [H] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 1.160,00 euros, expirant le lundi 2 avril 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 2 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [B] [H], et de tout occupant du logement de son chef, sera ordonnée, en conséquence, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ceci conformément aux dispositions des articles L.153-1, L.153-2 et L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y aura pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande du requérant visant à obtenir une astreinte de 100 € par jour de retard, l’expulsion accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique s’avérant amplement suffisante.

En outre, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [B] [H] devra quitter, ou tous occupants de son chef, le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, étant précisé qu’il ne sera pas fait droit à la suppression de ce délai de deux mois (article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) pour quitter les lieux sollicité par Monsieur [X] [M]. En effet, la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [B] [H] n’a pas été rapportée au cas d’espèce, tandis qu’il n’apparaît pas plus établi que son sous-locataire présumé soit entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ainsi, faute pour le locataire en titre de quitter les lieux dans le délai précité, ce dernier pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef.

Enfin, il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dans le cadre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES ARRIERES ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [H] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 2 avril 2024 et, à compter du 3 avril 2024, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, en occupant personnellement le logement sans droit ni titre depuis le 3 avril 2024 – ou ayant introduit illégalement dans les lieux une tierce personne sans aucune autorisation et dans le cadre présumé d’une sous-location – Monsieur [B] [H] cause manifestement un préjudice au propriétaire-bailleur qui ne peut ainsi disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

En effet, à l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que Monsieur [X] [M] produit un décompte actualisé des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés daté du 5 novembre 2024 démontrant que Monsieur [B] [H] demeure redevable d’une somme – hors frais de poursuite – s’élevant à 7.225,76 €.

Absent à l’audience – bien que régulièrement cité – Monsieur [B] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Monsieur [B] [H] devra donc être condamné à verser à Monsieur [X] [M] une somme de 7.225,76 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 5 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Monsieur [B] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation – au titre de l’occupation indue du logement – d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés – suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024 – laquelle sera calculée à compter du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Monsieur [X] [M] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [H] au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, sans justifier, ni caractériser, à l’appui de sa demande, la nature précise ou le montant estimé du préjudice qu’il estime avoir subi du fait de la violation de son droit de propriété et de la mise en sous-location présumée de son logement.

Sa demande de ce chef ne pourra donc qu’être purement et simplement rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [B] [H], ce dernier sera condamné à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre Monsieur [X] [M] et Monsieur [B] [H], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [H], occupant sans droit ni titre du logement, et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux (articles L411-1 et L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution), faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 7.225,76 € (sept mille deux cent vingt-cinq euros et soixante-seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) et hors frais de procédure ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [X] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, calculée à compter du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que lesdites condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [X] [M] une somme de 750,00 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,