Min N° 25/00171

N° RG 24/04815 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXGN

S.C.I. SFIL STE FERTOISE IMMOB DE LOCATION

C/

M. [D] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SFIL STE FERTOISE IMMOB DE LOCATION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, ayant pris effet le 30 avril 2022, la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT (ci-après, la SCI SFIL) a donné à bail à M. [U] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550 euros, des provisions mensuelles sur charges de 15 euros, outre un dépôt de garantie de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SCI SFIL a fait signifier à M. [U] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 216,06 euros, dont 1 130 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la SCI SFIL a fait assigner M. [U] [I] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 1 695 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

— condamner M. [U] [I] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et selon décompte qui serait produit au jour de l’audience ;

— condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture, du commandement de payer les loyers du 29 avril 2021 et du commandement de payer les loyers du 09 juillet 2021.

À l’audience du 04 décembre 2024, la SCI SFIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 955 euros selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse. Elle précise à l’occasion que le dernier loyer courant n’a pas été réglé.

M. [U] [I] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [U] [I] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 04 décembre 2024. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SCI SFIL justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI SFIL justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI SFIL est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 avril 2022, du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2024, que la SCI SFIL rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à 3 955 euros à cette date, laquelle est justifiée par l’absence de paiement du loyer et des provisions sur charges par le locataire aux mois de mars, et avril 2023, puis de juillet à novembre 2024.

M. [U] [I] sera dès lors condamnée à payer à la SCI SFIL la somme de 3 955 euros euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 695 à compter du 20 août 2024, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément à la demande du bailleur et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, à savoir le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur en vertu du contrat ou dont celui-ci pourrait être tenu pour son compte. Il a également pour objet de garantir le paiement du loyer, des charges récupérables, d’éventuelles réparations locatives et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

En l’espèce, la SCI SFIL se prévaut de l’existence d’une dette locative ayant atteint un total de 3 955 euros au 25 novembre 2024. Cette dette est constituée de l’absence de règlement du loyer et des charges par le locataire pour les mois de mars et avril 2023 ainsi que depuis le mois de juillet 2024. S’il résulte du décompte produit que le locataire avait repris le paiement des loyers entre les mois de mai 2023 et de juin 2024, toujours est il que depuis cette date, aucun loyer ni charge n’a été réglé.

Il s’en déduit que les manquements du locataire ont été répétés dans le temps et sont réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 26 novembre 2024, lendemain de la date d’actualisation du dernier décompte produit.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [U] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SCI SFIL à faire procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 novembre 2024 et M. [U] [I] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 565 euros à ce jour), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation du 20 août 2024 et de notification à la Préfecture du 28 août 2024, mais à l’exclusion des commandements de payer les loyers des 28 août 2023 et 22 mars 2024 dès lors que le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire du bail et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SFIL les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [U] [I] à payer à la SCI SFIL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 avril 2022 entre la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT, d’une part, et M. [U] [I], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à effet au 26 novembre 2024 ;

AUTORISE la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT la somme de 3 955 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 695 à compter du 20 août 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 565 euros à ce jour), à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de l’assignation du 20 août 2024 et de notification à la Préfecture du 28 août 2024, mais à l’exclusion des commandements de payer les loyers des 28 août 2023 et 22 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la SCI SFIL STE FERTOISE IMMOB LOCAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION