TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05528 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPNN

Minute : 25/275

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [U] [M] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité du juge des contentieux de la protection Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité du juge des contentieux de la protection, siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U] [M] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2019, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [X] [U] [M], des locaux à usage d’habitation, logement n° 223 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 689,85 euros, outre une provision sur charges de 103,03 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 20 novembre 2023 à Monsieur [O] [X] [U] [M], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 4 204,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2023.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 1 er mars 2024 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 3 juin 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [X] [U] [M], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [X] [U] [M] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Monsieur [O] [X] [U] [M], à payer à la bailleresse la somme de 7 176,35 euros (échéance d’avril 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [O] [X] [U] [M] à due concurrence,

Condamner le locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [O] [X] [U] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 4 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 13 037,12 euros, arrêtés au 16 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire et précise que le dernier paiement remonte au 8 octobre 2024.

Monsieur [O] [X] [U] [M] comparaît. Il expose vivre seul dans les lieux, avoir un temps perdu son emploi et avoir demandé un décalage pour le prélèvement de son loyer. En l’état, il dit percevoir la somme de 2 500 euros de rémunération mensuelle et dit avoir des dettes lui imposant des remboursements à hauteur de 1 200 euros. Il demande des délais suspensifs de la clause résolutoire et se propose d’éteindre sa dette locative par des versements de 300 euros, en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 4 juin 2024, soit six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 1 er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bail n’ayant pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [O] [X] [U] [M] le 20 novembre 2023, pour la somme de 4 204,22 euros arrêtée au 14 novembre 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 24 avril 2019, à compter du 21 janvier 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [O] [X] [U] [M] ne démontre pas être en capacité réelle d’éteindre sa dette locative, étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande que Monsieur [O] [X] [U] [M] n’a pas honoré son dernier loyer précédant l’audience, le dernier versement enregistré remontant au 8 octobre 2024.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 21 janvier 2024, Monsieur [O] [X] [U] [M] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [O] [X] [U] [M], sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité à compter du 1 er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 16 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 13 037,12 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [X] [U] [M] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 13 037,12 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 20 novembre 2023 sur la somme de 4 204,22 euros, à compter de l’assignation du 3 juin 2024 sur la somme de 2 972,13 euros (7 176,35 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 4 204,22 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 20 novembre 2023 = 2 972,13 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [O] [X] [U] [M] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [O] [X] [U] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 24 avril 2019, entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de Paris sous le N° B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 2], d’une part, et Monsieur [O] [X] [U] [M], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation n° 0223, référencés 4813L-0223 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [X] [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [U] [M], à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 13 037,12 euros (treize mille trente-sept euros et douze centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 20 novembre 2023 sur la somme de 4 204,22 euros, à compter de l’assignation du 3 juin 2024 sur la somme de 2 972,13 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [O] [X] [U] [M] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [O] [X] [U] [M] à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [O] [X] [U] [M] à payer à la société IMMOBILERE 3 F la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [O] [X] [U] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3 F de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT