Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F]

09 Avenue Robert Schuman

56260 LARMOR PLAGE

représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C]

27 rue de la Baugerie

Etage 2 Bâtiment F

44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Nicolas BIHAN

Greffier : Aurélien PARES

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

Date de réouverture des débats : 26 juin 2025

Délibéré au : 18 septembre 2025

RG N° N° RG 24/02917 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVC

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [H] [C] + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2013, Monsieur [U] [F] a donné à bail à Monsieur [H] [C] un immeuble à usage d’habitation situé au 27 rue de la Baugerie – étage 2 – Bâtiment F – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE , moyennant un loyer révisable et actuel de 666,82 euros, provision sur charges incluse.

Monsieur [X] [F] est décédé le 28 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2024, Monsieur [J] [F], venant aux droits de Monsieur [X] [F] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2448,20 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 16 août 2024, Monsieur [J] [F] a fait citer en référé Monsieur [H] [C], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 3562,72 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire était appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

Selon ordonnance de référé du 27 mars 2025 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, le juge a ordonné une réouverture des débats, au visa de l’article 444 du code de procédure civile, relevant qu’en cours de délibéré le tribunal était destinataire de la décision de la commission de surendettement datée du 6 février 2025 orientant le dossier de Monsieur [H] [C] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en raison d’une situation irrémédiablement compromise et de l’absence d’actif réalisable.

A l’audience du 26 juin 2025, Monsieur [J] [F], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4337,60 euros selon décompte du 25 juin 2025. Le bailleur fait mention de la divergence relevée entre les déclarations du locataire à la présente audience et la teneur des déclarations faites à la Banque de France.

Monsieur [H] [C] comparait et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait part de dettes RSI et être en recherche d’emploi. Il indique vivre seul.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé de la décision aura lieu le 18 septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

VU l’ensemble des pièces de la procédure et les débats à l’audience,

VU le courrier de la commission de surendettement en date du 18 avril 2025 faisant part de la suspension de l’instruction du dossier dans l’attente de la décision du tribunal, saisi en raison du désaccord de l’une des parties au dossier ;

La question porte sur la possibilité de statuer sur la résiliation d’un bail dans un contexte où la Commission de surendettement des particuliers a été saisie, et a suspendu son instruction en raison d’un désaccord entre les parties ;

Selon l’article L.331-3 du Code de la consommation, que la recevabilité d’un dossier de surendettement emporte suspension automatique et interdiction des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur pour les dettes concernées, et notamment pour les procédures d’expulsion.

En application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée en cas de défaut de paiement des loyers, ce manquement constituant une violation grave des obligations contractuelles du locataire.

La Commission, par sa décision de suspension en date du 18 avril 2025, a interrompu l’instruction du dossier ce qui entraîne la suspension des mesures d’exécution en cours, dont la procédure de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers inclus dans le dossier de surendettement ;

La recevabilité de la procédure de surendettement, régie notamment par l’article L.331-3 du Code de la consommation, entraîne la suspension des procédures d’exécution tendant au recouvrement des dettes antérieures et interdit au débiteur tout acte aggravant son insolvabilité.

La loi ÉLAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, en son article 24 VIII, suspend la clause résolutoire de plein droit pendant deux ans dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, mais cette suspension ne s’étend pas à la possibilité de prononcer la résiliation judiciaire du bail, qui reste soumise à l’appréciation souveraine du juge.

Il est de jurisprudence constante rappelle que la décision de recevabilité ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail (Cass. 3e civ., 22 janv. 2002, n° 99-16.752). Cependant, la Cour de cassation a clairement établi que l’effacement judiciaire ou amiable de la dette locative n’équivaut pas à son paiement effectif et ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement (Cass. 3e civ., 13 février 2019, n°17-31.798).

Par ailleurs, il est constant que la procédure de surendettement n’empêche pas la résiliation judiciaire du bail si le locataire demeure défaillant dans ses obligations de paiement, notamment lorsque celui-ci ne reprend pas le versement intégral des loyers courants (Cass. 3e civ., 22 janvier 2002, n° 99-16.752 ; Cour d’appel de Metz, 16 décembre 2021, n° 20/02112).

En l’espèce, le décompte actualisé au 25 juin 2025 met en évidence que sur le 1er semestre 2025, le locataire n’a réglé que partiellement son loyer, la dette s’accroissant de manière significative.

Ainsi, en l’absence de paiement intégral des loyers, la résiliation judiciaire demeure un moyen légalement recevable, en garantissant l’équilibre contractuel entre les parties.

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L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 9 avril 2024 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 19 aout 2024, soit six semaines avant l’audience du 30 janvier 2025, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 4337,60 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 26 juin 2025.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 9 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2448,20 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Le non-paiement de l’intégralité des loyers par Monsieur [H] [C] constitue une violation grave et renouvelée de ses obligations qui justifie la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1741 du Code Civil.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’octroi de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la situation du locataire, il n’est pas autorisé de tels aménagements de la dette. La demande de Monsieur [C] sera donc rejetée de ce chef.

Sur les demandes annexes

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le défendeur sera condamné à verser la somme de 500 euros au bailleur.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 9 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Prononce au 18 septembre 2025 la résiliation du bail conclu le 4 septembre 2013 entre Monsieur [J] [F] et Monsieur [H] [C] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au 27 rue de la Baugerie – étage 2 – Bâtiment F – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;

Condamne Monsieur [H] [C] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 4337,60 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 ;

Rejette la demande de Monsieur [H] [C] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [H] [C] à payer à Monsieur [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, taxes et charges en sus, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Monsieur [H] [C] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Condamne Monsieur [H] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection