TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [K]

Préfecture de PARIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jimmy DARMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02102 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQ2

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT INITIALEMENT

PRÉVU EN DATE DU 28 JUILLET 2025

PROROGÉ EN DATE DU 09 SEPTEMBRE 2025

ET RAMENÉ FINALEMENT

EN DATE DU 06 AOÛT 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Z]

demeurant à [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par Maître Jimmy DARMON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [K]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 août 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 06 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02102 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQ2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, à effet du même jour, M. [T] [Z], représenté par le groupe STH en sa qualité d’administrateur de biens, a consenti un contrat de location meublé à M. [N] [K] sur des locaux situés au 4ième étage du [Adresse 2] ([Localité 4]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 650 euros, hors charges locatives fixées à la somme mensuelle provisionnelle de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 .809,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat (article 13).

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [K] le 2 mars 2023.

Par assignation du 28 novembre 2024, M. [T] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Déclarer M. [T] [Z] bien fondé en ces demandes et fin et prétentions,

— Constater et juger que la clause résolutoire insérée au bail est acquise à compter du 27 avril 2023 et que M. [N] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, le bail s’étant résilié,

— Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de M. [N] [K] de l’appartement situé [Adresse 2] ([Localité 4]), ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner M. [N] [K] à payer à M. [T] [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, augmenté des charges récupérables à compter du 27 avril 2023, soit la somme mensuelle de 770,47 euros et jusqu’à la libération effective des lieux de matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— Condamner M. [N] [K], à payer par provision, à M. [T] [Z] la somme de 18.065,71 euros au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation dus jusqu’à novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, laquelle sera actualisée au jour de l’audience,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner solidairement M. [N] [K] à payer à M. [T] [Z] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2024 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 mai 2025, M. [T] [Z] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 20 mai 2025 est de 22.835,15 euros en incluant le mois de mai 2025. Il indique s’opposer à tout délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. S’agissant de la demande de délai supplémentaire d’un mois pour l’expulsion sollicitée à l’audience par M. [N] [K], il précise s’y opposer.

M. [N] [K] a comparu à l’audience. Il explique avoir conclu avec le bailleur un plan amiable d’apurement à hauteur de 1.169 euros il y a environ 6 mois mais n’avoir réglé que deux mensualités. Il indique ne plus toucher les APL suite à l’intervention du bailleur. S’agissant de sa capacité à payer le loyer, il explique avoir eu des revenus irréguliers mais souligne que son salaire va augmenter dans les prochains mois de sorte qu’il serait en capacité de régler une somme de 900 euros par mois. Dans l’hypothèse d’une expulsion, il sollicite l’octroi d’un délai d’un mois en sus des deux mois prévus pour quitter les lieux. Il explique avoir sollicité son employeur pour obtenir un logement via le 1% logement mais ne pas être prioritaire dans la mesure où il est célibataire et sans enfant à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

En délibéré, sur autorisation, le demandeur a adressé un décompte actualisé à l’audience, et un décompte complet pour la partie antérieure.

Le délibéré a été prorogé au 09 septembre 2025, et ramené au 06 août 2025, après réception des pièces demandées.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 02 mars 2023. Il a donc satisfait à son obligation de ce chef.

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet de Paris le 2 décembre 2024, soit 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 27 février 2023 reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date du commandement de payer. Bien que la clause résolutoire du contrat de bail stipule (article 13) que le bail sera résilié un mois après sommation de payer, le commandement de payer délivré au locataire précisait que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans un délai de deux mois, nonobstant le contrat de bail prévoyant un délai d’un mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.809,81 euros n’a pas été réglée par M. [N] [K] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement du 27 février 2023 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

M. [N] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 avril 2023 à minuit, soit à compter du 28 avril 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [N] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, condition nécessaire et qui se cumule avec la capacité d’apurer la dette en vertu du texte précité. Selon le décompte transmis, aucun versement n’est intervenu depuis le 1er juin 2023 , le dernier paiement étant du 9 mai 2023 de 720 euros ; or la situation d’impayé locatif a augmenté depuis l’assignation. M. [N] [K] évoque un plan d’apurement amiable mis en place avec son propriétaire, mais il n’apporte pas d’élément relatif aux paiements qui seraient intervenus dans le cadre de ce plan, en dehors du courrier de la CAF du 10 avril 2025 où il lui a été demandé de justifier de la reprise de paiement de son loyer courant pour la poursuite du droit à l’APL. A l’audience M. [N] [K] indique être en capacité de reprendre des paiements à hauteur de 900 euros par mois, mais il apparait qu’aucun versement n’est intervenu auprès du bailleur depuis plusieurs mois alors même que M. [N] [K] dispose de revenus mensuels moyens de 1.734 euros (moyenne entre janvier et mars 2025) et n’indique pas de charges particulières expliquant ces impayés. Il convient toutefois de noter qu’apparaissent sur ses fiches de paie des saisies sur salaire à hauteur de 385,25 euros aux mois de février et mars 2025 et sur lesquelles M. [N] [K] n’a apporté aucune précision à l’audience, notamment sur la durée de ces saisies .

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [N] [K].

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [N] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M. [N] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution pour les biens dont M. [N] [K] est propriétaire

Par ailleurs, la présente décision sera envoyée au Préfet afin de permettre aux services compétents d’apprécier les mesures possibles de relogement puisque M. [N] [K] n’a pas jusqu’à présent contacté les services sociaux, ayant précisé à l’audience n’avoir engagé des démarches qu’avec le 1% logement.

2. Sur les demandes de condamnation en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation, soit le 28 avril 2023, jusqu’au départ effectif de M. [N] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, le montant de l’indemnité d’occupation est actuellement de 770,47 euros, charges comprises, à compter du 28 avril 2023.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Si l’occupation devait se prolonger plus d’un an à compter de la résiliation du bail, cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE de référence des loyers s’il évolue à la hause, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte partiel initialement fourni que M. [N] [K] reste devoir une somme de 18065 ,51 euros au titre des loyers et indemnités dues à la date du 01/11/2024 , novembre 2024 inclus.

Les éléments d’actualisation communiqués en délibéré comportent manifestement des erreurs, puisque le montant des sommes réglées en mai 2023 n’est pas reproduit, que les cumuls mensuels ne sont pas identiques à ceux figurant dans ce décompte initial , qui était par ailleurs chronologique, le second ne l’étant pas.

M. [N] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 18 065.51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 01/11/2024, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 .809,81 et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de débouter le demandeur pour les sommes d’indemnités d’occupation postérieures, alors que la créance n’apparait pas certaine, liquide et exigible au vu des décomptes produits entre le mois de décembre 2024 et le présent jugement, de dire que cette indemnité sera due à nouveau à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux, sur production d’un décompte.

3. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En application de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [N] [K] fait état de sa situation financière et personnelle pour solliciter des délais pour quitter les lieux de 1 mois, en sus du délai de 2 mois de droit au titre de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécutions. Par son travail, il explique avoir sollicité un logement dans le cadre du dispositif du 1% logement mais ne pas être prioritaire dans la mesure où il est célibataire sans enfant et ne explique ne pas avoir de visibilité sur une éventuelle proposition de logement à intervenir dans les prochains mois.

M. [T] [Z] s’oppose à l’octroi de ce délai d’un mois aux motifs que la dette augmente et qu’elle est d’ores et déjà très élevée.

M. [N] [K] justifie certes d’un salaire net imposable d’environ 1.734 euros mensuels qui devrait lui permettre de régler l’indemnité d’occupation fixée. Cependant, il ressort des fiches de paie transmises que la situation financière de M. [N] [K] parait fragile en ce qu’il sollicite très fréquemment le versement d’un acompte sur salaire de la part de son employeur et qu’une saisie sur salaire d’un montant de 385,25 euros apparait depuis le mois de février 2025, obérant un peu plus la capacité financière de M. [N] [K] et donc sa capacité d’indemniser le bailleur, sans que la durée de celle-ci soit connue. M. [N] [K] n’apporte pas de précision et élément de preuve quant à ses recherches de logement effectuées depuis la délivrance du commandement de payer en février 2023, notamment par le 1% logement.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande de délais pour quitter les lieux. La présente décision est communiquée au Préfet, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution, afin de le prendre en compte pour un relogement.

4. Sur les autres demandes

M. [N] [K] supportera la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner à verser à M. [T] [Z] une somme limitée à 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [T] [Z] recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28 avril 2023 portant sur les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2] ([Localité 4]),

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation du bail, soit du 28 avril 2023 jusqu’au départ effectif des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant du loyer en vigueur, augmenté des charges récupérables, soit la somme de 770,47 euros,

DIT que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à M. [T] [Z] la somme de 18065.51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 01/11/2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues à compter du jugement sur production d’un décompte à compter de ce jugement , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de

3.809,81 et de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE M. [T] [Z] de sa demande au titre des indemnités d’occupation entre le mois de décembre 2024 et la date du présent jugement,

DEBOUTE M. [N] [K] de sa demande d’octroi de délais de paiement,

DIT que M. [T] [Z] pourra, à défaut de départ volontaire des lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [N] [K] de sa demande de délai pour quitter les lieux

AUTORISE M. [T] [Z] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, et qui ne sont pas compris dans l’état d’inventaire des mobiliers et équipements au titre du bail meublé joint au contrat de location, conformément aux dispositions de l’article L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27 février 2023,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à M. [T] [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président