JUGEMENT

DU

12 MAI 2025

N° RG 24/03859 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEE5

S.A. BNP PARIBAS

c/

S.C.I. SCI [Adresse 1] RCS NANTES N°481 574 531

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS

la SELARL RACINE

délivrées le 12 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 10 MARS 2025.

Prononcé du jugement fixé au 12 MAI 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE :

S.A. BNP PARIBAS, demeurant [Adresse 2]

Représenté : Maître François-xavier MAYOL de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 57

D’UNE PART

ET :

S.C.I. SCI [Adresse 1] RCS NANTES N°481 574 531, demeurant [Adresse 3]

Représenté: Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22B

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2012, la S.C.I. [Adresse 1] a donné à bail commercial à la S.A. BNP PARIBAS un lot C2 correspondant à des locaux d’une superficie de 202 m² situés au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé LE CINQ, situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter de la livraison des locaux au plus tard le 1er avril 2013, à destination d’agence bancaire, moyennant un loyer annuel de 52 000,00 € hors charges hors taxes payable trimestriellement d’avance.

Selon acte d’huissier signifié le 30 septembre 2021, la S.C.I. [Adresse 1] a notifié à la S.A. BNP PARIBAS un congé à effet du 31 mars 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges plafonné selon la variation de l’indice du coût de la construction, et aux charges et conditions de bail renouvelé conformes aux dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014.

La S.A. BNP PARIBAS a notifié à la S.C.I. [Adresse 1] un mémoire préalable par lettres recommandées avec accusé de réception des 22 et 23 février 2022 et suivant acte de commissaire de justice du 4 mars 2022 et a soutenu que :

— le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application de l’article L 145-33 du code de commerce à la valeur locative, qu’elle estime à 30 000 € au 1er avril 2022,

— les locaux, situés [Adresse 5], quartier peu animé et commercialement très secondaire avec un stationnement vite saturé, présentent une surface réelle de 192,46 m² pouvant être pondérée à 139,39 m²,

— le bail contient plusieurs clauses exorbitantes de droit commun concernant notamment le transfert de charge de la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères, dont il faut tenir compte comme facteurs dépréciatifs de la valeur locative, et la charge des travaux de mise en conformité, justifiant un abattement de 5 %,

— sur la base de trois références de voisinage que sont LA VIE EN FLEUR (fleuriste) l’ATDEC (maison de l’emploi) et ELLE & LUI (coiffeur), représentant une moyenne de 190,64 €/m², la valeur locative peut être fixée à 250 €/m²,

— en fonction de ces éléments et déduction faite de 3 873 € de taxe foncière, la valeur locative s’élève à 29 232,12 €, ce qui justifie sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 30 000,00 € hors charges hors taxes.

La S.A. BNP PARIBAS a fait assigner la S.C.I. [Adresse 1] devant le juge des loyers commerciaux par acte d’huissier du 26 juillet 2024 afin de solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 30 000,00 € hors charges hors taxes,

— le remboursement par la S.C.I. [Adresse 1] de la différence entre le loyer que la S.A. BNP PARIBAS a réglé depuis le 1er avril 2022 et le montant du loyer qui sera fixé par le juge des loyers commerciaux et le paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyers à compter du 1er avril 2022, avec capitalisation par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 30 000,00 € hors charges hors taxes, avec paiement provisionnel des excédents de loyers depuis le renouvellement avec intérêt à taux légal et capitalisation annuelle par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil,

— le rappel de l’exécution provisoire,

— le paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Selon un mémoire en réponse du 2 octobre 2024, la S.C.I. [Adresse 1] a répliqué que :

— s’agissant des agences bancaires, la cour de cassation considère qu’il s’agit d’une activité exclusive de bureaux au sens de l’article R 145-11 du code de commerce et que le déplafonnement du loyer s’applique de plein droit,

— par référence à l’indice contractuel, soit l’ICC, le loyer plafonné est de 59 509,76 € arrondis à 59 510 €,

— les surfaces des « bureaux-boutiques » n’étant pas homogènes, il convient de procéder à une pondération, et en l’occurrence, la surface réelle de 192,55 m² ne peut être pondérée à une surface inférieure à 161,06 m² selon le détail qu’elle propose,

— les locaux sont situés dans le [Adresse 6], véritable village au cœur de [Localité 1], quartier le plus peuplé de la ville constituant un lieu de passage important et bien desservi,

— au regard d’une quinzaine de références figurant dans un rapport amiable, dont principalement des agences bancaires mais aussi trois références se trouvant à proximité immédiate (FRANCE NOUNOU, ASAMLA ville de [Localité 1] et ADAPEI), le prix moyen se situe à 406,30 €/m², réduite après retraitement des données à 347 €/m² et la médiane est de 298 €/m²,

— une valeur intermédiaire de 335 €/m² est proposée pour tenir compte de la moindre commercialité des locaux, ce qui, rapporté à la surface pondérée des locaux donne une valeur de 53 935 € hors taxes hors charges inférieure au loyer actuel.

Elle conclut à la fixation du loyer à la somme annuelle de 53 935 € hors taxes hors charges à compter du 1er avril 2022, la fixation d’un loyer provisionnel de 53 935 € hors taxes hors charges pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et à l’exécution provisoire de la décision.

Suivant mémoire en réponse n° 1 notifié le 5 décembre 2024 par lettre recommandée, la S.A. BNP PARIBAS a ajouté que :

— selon une jurisprudence constante, le loyer doit être fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné, ce qui est le cas en l’espèce,

— le loyer plafonné doit être calculé selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux et non l’indice du coût de la construction, de sorte qu’il s’élève à 56919,70 €,

— contraiement à ce que soutient le bailleur, la zone des locaux ne peut pas être considérée comme un lieu de passage important et bien desservi de [Localité 1] et il ne s’agit pas d’un quartier commerçant,

— la pondération des surfaces qu’elle propose de manière détaillée reflète l’utilité réelle des surfaces pour l’activité exercée dans les locaux,

— les références proposées par le bailleur ne sont pas comparables, concernent des valeurs locatives anciennes ou des zones commerciales éloignées et le rapport en faisant état est amiable et non contradictoire.

La S.A. BNP PARIBAS maintient ses prétentions initiales et conclut au débouté de celles adverses.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 mars 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les parties sont d’accord pour reconnaître que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bailleur en se prévalant de la jurisprudence assimilant les locaux d’agences bancaires à des locaux de bureaux et le preneur en invoquant celle de la valeur locative inférieure au loyer plafonné.

En tout état de cause, le bailleur admet que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, de sorte qu’il est imparatif de déterminer cette valeur locative.

Les parties sont en désaccord sur le calcul des surfaces pondérées et les valeurs locatives de référence.

Le preneur cite des valeurs qui ne sont pas étayées par des pièces justificatives et le bailleur produit un avis de valeur d’expert qui n’est pas plus étayé par des pièces justificatives et n’a pas été établi contradictoirement.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le bailleur admet que la valeur locative est inférieure au loyer déterminé par les règles du bail initial, de sorte que le nouveau loyer ne pourra être fixé à plus de 53 935 € hors taxes hors charges à compter du 1er avril 2022 selon son offre.

Il convient donc de fixer provisionnellement le loyer pendant l’instance à cette somme.

L’exécution provisoire est de droit sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [M] [T], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 7] à [Localité 1], Téléphone : [XXXXXXXX01], mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er avril 2022, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A. BNP PARIBAS devra consigner au greffe, avant le 12 juillet 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 juin 2026,

Fixe à titre provisionnel le montant du loyer à 53 935 € hors taxes hors charges à compter du 1er avril 2022 pendant l’instance,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE