Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représenté par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [M] [F]

5 Impasse du Petit Pré

44430 LA BOISSIERE DU DORE

comparant en personne

Monsieur [S] [V]

5 Impasse du Petit Pré

44430 LA BOISSIERE DU DORE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 aveil 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02274 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEUG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [M] [F] + Monsieur [S] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 janvier 2023 à effet au 18 janvier 2023, [D] [Y] a donné à bail à [S] [V] et [M] [F] une maison lui appartenant sis, 5 impasse du Petit Pré – 44430 LA BOISSIERE DU DORE, moyennant un loyer mensuel initial de 730 € pour le logement sans complément de loyer ni charges récupérables.

Le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 3 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [S] [V] et [M] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.095 € arrêté au 14 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [S] [V] et [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1.175 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023 sur la somme de 1.095 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et, in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 23 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.900 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 décembre 2024.

Régulièrement assignés à étude, [M] [F] a comparu, tandis que [S] [V] ne s’est pas présenté.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[S] [V] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de service, le délibéré a été prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur.

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le bailleur à l’encontre d'[S] [V] et [M] [F] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 10 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 8 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 8 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [S] [V] et [M] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.095 € arrêté au 14 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[S] [V] et [M] [F].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et de la subrogation.

[S] [V] ne fait aucune demande et [M] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.900 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient en son article VII une clause de solidarité qui s’applique à [S] [V] et [M] [F], déclarés et concubinage et appelés « le locataire » au contrat de bail.

En conséquence, [S] [V] et [M] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.900 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 375 €, dans les limites qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant. Cependant, à l’audience, [M] [F] soutient avoir payé le loyer de novembre 2024 fin novembre et qu’elle réglera le loyer de décembre 2024 fin décembre. Elle offre de verser 150 € en plus du loyer courant, sachant qu’un plan d’apurement avait été conclu avec le bailleur à hauteur de 100 € par mois.

Le diagnostic social et financier indique que [S] [V] et [M] [F] vivent en concubinage et que chacun paye sa part de loyer, cette dernière ayant rencontré à plusieurs reprises des difficultés. Elle est par ailleurs soumise à un plan de surendettement et sa capacité de remboursement avait été calculée alors qu’elle n’avait pas encore de charge locative. Le service social indique que le couple pourrait tenir un plan d’apurement, surtout si ce remboursement est intégré dans un plan de surendettement global.

Lors de l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte sur la possibilité d’octroyer des délais aux locataires.

Au regard de ces éléments, dès lors que la situation d'[M] [F] est en voie d’amélioration, ce qui doit permettre au couple de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus du loyer courant, et que la partie demanderesse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les colocataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, dans les limites qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [V] et [M] [F], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande d’ACTION LOGEMENT SERVICES présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 janvier 2023 entre [D] [Y] d’une part et [S] [V] et [M] [F] d’autre part, concernant le logement sis 5 impasse du Petit pré – 44430 LA BOISSIERE DU DORE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [S] [V] et [M] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.900 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [S] [V] et [M] [F] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 120 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [S] [V] et [M] [F] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 5 impasse du Petit pré – 44430 LA BOISSIERE DU DORE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion d'[S] [V] et [M] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement [S] [V] et [M] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 20 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 375 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, dans les limites qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglée à ce titre au bailleur ;

CONDAMNE in solidum [S] [V] et [M] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY