TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [I] [F] [O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10822 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZM

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Société d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [I] [F] [O] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10822 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 avril 2021 à effet le 6 avril suivant, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [I] [F] [C] [L], désormais dénommée Madame [I] [F] [O] [D], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 360,80 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 août 2024 un commandement de payer la somme de 3981,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la RIVP a fait assigner en référé Madame [I] [F] [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [F] [O] [D] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [I] [F] [O] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 24 octobre 2024, soit la somme de 4300,44 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [I] [F] [O] [D] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2024.

A cette audience, la RIVP représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a sollicité de pouvoir produire un décompte actualisé par note en délibéré. Elle a ajouté que la dette locative intègre le supplément de loyer de solidarité.

Comparante en personne, Madame [I] [F] [O] [D] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 520 euros payée le 2 mars 2025. Elle a exposé débuter un travail en CDD le 4 mars 2025 pour 3 ans qui sera rémunéré à hauteur de 1930 euros. Elle a ajouté avoir deux enfants à charge et devoir rembourser un crédit de 150 euros par mois. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La RIVP a été autorisée à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré, le 6 mars 2025 au plus tard.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la RIVP a produit un décompte actualisé par note en délibéré du 6 mars 2025, faisant état d’un impayé de loyers et charges de 10963,85 euros au 4 mars 2025. Il ne fait apparaître aucun versement de 520 euros alléguée par Madame [I] [F] [O] [D] à l’audience et montre que les prélèvements automatiques sont tous rejetés depuis plusieurs mois, en dernier lieu le 4 mars 2025. Il met en évidence enfin que le supplément de loyer de solidarité est sollicité à la locataire depuis l’échéance de janvier 2025. Le bailleur a confirmé maintenir les demandes de son acte introductif.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX et à la CAF les 5 et 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 2 avril 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Comme vu plus haut, la loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 I et il indique désormais que le délai est de 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 5 août 2024 pour la somme en principal de 3981,26 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Madame [I] [F] [O] [D] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Les prélèvements automatiques sont tous rejetés depuis janvier 2024 et son versement allégué à l’audience de 520 euros le 3 mars 2025 ne correspond à aucune réalité. Elle n’a pas justifié enfin de la réalité de son contrat de travail à venir. Au final, il sera relevé qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, le bailleur a entendu maintenir les demandes de son acte introductif. Il convient en conséquence de débouter Madame [I] [F] [O] [D] de sa demande de délais.

Madame [I] [F] [O] [D] étant sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [I] [F] [O] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Madame [I] [F] [O] [D] restait devoir la somme de 10963,85 euros à la date du 4 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [I] [F] [O] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Toutefois, sur l’application d’un supplément de loyer de solidarité (SLS), il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme [Adresse 4] ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, la RIVP ne justifie pas de l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception de la lettre de mise en demeure qu’il produit. Le SLS sera donc retiré des sommes dues, soit la somme de 5445,46 euros (5564,96-1119,50).

Madame [I] [F] [O] [D] sera en conséquence condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5518,39 euros (10963,85-5445,46) arrêtée au 4 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3981,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [I] [F] [O] [D] sera également condamnée au paiement à compter du 5 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [F] [O] [D] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [I] [F] [C] [L], désormais dénommée Madame [I] [F] [O] [D], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [F] [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [F] [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] [O] [D] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 4 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (il n’y a pas de somme au crédit depuis janvier 2024) la somme de 5518,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 pour la somme de 3981,26 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] [O] [D] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] [O] [D] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] [O] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification à la Préfexcture ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection