Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 27 Juin 2025

__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des coproproétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7]

sis au [Adresse 5]

représenté par son syndic le CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Avril 2025

date des débats : 25 Avril 2025

délibéré au : 27 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRZN

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à Nantes a fait assigner M. [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées.

Suivant ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande au tribunal la condamnation de M. [L] [Z] au paiement des sommes de :

-4.688,65 euros dont 3.603,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023 qui porteront également intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 10 avril 2025 et 1.084,80 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire,

-1.500 euros de dommages et intérêts,

-2.322 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le tribunal ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait valoir que M. [L] [Z] est copropriétaire des lots n°1322 et 1337 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 7] se trouvant [Adresse 4] à [Localité 8].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il ne procède pas au paiement en dépit de relances et mises en demeure notamment le 8 décembre 2023.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [L] [Z] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [L] [Z], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [L] [Z] portant sur la propriété des lots n°1322 et 1337 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] et du lot n°1247 au n°9 de la même allée,

— un relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4.397,75 euros au 10 janvier 2025 et un relevé de compte actualisé au 10 avril 2025 portant sur la somme de 4.688,65 euros,

— les appels de fonds, répartition des charges trimestriels du 1er trimestre 2023 au t 2ème trimestre 2025,

— les accusés réception et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 décembre 2023

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 25 avril 2023 et 23 avril 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025,

— le contrat désignant la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [L] [Z] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], au regard des pièces produites aux débats, seuls les lots de cet immeuble sont pris en compte. Le décompte actualisé démontre l’absence de tout paiement par M. [L] [Z] des charges de copropriété ce qui a engendré une aggravation de la dette au regard des sommes mentionnées sur les deux décomptes produits.

Par « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais « contentieux avocat impayé » (186 euros le 09 janvier 2024) et de contentieux (480 euros le 9 juillet 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [L] [Z] reste redevable de la somme de 3 603.85 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 10 avril 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année.

M. [L] [Z] sera également condamné à payer la somme de 418.80 euros au titre des frais nécessaire de recouvrement.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [L] [Z] ne s’est pas manifesté auprès du syndic suite aux relances et mises en demeure afin de trouver une issue amiable au litige et ne s’est pas présenté à la convocation délivrée par le conciliateur de justice à cette fin qui a dressé constat de carence le 28 octobre 2024.

Il s’ensuit que la carence de M. [L] [Z] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [Z] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 3 603.85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 10 avril 2025 ;

AUTORISE syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 3 603.85 euros;

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 418,80 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 800 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT