Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Y] [P], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [Z] [V] épouse [I] [K]

33 rue des Agenêts

Rez de Chaussée Logement 2

44000 NANTES

non comparante

Monsieur [E] [I] [K]

76 Rue des Trois Rois

44000 NANTES

représente par Maître Alexandra ILLIAQUER, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02057 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND5Z

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [U] [Z] [V] épouse [I] [K]

CCC à Maître Alexandra ILLIAQUER + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 octobre 2016 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] un logement type T4 lui appartenant sis, 33 rue des Agenêts, RdC, n°2 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 344 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 86,47 €.

Par actes de commissaire de justice des 20 novembre 2023 pour [U] [I] [K] et 4 décembre 2023 pour [E] [I] [K], Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.350,45 € arrêté au 17 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 3 avril 2024 pour [U] [I] [K] et 9 avril 2024 pour [E] [I] [K], dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 5.832,99 € au titre des loyers et charges impayés au 6 mars 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner solidairement [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 378,09 € augmentée des charges, à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun des époux [I] [K] ne s’est présenté au rendez-vous pour l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024 et renvoyée à deux reprises ; elle a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.443,46 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 décembre 2024.

La bailleresse constate que le couple est séparé mais non divorcé, que [E] [I] [K] a quitté le logement, que [U] [Z] [V] épouse [I] [K] a des troubles d’ordre psychiatriques. Un des renvois a d’ailleurs été ordonné car l’intéressée était hospitalisée à l’hôpital Saint-Jacques.

Nantes Métropole Habitat affirme le caractère solidaire de la dette au regard de l’hébergement des enfants, de 13 et 10 ans, qui ont été placés, la fin du placement étant concomitante à l’entrée de [E] [I] [K] dans un nouveau logement. La requérante indique que la dette de loyer de [E] [I] [K] seul est de 2.374,09 € au 13 janvier 2024 et se dit d’accord avec des délais de paiement sur 24 mois.

[E] [I] [K] quant à lui demande au tribunal de :

— constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit au 15 janvier 2024 ;

— constater qu’à compter du 15 janvier 2024, l’indemnité d’occupation n’est pas une dette ayant un caractère ménager au titre de l’article 220 du code civil, les enfants vivant alors avec lui ;

— débouter Nantes Métropole Habitat au titre de sa demande de condamnation solidaire au paiement des indemnités d’occupation dues à compter du 15 janvier 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner [U] [Z] [V] épouse [I] [K] seule au paiement des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

— dire et juger que la dette de loyer due solidairement par le couple est fixée à la somme de 2.374,09€ au 15 janvier 2024 ;

— faire droit à la demande d’échelonnement de paiement sur 24 mois, soit 24 mensualités de 98 € ;

— concernant les dépens, [E] [O] [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ;

— débouter Nantes Métropole Habitat de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre au titre de l’équité.

Régulièrement assigné à étude, [E] [I] [K] était représenté à l’audience par son avocat et [U] [Z] [V] épouse [I] [K], également assignée à étude, n’a pas comparu ; ainsi il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 31 octobre 2023, dont la commission a accusé réception le 02 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 avril 2024 pour [U] [I] [K] et le 9 avril 2024 pour [E] [I] [K].

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 avril 2024 pour [U] [I] [K] et du 9 avril 2024 pour [E] [I] [K] a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 avril 2024, et le préfet en a accusé réception le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire (article 4.7.1 du contrat) et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié le 20 novembre 2023 pour [U] [I] [K] et le 4 décembre 2023 pour [E] [I] [K], pour un arriéré de loyers et charges de 1.350,45 € arrêté au 17 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] ne contestent pas le principe de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.443,46 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 décembre 2024.

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Par courrier remis en main propre le 17 février 2023, [E] [I] [K] a donné congé auprès de Nantes Métropole Habitat, se domiciliant au CCAS de Nantes et précisant que son épouse restait dans les lieux.

Par courrier du 9 mars 2023, Nantes Métropole Habitat a rappelé la solidarité dans le paiement des loyers et charges jusqu’à transcription définitive du jugement de divorce sur les registres d’état civil, conformément à l’article 220 du code civil.

Par décision du 21 novembre 2022, le procureur de la République de NANTES a ordonné le placement provisoire des enfants auprès de l’Aide sociale à l’enfance, placement qui a été maintenu par le juge des enfants.

Par ordonnance du 28 juillet 2023 revêtue de l’exécution provisoire et statuant sur des mesures provisoires, le juge aux affaires familiales de NANTES a notamment, sous réserve des décisions du juge des enfants :

fixé la résidence habituelle des enfants au domicile du père ;

attribué à l’époux la jouissance du domicile conjugal ;

accordé à la mère un droit de visite médiatisé une fois par mois ;

dispensé la mère de toute contribution à l’entretien et l’éducation des enfants en raison de son impécuniosité.

Par jugement du 25 juin 2024, le juge des enfants de NANTES a :

renouvelé le placement des enfants [D] et [R] sous la forme d’un accompagnement au retour du domicile du père, et ce jusqu’au 30 avril 2025, date à laquelle le placement sera levé sans nouvelle audience ;

institué une mesure d’AEMO (assistance éducative en milieu ouvert) jusqu’au 31 décembre 2025.

Cette décision est d’exécution provisoire.

Par ordonnance du juge des tutelles de NANTES en date du 16 septembre 2024, [U] [Z] [V] épouse [I] [K] a été placée sous mesure de Sauvegarde de justice, mesure confiée à la mandataire judiciaire à la protection des majeurs du centre hospitalier de NANTES, décision revêtue de l’exécution provisoire.

[E] [I] [K] a conclu un nouveau bail avec CDC Habitat le 25 juin 2024, date de la décision du juge des enfants.

Il conteste le caractère ménager de la dette qui justifierait la solidarité puisque les deux enfants vivent désormais avec lui après une période de placement.

***

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la dette est solidaire si un seul des deux époux se maintient dans les lieux, lorsque l’indemnité d’occupation est une dette ménagère. L’indemnité d’occupation présente un caractère ménager notamment lorsque les lieux constituent le logement familial, attribué à l’époux résidant avec les enfants, par l’ordonnance de non-conciliation.

En outre, l’article 7 du contrat de bail comporte une clause de solidarité et d’indivisibilité en cas de pluralité de locataires.

***

En l’espèce, il convient de relever qu’en l’absence de transcription de l’acte de divorce des époux [O] [K], la solidarité s’est maintenue de plein droit jusqu’à la résiliation du bail le 5 février 2024.

Au regard de la décision du juge aux affaires familiales du 28 juillet 2023, la résidence habituelle des enfants ayant été fixée chez le père, quand bien même cette résidence ne soit pas effective du fait du placement, la solidarité se maintient.

S’agissant des indemnités d’occupation, [E] [I] [K] reste solidaire jusqu’à la date du jugement du juge des enfants, le 25 juin 2024, qui maintient le placement des enfants mais par le biais d’une mesure d’accompagnement du retour des enfants chez leur père. À compter de cette date, l’indemnité d’occupation ne peut plus être considérée comme ayant un caractère ménager, le logement ne constituant plus le domicile de la famille.

Au 25 juin 2024, la dette de loyer était 13.187,52 €. Au 18 décembre 2024, la dette principale, au titre des seuls loyers, charges et indemnité d’occupation, excepté le surloyer (14.367,43 €) et les frais de poursuite (278,36 €), était de 7.443,46 €.

En conséquence, [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.443,46 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Enfin, [U] [Z] [V] épouse [I] [K] restera tenue au paiement des loyers et charges à compter du 19 décembre 2024.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le versement intégral des loyers n’a pas repris avant l’audience.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat se dit favorable à des délais de paiement au bénéfice de [E] [I] [K] seul.

Au regard de cette offre de la bailleresse, il convient d’accorder à l’époux des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Celui-ci n’étant plus locataire et plus intéressé par la suspension de la clause résolutoire, sera tenu au délai de vingt-quatre mois prévu à l’article 1343-5 du code civil qui énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de Nantes Métropole Habitat présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 octobre 2016 entre Nantes Métropole Habitat et [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K], concernant le logement sis 33 rue des Agenets, RdC, n°2 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 7.443,46 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [E] [I] [K] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 150 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que [U] [Z] [V] épouse [I] [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 33 rue des Agenets, RdC, n°2 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [U] [Z] [V] épouse [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum [E] [I] [K] et [U] [Z] [V] épouse [I] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY