Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [U]

3 Rue Mireille Hartuch

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 09 octobre 2025

délibéré au : 27 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02817 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N74C

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [M] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2017, l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique (ci-après HABITAT 44), a donné à bail à Madame [M] [U] un logement situé 3 rue Mireille Hartuch – 44400 REZE.

Le 28 août 2024, la société HABITAT 44 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2435,22 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, la société HABITAT 44 a fait assigner Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire à la date du 29 octobre 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [M] [U] à lui payer :

— la somme de 1552 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 551,26 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 154,66 euros ;

— Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5 du Code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025, lors de laquelle la société HABITAT 44, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 403,26 euros, frais de procédure déduits. Elle a précisé qu’au regard de la reprise des paiements et du faible montant de la dette restant à régler, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement citée, Madame [M] [U] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été communiqué.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 15 juillet 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 14 mars 2025, date de réception de la saisine par la caisse, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 20 novembre 2017 étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société HABITAT 44 est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 20 novembre 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 557,92 euros au 9 octobre 2025, échéance du septembre 2025 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 154,66 euros (2,50 euros + 152,16 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

En conséquence, Madame [M] [U] sera condamnée à payer à la société HABITAT 44 la somme de 403,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [M] [U] a repris le paiement intégral de son loyer courant depuis le mois de février 2025, versant en outre des sommes complémentaires pour apurer la dette, à l’instar du paiement de 1600 euros réalisé le 2 octobre 2025.

En l’absence de comparution de Madame [M] [U] à l’audience et de transmission au tribunal du diagnostic social et financier établi par les services sociaux, la capacité financière de la locataire à s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant n’est pas connue.

Néanmoins, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience et dès lors que la société HABITAT 44 ne s’oppose pas à l’octroi de délais, il convient d’accorder à Madame [M] [U] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [M] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 551,26 euros, à compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [M] [U] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société HABITAT 44 de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique, HABITAT 44 à l’encontre de Madame [M] [U] ;

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique, HABITAT 44 la somme de 403,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [M] [U] un délai de paiement de 12 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 11 échéances de 35 euros, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 29 octobre 2024 ;

DIT que Madame [M] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 3 rue Mireille Hartuch – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [M] [U] à payer à l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique, HABITAT 44, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 551,26 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique, HABITAT 44 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC