TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/05066 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XGEG

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [E] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [P] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [I] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Mars 2024.

A l’audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Septembre 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [B] et Mme [Z] [P] épouse [B] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord).

Se plaignant de désordres consécutifs à d’importants travaux de démolition débutés puis laissés à l’abandon sur la propriété mitoyenne, située au [Adresse 2], M. et Mme [B] ont fait dresser constat par huissier de Justice, le 26 juin 2019, des désordres apparus sur leur propriété et fait sommation à la propriétaire voisine, Mme [I] [V], par procès-verbal de recherches infructueuses daté du 21 janvier 2020, d’avoir à prendre toutes mesures d’urgence utiles et nécessaires pour y mettre un terme.

Une expertise amiable a été diligentée, à l’initiative de la protection juridique des époux [B], et le cabinet d’expertise ARECAS a déposé son rapport le 20 avril 2020.

Sur la base de ces éléments, M. et Mme [B] ont sollicité et obtenu, suivant ordonnance de référé en date du 17 novembre 2020, la réalisation d’une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à M. [F] [H].

L’expert est décédé courant 2021 et M. [O] [W] a été désigné pour le remplacer, suivant ordonnance de changement d’expert du 19 octobre 2021.

L’expert [W] a déposé son rapport d’expertise définitif le 03 novembre 2022.

Par suite, M. et Mme [B] ont, par l’intermédiaire d’une lettre officielle de leur avocat, mis en demeure Mme [V] d’avoir à les indemniser du coût des réparations et de leur préjudice de jouissance.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, M. et Mme [B] ont, suivant exploit daté du 1er juin 2023, fait assigner Mme [V] en réparation de leurs préjudices, au visa des articles 544 et 1242 alinéa 1 du Code civil.

La clôture de l’instruction est intervenue le 04 mars 2024, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 07 novembre 2024, avant d’être reportée à l’audience du 05 mai 2025.

Mme [V] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, par conclusions notifiées le 21 mars 2023, mais sa demande a été rejetée, suivant ordonnance en date du 05 avril 2024.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, M. et Mme [B] demandent au tribunal :

— déclarer Mme [V] entièrement responsable des désordres subis par eux dans leur habitation du [Adresse 5] à [Localité 7],

— condamner par conséquent Mme [V] à leur payer la somme de 6.306,76 € TTC, au titre des réparations matérielles,

— condamner par conséquent Mme [V] à leur payer la somme de 7.840 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamner Mme [V] à leur payer la somme totale de 10.000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamner aux entiers frais et dépens, comprenant les honoraires d’expertise judiciaire des deux experts [H] et [W], ainsi que le constat d’huissier du 26 juin 2019, la sommation du 21 janvier 2020 et les frais divers selon facture de l’huissier du 21 janvier 2020.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 08 décembre 2023, Mme [V] demande au tribunal, au visa des articles 544, 1240, 1242 alinéa 1 et 1315 du Code civil, de :

— débouter M. et Mme [B] de tous moyens, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer une somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

— condamner M. et Mme [B] aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la responsabilité de Mme [V]

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

A cet égard, aux termes de l’article 651 du même code, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

A ce titre, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, M. et Mme [B] formulent leurs demandes sur le fondement précité ainsi que sur celui de l’article 1242 alinéa 1er du Code civil, aux termes duquel « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait de personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

L’immeuble voisin en cause étant une chose inerte, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve, outre la qualité de gardien de la chose de Mme [V], de la position anormale de l’immeuble ou de son mauvais état ainsi que du lien de causalité entre celui-ci et les désordres allégués au sein de leur propre immeuble.

Sur ce, il est constant que Mme [V] est l’actuelle propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] mitoyen à celui des époux [B], pour l’avoir acquis suivant acte authentique daté du 30 septembre 2011 (pièce n°30 demandeurs) et il n’est pas établi ni même allégué qu’elle en aurait délégué la garde.

Sur les désordres allégués et leurs causes

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [B] se prévalent, notamment, du rapport d’expertise définitif établi par M. [W] le 03 novembre 2022.

** Sur l’existence d’infiltrations au niveau du mur mitoyen

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire retient, en premier lieu, l’existence d’infiltrations apparues, chez M. et Mme [B], tant sur le mur de la cage d’escalier en partie supérieure du pignon, qu’en pied de mur séparatif au sous-sol, désordres ayant perduré pendant de nombreux mois et ayant engendré, notamment, de très importants dégâts aux embellissements de la cage d’escalier.

L’expert impute ces désordres à l’absence de couverture de l’immeuble mitoyen appartenant à Mme [V] pendant une période prolongée ainsi qu’à la lenteur des travaux entrepris, de sorte que le mur séparatif, de surcroît mis à nu par la défenderesse, a été soumis à toutes les intempéries pendant de nombreux mois et s’est ainsi gorgé d’eau sur toute sa hauteur, expliquant que les époux [B] aient été confrontés au rejaillissement de cette eau depuis l’étage de l’habitation jusqu’au sous-sol.

Il ressort, en effet, de l’ensemble des éléments versés aux débats que Mme [V] a débutés sur son immeuble, à compter de 2011, d’importants travaux de démolition, d’extension et de réhabilitation et ce, en auto-construction, sans accompagnement technique et sans aucune déclaration ni autorisation administrative préalable (la régularisation d’un permis de construire ayant finalement été obtenue le 20 avril 2021), travaux non-achevés à ce jour, ce qui n’est pas discuté.

Mme [V] conteste toutefois les conclusions de l’expert judiciaire au motif que, lors des opérations expertales, les époux [B] avaient déjà entrepris des travaux pour remédier aux désordres dénoncés, supprimant ainsi toute possibilité pour l’expert de constater personnellement la matérialité de désordres à l’intérieur de l’habitation et d’analyser leur origine. Elle soutient ainsi que les conclusions de M. [W] ne procèdent que d’hypothèses.

M. [W] confirme, en effet, au sein de son rapport, que les époux [B] ont effectué les travaux de reprise fin 2021, suite aux constatations techniques de l’expert [H], lesquelles avaient été considérées comme terminées en septembre 2021 sans toutefois que rapport ait pu en être rédigé avant son décès. L’expert [W] a néanmoins pu forger son avis sur les photographies prises par le précédent expert, qu’il a au demeurant incorporées à son propre rapport, ainsi que sur celles annexées au procès-verbal de constat daté du 26 juin 2019 (pièce n°4 demandeurs) et au rapport d’expertise protection juridique du cabinet ARECAS daté du 20 avril 2020 (pièce n°8), lesquels lui avaient été remis par les demandeurs dès sa désignation (cf. rapport p.7). M. [W] a également pu confronter ces éléments au constat de la disparition des désordres côté [B], par suite de la pose d’une nouvelle couverture côté [V] et de la réalisation par cette dernière de travaux d’enduit et de rejointement sur le pignon [B].

La réalité de ces désordres sera, dès lors, tenue pour acquise, en considération de l’ensemble de ces éléments.

Quant aux causes de ces infiltrations, si Mme [V] réfute l’absence de clos-couvert de son immeuble, faisant observer que ce dernier a « toujours été couvert ou bâché depuis le faîtage », force est de constater que l’expert [H], à l’issue de la première réunion d’expertise du 04 février 2021, a émis un avis de « péril grave et imminent pour la sécurité publique » relatif à la solidité de l’ouvrage et à sa pérennité, soulignant notamment que celui-ci n’était ni hors d’eau, ni hors d’air, alors que la toiture n’était toujours pas terminée. Lors de la reprise des opérations expertales à compter de fin janvier 2021 par M. [W], et bien que la toiture ait entre temps été posée, l’immeuble n’était toujours pas hors d’eau et hors d’air, en l’absence de quelques menuiseries (cf. rapport p. 10 et 14). Or, les photographies incorporées au procès-verbal de constat dressé par Me [J] le 26 juin 2019, témoignaient déjà de cet état de fait, en ce que l’immeuble de Mme [V] ne comportait, à cette date, aux étages, aucune façade en partie arrière, l’intérieur de l’immeuble étant ainsi pleinement exposé aux quatre vents, nonobstant son orientation alléguée plein Est.

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire seront donc entérinées sur ce point.

** Sur l’existence de désordres en extérieur, au niveau de l’extension [B]

L’expert judiciaire relève, en outre, l’existence de plusieurs fissures, épaufrures et dégradations sur les enduits extérieurs de la façade arrière de l’extension de l’immeuble des époux [B], ainsi que le descellement de l’ensemble des couvre-murs recouvrant normalement l’acrotère de cette extension.

Néanmoins, s’agissant de ces désordres, l’expert souligne que l’état des couvre-murs et enduits avant les travaux de démolition de l’extension entrepris en 2014 par Mme [V] est inconnu ; il questionne, en outre, l’absence de déclaration de sinistre à ce titre avant l’assignation en référé. L’expert signale, de surcroît, que « l’importance toute relative de la démolition (22m² en simple rdc) peut difficilement être à l’origine exclusive des désordres allégués », précisant que « si les travaux de démolition avaient été à l’origine exclusive des dommages extérieurs tels qu’ils ont été constatés, il est certain que des désordres intérieures auraient également pu être relevés, ce qui n’est pas le cas ». Il en conclut que le lien de causalité entre ses désordres et les travaux de Mme [V] n’est pas établi de façon certaine et exclusive, mais seulement partielle, estimant qu'« il est probable » que la démolition entreprise côté [V] ait aggravé les fissures et épaufrures pré-existantes et provoqué la chute de quelques plaques d’enduit, dont la mauvaise qualité intrinsèque a par ailleurs été relevée, compte tenu de sa mauvaise adhérence au support (cf. rapport p.12, 17 et 18).

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de tout élément justificatif antérieur à 2014, lequel aurait permis d’établir, le cas échéant, l’absence de désordre sur le mur et l’acrotère de l’extension de l’immeuble du [Adresse 5], il convient de retenir que la preuve d’une causalité directe et certaine, même partielle, entre les désordres constatés par l’expert judiciaire et les travaux de démolition entrepris par Mme [V] n’est pas suffisamment établie.

** Sur la présence de nuisibles

Enfin, la présence de rongeurs au domicile des demandeurs, corroborée par la présence d’excréments en divers endroits de l’habitation, est confirmée tant au procès-verbal de constat du 26 juin 2019 (pièce n°4) qu’au rapport d’expertise judiciaire de M. [W] du 03 novembre 2022. L’expert [H] avait également pu faire un constat semblable en septembre 2021, au regard des photos établies par lui et intégrées au rapport d’expertise judiciaire définitif.

M. et Mme [B] déclarent que ces nuisibles ont fait leur apparition lors des travaux de démolition entrepris par Mme [V] et l’expert estime que leur présence est « très probablement » liée à l’état d’abandon de son immeuble, compte tenu de l’appétence de ces animaux pour les étendues inoccupées ou laissées à l’abandon.

Sur ce point, au regard des photographies versées aux débats témoignant, à des périodes différentes, d’un immeuble « entièrement déshabillé » (pour reprendre les termes de M. [K], expert mandaté par la Commune de [Localité 7] en mars 2021 – pièce n°31 demandeurs), « vidé de ses planchers » et privé de ses menuiseries, il ne saurait être sérieusement soutenu que l’immeuble a toujours, depuis son acquisition, constitué le domicile principal de Mme [V] qu’elle n’aurait quitté que très « temporairement pour une courte période ». M. [W] confirme, dans son rapport, que, lors des opérations d’expertise judiciaire, le logement ne « semblait » pas pouvoir être occupé, dans l’état où il se trouvait alors (cf. rapport p.16). Il n’est, au demeurant, nullement démontré, ainsi que la défenderesse le soutient pourtant, que l’immeuble aurait toujours été alimenté en eau et en électricité, aucune facture n’étant produite à l’appui de ces allégations.

L’état d’abandon ou, à tout le moins, de particulier délabrement de l’immeuble de Mme [V] est, au regard des éléments versés aux débats, patent.

Nonobstant les précautions de langage de l’expert, le lien de causalité entre cet état de délabrement et la présence de rongeurs au domicile voisin des demandeurs est pleinement caractérisé, alors qu’il ressort du procès-verbal de constat du 26 juin 2019 versé aux débats que les occupants de l’autre immeuble mitoyen de celui de Mme [V], situé au [Adresse 1], déplorent également la présence de ces nuisibles qu’ils imputent pareillement aux travaux réalisés sur la parcelle en cause.

* * *

Il s’ensuit qu’il est parfaitement établi que l’état anormal de l’immeuble de Mme [V] est la cause, au sein du logement voisin, non seulement de la présence persistante de rongeurs, mais également d’importantes infiltrations à l’origine de dégâts aux embellissements et d’une humidité persistante, sur plusieurs niveaux de l’habitation des demandeurs. La responsabilité de Mme [V] est, en conséquence, engagée à ce titre.

Surabondamment, il sera relevé qu’indépendamment des désordres ainsi constatés, les travaux entrepris par Mme [V], compte tenu de leur ampleur, de leur caractère manifestement amateur et de leur durée (plus de dix années), ont généré un trouble anormal du voisinage aux époux [B].

Mme [V] sera, ainsi, condamnée à réparer l’intégralité des préjudices en découlant pour les époux [B].

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel

M. et Mme [B] sollicitent indemnisation du coût des réparations suivantes :

— réfection des murs intérieurs et des embellissements, à hauteur de 3.187,86 euros T.T.C., selon devis Renor du 16 février 2021 ;

— réfection du mur côté jardin à hauteur de 1.153,90 euros, selon devis Renor du 28 septembre 2021 ;

— réfection des couvre-murs et des enduits extérieurs, à hauteur de 1.815 euros T.T.C., selon devis Renor du 23 juin 2021 ;

— dératisation : 150 euros T.T.C.

Les désordres relatifs à l’extension des époux [B] n’ayant pas été retenus comme étant imputables à l’état de l’immeuble de Mme [V] ou aux travaux effectués par cette dernière, la demande relative à ces désordres sera rejetée.

Par ailleurs, ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise du 03 novembre 2022, le devis relatif à la création de points d’ancrage sur le mur mitoyen côté jardin semble avoir été sollicité par l’expert [H] suite à ses constatations du 06 septembre 2021. Toutefois, il convient de constater que ce devis ne correspond à aucun des désordres personnellement constatés par M. [W] ou a minima évoqués lors de l’accedit du 23 mars 2022 (cf. rapport p.19). L’existence d’un dommage imputable à la propriété voisine n’est, dès lors, pas établie et la demande de réparation formulée à ce titre sera pareillement rejetée.

Pour le surplus, il doit être rappelé, en réponse à l’argumentation en défense, que le principe de réparation intégrale du préjudice exclut tout contrôle de l’utilisation des fonds alloués à la victime, qui en conserve la libre disposition. Il s’ensuit que, quand bien même il est constant que M. et Mme [B] ont procédé aux réparations intérieures de leur immeuble, ils ne sont aucunement tenus de produire une facture pour être indemnisés de leur préjudice à ce titre, ayant parfaitement pu réaliser les travaux de réparation par leurs propres moyens.

L’expert judiciaire indique, aux termes de son rapport définitif, que les travaux de reprise du mur pignon des époux [B] ont été réalisés par Mme [V] à ses frais, mettant fin aux infiltrations d’eau.

Quant aux travaux de réfection, au sein de l’habitation de M. et Mme [B], des murs intérieurs et des embellissements correspondants, il en a validé le chiffrage tel que résultant du devis Renor du 16 février 2021, à hauteur de 3.187,86 euros T.T.C. (pièce n°16 demandeurs). Ce montant sera, dès lors, retenu.

Enfin, l’indemnité réclamée au titre de la dératisation, soit 150 euros, qui correspond à l’évaluation chiffrée de l’expert judiciaire, sans être contestée, sera également retenue.

Mme [V] sera, dès lors, condamnée à verser à M. et Mme [B], au titre des travaux de réparation, la somme totale de 3.337,86 euros.

Sur le préjudice de jouissance

Ainsi que précédemment retenu, il est établi que les travaux entrepris par Mme [V] ont engendré un trouble de jouissance aux époux [B].

Compte tenu de ses propres constatations et des éléments mis en sa possession, l’expert [W] a évalué ledit préjudice à 10 % de la valeur locative de leur immeuble, valeur estimée, en moyenne, à 800 euros, selon attestation de l’agence immobilière EFFICITY datée du 27 septembre 2021 (pièce n°22 demandeurs).

Sur la base des conclusions expertales, M. et Mme [B] sollicitent indemnisation de leur préjudice jouissance sur la période du 16 septembre 2015 (correspondant à cinq ans avant la date d’assignation interruptive de prescription) au 16 novembre 2023 par l’octroi d’une somme de 7.840 euros (80 € x 98 mois).

Sur ce, aucune des pièces produites à la cause ne permet de démontrer que les demandeurs se seraient plaints de nuisances causées par les travaux sur la propriété voisine avant le procès-verbal de constat du 26 juin 2019. Cette date sera ainsi retenue pour point de départ du préjudice de jouissance subi.

Du reste, l’évaluation chiffrée de ce préjudice n’étant pas contestée, elle sera retenue.

Il sera, en conséquence, alloué aux époux [B], au titre de leur préjudice de jouissance sur la période du 26 juin 2019 au 16 novembre 2023, la somme totale de 4.240 euros (80 euros x 53 mois).

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [U], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi que de l’instance en référé, en ce compris la signification de l’ordonnance de référé du 25 mars 2021 et l’intégralité du coût de l’expertise judiciaire débutée auprès de l’expert [H] et achevée auprès de l’expert [W].

La demande de la défenderesse au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée.

A contrario, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit de M. et Mme [B] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en Justice.

Il leiur sera accordé, à ce titre, la somme totale de 7.000 euros, coût du procès-verbal de constat du 26 juin 2019 inclus (celui-ci n’étant pas constitutif de dépens). Les autres frais d’huissier, allégués repris au sein d’une pièce non expressément visée, ne sont pas rapportés et seront rejetés, étant rappelé que les parties doivent, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, indiquer pour chaque prétention le numéro des pièces invoquées et qu’il n’appartient pas au tribunal d’effectuer le tri dans les pièces des parties.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition et rendu en premier ressort :

Condamne Mme [I] [V] à payer à M. [E] [B] et Mme [Z] [P] épouse [B] la somme de 3.337,86 euros, au titre des travaux de réparation ;

Condamne Mme [I] [V] à payer à M. [E] [B] et Mme [Z] [P] épouse [B] la somme de 4.240 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [I] [V] à payer à M. [E] [B] et Mme [Z] [P] épouse [B] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [V] aux entiers dépens de la présente instance ainsi que de l’instance en référé, en ce compris la signification de l’ordonnance de référé du 25 mars 2021 et l’intégralité du coût de l’expertise judiciaire débutée auprès de l’expert [H] et achevée auprès de l’expert [W] ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le greffier, La présidente.