TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 23/01639 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LE52

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES

la SELARL ESTELLE SANTONI

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 15 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [T] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [GU], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [U] [NZ] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.C.P. [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF], dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 18 Décembre 2025 prorogé au 15 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge

Adrien FLESCH, Vice-président

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [N] [R] et madame [UL] [PT] épouse [R], propriétaires d’un tènement immobilier sis [Adresse 25] à [Localité 26], cadastré section AE [Cadastre 1], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], ont procédé à la division de la parcelle [Cadastre 7], en quatre parcelles n°[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Par acte de donation-partage en date du 06 janvier 2004 reçu par Maître [S]-[WF], SCP [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF], ils ont fait donation à leur fille madame [IN] [R] épouse [AX] des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Par cet acte de donation-partage ont été créées des servitudes de passage grevant les parcelles n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12], dont les époux [R] sont restés propriétaires, au profit des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] données à leur fille Madame [IN] [AX].

La parcelle cadastrée n°[Cadastre 12] a fait l’objet de plusieurs divisions parcellaires successives, dont est issue la parcelle litigieuse cadastrée n°[Cadastre 23].

La parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] a fait l’objet de divisions parcellaires, dont est issue la parcelle litigieuse cadastrée n°[Cadastre 15].

Monsieur [E] [D] et madame [Y] [SM] épouse [D] sont devenus propriétaires de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]. Puis, par acte de vente du 17 mai 2022, les époux [D] ont vendu leur propriété cadastrée n°[Cadastre 23] à madame [W] [F] et à monsieur [V] [GU], propriétaires actuels.

La parcelle n°[Cadastre 9] donnée à madame [IN] [AX] a été divisée en deux parcelles n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Puis, par acte authentique de vente du 20 septembre 2005, la société [Localité 24] DÉVELOPPEMENT CONSTRUCTION, marchand de biens, a acquis auprès de madame [IN] [AX] la parcelle n°[Cadastre 14], qu’elle a ensuite divisée en trois parcelles n°[Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17]. La société [Localité 24] DÉVELOPPEMENT CONSTRUCTION a alors cédé d’une part les parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17] consistant en un terrain à bâtir à monsieur [B] [X] et madame [M] [J] par acte du 10 octobre 2005, et d’autre part la parcelle n°[Cadastre 15] à madame [SS] par acte du 09 décembre 2005.

Les propriétaires des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16]/[Cadastre 17] ont chacun fait construire une maison d’habitation sur leur propriété, lesquelles maisons sont mitoyennes entre elles deux du fait d’un mur mitoyen situé en limite de propriété entre les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16].

Par acte de vente du 26 novembre 2015, madame [SS] a cédé la maison mitoyenne située [Adresse 2] à [Localité 26] sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] à monsieur [A] [Z] et à madame [U] [NZ] épouse [Z].

Par acte authentique de vente conclu le 13 novembre 2019 par-devant Maître [AY], de la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRE ASSOCIES, les époux [Z] ont cédé leur propriété à monsieur [G] [K] et madame [T] [I] épouse [K], moyennant un prix de vente de 240.000 euros, suite à la réalisation des conditions suspensives suivantes notamment, contenues dans la promesse de vente du 29 juillet 2019 :

— la réalisation par les époux [Z] d’une ouverture dans la clôture afin de mettre un portail, situé sur la limite séparative entre la parcelle n°[Cadastre 15] et la parcelle cadastrée section n°[Cadastre 23] ;

— la clôture de la limite séparative entre la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] et celle cadastrée n°[Cadastre 16].

Les époux [K], propriétaires actuels de la parcelle n°[Cadastre 15], ont rencontré des difficultés dans l’exercice de l’accès à leur propriété par la parcelle n°[Cadastre 23].

Par courrier du 23 juillet 2021, les époux [K] ont mis en demeure Maître [AY] de réparer leur préjudice au regard de leurs difficultés avec les propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 23].

Les époux [K] ont fermé l’entrée créée via le portail débouchant sur la parcelle n°[Cadastre 23] et ont rouvert l’ancien accès à leur propriété par la parcelle n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17].

Par courrier du 09 février 2023, les époux [K] ont sollicité la régularisation d’un acte de constitution de servitude auprès de leurs voisins propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 23], les consorts [F]/[GU]. Le 15 février 2023, ces derniers leur répondaient qu’ils ne souhaitaient donner aucune suite favorable à leur demande.

Par assignations délivrés le 22 mars 2023, les époux [K] ont saisi le tribunal judiciaire de GRENOBLE afin de voir constater l’existence d’un droit de passage à leur profit sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] appartenant aux consorts [F]/[GU], d’engager la responsabilité des époux [Z] et des notaires Maître [AY] et Maître [S]-[WF] en réparation de leur préjudice de jouissance et de la perte de valeur vénale de leur bien générés par la situation.

La clôture de la mise en état a été fixée au 25 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 21 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 31 octobre 2024, les époux [K] sollicitent du tribunal de :

— À titre principal, constater que la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23], sur la commune de [Localité 26], propriété des consorts [F]/[GU], est grevée d’une servitude de passage à leur bénéfice, en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 15] ;

— À titre subsidiaire :

*constater que le chemin desservant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] et passant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] est un chemin d’exploitation dont ils détiennent l’usage commun avec les autres riverains ;

*condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice temporaire de jouissance subi et des troubles dans les conditions d’existence générées par la situation ;

— À titre infiniment subsidiaire et à titre additionnel, condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 35.000 euros en réparation de la perte de valeur définitive de leur bien ;

— En toute hypothèse :

*condamner in solidum Maître [AY], Maître [S]-[WF] et les époux [Z] au paiement de la somme allouée en réparation du préjudice de la perte temporaire de jouissance subi et à titre subsidiaire et additionnel au titre de la perte de valeur vénale définitive de leur bien ;

*rejeter l’ensemble des demandes Maître [AY] et Maître [S]-[WF] ;

*rejeter l’ensemble des demandes des époux [Z] ;

*condamner la partie perdante aux entiers dépens ;

*condamner in solidum les parties perdantes à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*ordonner la publication du jugement à intervenir ;

*ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande principale sur l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 23] à leur profit, les demandeurs font valoir, au visa de l’article 700 du Code civil, qu’à la lecture de l’acte de donation-partage du 6 janvier 2004, les parcelles cadastrées n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] étaient bénéficiaires d’une même servitude de passage grevant la parcelle n°[Cadastre 12]. Ils exposent que la parcelle n°[Cadastre 9] a été divisée en deux parcelles n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14], et que le lot [Cadastre 14] a été divisé en deux lots [Cadastre 15] et [Cadastre 16]. Ils font valoir que la parcelle n°[Cadastre 23] provient d’une parcelle issue de la division parcellaire de la parcelle n°[Cadastre 12], de sorte qu’elle est soumise aux servitudes établies sur le fonds d’origine. De ce fait, ils soutiennent que la servitude de passage initialement prévue dans l’acte de donation du 6 janvier 2004, aux termes de laquelle la parcelle n°[Cadastre 12] est le fonds servant d’une servitude de passage au bénéfice des fonds dominants n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], s’est transmise à l’ensemble des fonds issus de ces divisions parcellaires, dont leur parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] issus de la division de la parcelle mère n°[Cadastre 9].

Ils ajoutent que les consorts [F]/[GU] reconnaissent implicitement cette servitude de passage dans leurs conclusions, en affirmant l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16]-[Cadastre 17], sur laquelle ils disposent eux-mêmes d’une servitude de passage.

Ils invoquent également l’acquisition de cette servitude de passage par destination du père de famille, au visa des articles 693 et 694 du code civil. Ils soutiennent que les parcelles cadastrées n°[Cadastre 15] et [Cadastre 23] ont appartenu au même fonds, à savoir la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7], dont les époux [R] étaient les propriétaires. Ils font valoir le caractère extérieur et visible de la servitude de passage, au regard du chemin carrossable et suffisamment large, spécialement aménagé depuis la division parcellaire pour permettre l’accès à la parcelle n°[Cadastre 15].

En réponse au moyen soulevé par les consorts [F]/[GU], les époux [K] contestent le fait que l’existence d’un acte de partage permette de nier cette servitude de passage. Ils soutiennent au contraire l’absence de disposition contraire à l’établissement d’une servitude de passage dans la convention de servitudes initiale.

Au soutien de leur demande subsidiaire en qualification de chemin d’exploitation, au visa de l’article 162-1 du code rural, les époux [K] soutiennent que le chemin litigieux constitue une voie de communication qui sert à la desserte des parcelles riveraines, peu importe qu’il n’ait jamais eu de vocation agricole ou d’exploitation.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, au visa des articles 1626 et 1627 du code civil, les époux [K] invoquent à titre principal la garantie d’éviction à laquelle sont tenus les vendeurs, les époux [Z], conformément à l’acte de vente. Ils exposent que les vendeurs ont l’obligation de garantir le risque d’empiètement, fondement utilisé par les époux [D] pour contester leur utilisation du chemin sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] pour accéder à leur propriété et la mise en place d’un portail à cette fin.

Subsidiairement en soutien de leur demande en dommages et intérêts, les demandeurs invoquent la garantie des vices cachés, au visa des articles 1641 et 1645 du code civil. Ils soutiennent qu’au moment de la visite du bien, les époux [Z] leur ont indiqué qu’ils allaient créer une entrée individuelle par un portail donnant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]. Ils avancent que l’offre d’achat mentionne que la vente est soumise à la condition suspensive de l’existence de servitudes non mentionnées au moment de la visite et susceptibles d’affecter l’usage et la propriété du logement. De plus, la création de ce portail a constitué une condition suspensive dans la promesse de vente. Ainsi, selon les demandeurs, le vice était antérieur à la vente. Les époux [K] affirment que les époux [Z] ont eu connaissance du vice à la suite des échanges avec le notaire dès le 25 mars 2021 et une proposition de régularisation de la servitude par les époux [D] du 17 juillet 2021. De plus, les demandeurs dénoncent le fait que ce vice est inhérent à la chose vendue, à savoir une maison d’habitation avec un accès autonome et un portail individuel, explicitement mentionnés dans l’acte de vente.

Les époux [K] expliquent, au visa de l’article 1603 du code civil, subir un préjudice de jouissance et une perte de la valeur vénale du bien. Ils exposent le fait que le passage litigieux leur a été vendu comme parfaitement opérant et que, depuis le mois de mai 2021, les époux [D] s’opposent à leur circulation sur le chemin. Depuis cette date, ils sont contraints de passer par la propriété de leur voisin, la parcelle [Cadastre 16], et n’ont plus d’accès indépendant et autonome à leur propriété, en plus de la crainte de gêner leurs voisins. Ils ajoutent qu’à ce préjudice de jouissance, s’ajoute une perte de la valeur vénale du bien en raison de l’impossibilité de créer un accès direct à leur propriété. Ils invoquent également les frais qu’ils ont avancés pour retirer leur portail et se clore sur la face nord de leur propriété, donnant sur le chemin litigieux. Finalement, les époux [K] invoquent un préjudice moral au regard de cette situation source de crispation, empêchant des rapports sereins entre voisins, et les affectant tout particulièrement.

Ils chiffrent leur préjudice de jouissance temporaire et leur préjudice moral à 15.000 euros, et la perte de la valeur vénale de leur tènement à 35.000 euros.

Au soutien de leur demande au titre de la responsabilité des notaires instrumentaires, au visa de l’article 1240 du code civil, les époux [K] soutiennent que le notaire Maître [AY], instrumentaire de la vente [Z]/[K] s’est abstenu de procéder aux investigations requises pour la rédaction de l’acte et notamment la vérification de l’existence de la servitude de passage déterminante de leur consentement. Ils ajoutent que Maître [S]-[WF], auteur de la servitude dans l’acte de donation-partage de 2004, l’a rédigée de telle sorte qu’il pouvait prêter à confusion. Par ailleurs, les époux [K] dénoncent une erreur de la part de Maître [AY] dans la rédaction de l’acte de vente, rappelant les servitudes de l’acte reçu par Maître [S]-[WF] le 6 janvier 2004, tout en mentionnant une superficie de 35 mètres carrés pour la servitude de passage au profit de la parcelle n°[Cadastre 10] et non la superficie de 211 mètres carrés, conformément à la lettre de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004.

Les époux [K] font valoir qu’en tout état de cause, Maître [AY], informé de leur volonté de réaliser un portail en vue d’utiliser le chemin situé sur la parcelle n°[Cadastre 23] du fait que les termes de la promesse de vente étant rappelés dans l’acte de vente, n’a pas attiré leur attention sur les difficultés quant à l’existence et à l’assiette d’une servitude de passage. Les demandeurs affirment subir un préjudice de jouissance et financier à la suite de la construction puis du retrait du portail, du fait de la faute des notaires.

En réponse au moyen de Maître [AY] et Maître [S]-[WF], avançant que le chemin litigieux est soumis au régime de l’indivision perpétuelle forcée, ne résultant pas d’un acte notarié, au visa de l’article 815 du Code civil, les demandeurs soutiennent qu’ils font une interprétation erronée du régime de l’indivision forcée perpétuelle. Ils invoquent le fait qu’il ne ressort pas de l’acte de donation-partage de 2004 ni des actes subséquents une volonté des propriétaires, au moment de la division, de conserver le chemin litigieux en tant que desserte indivise de l’entier tènement. Ils font également valoir le fait que les notions de servitudes et d’indivision perpétuelle forcée sont exclusives l’une de l’autre et que l’existence d’une servitude nécessite un rapport entre un fonds dominant et un fonds servant comme le cas d’espèce.

Pour s’opposer à la demande en défense tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, les époux [K] font valoir au visa de l’article 514-1 du code de procédure civile qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire au regard des troubles allégués qui les affectent au quotidien. Ils ajoutent que les défendeurs ne justifient d’aucune circonstance particulière justifiant que l’exécution provisoire soit suspendue.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2024, madame [W] [F] et monsieur [V] [GU] sollicitent du tribunal de :

— Débouter les époux [K] de leurs demandes ;

— Débouter les notaires de leur demande en constatation de l’existence d’une indivision forcée perpétuelle sur la parcelle AE [Cadastre 23] ;

— Constater que la parcelle [Cadastre 15] est bénéficiaire d’une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17] ;

— Condamner les époux [K] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour s’opposer à la demande des époux [K] tendant à voir constater une servitude de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15], les consorts [GU]/[F] soutiennent, au visa de l’article 686 du code civil, le fait qu’il ressort de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 l’existence d’une servitude de passage supportée sur quelques mètres sur la parcelle [Cadastre 12] grevant leur fonds. Ils ajoutent qu’il ressort de l’acte de constitution de vente du 10 octobre 2005 concernant les parcelles cadastrées n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17] que la parcelle n°[Cadastre 15] dispose d’une servitude de passage sur ce fonds, ce dernier bénéficiant lui-même d’une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 23] de seulement quelques mètres, comme toutes les parcelles issues de la division de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9]. Ils réfutent tout droit de passage des époux [K] sur la longueur de la parcelle [Cadastre 23] jusqu’au droit de leur propriété.

Rappelant les termes des articles 693 et 694 du code civil, les consorts [GU]/[F] soutiennent qu’en présence de l’acte de donation-partage du 6 janvier 2024 fixant une servitude entre le parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] (dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15]) et celle cadastrée n°[Cadastre 12] (dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]), ne peut pas être retenu de titre de servitude par destination du père de famille. Ils ajoutent que la parcelle des demandeurs est issue de la division de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 14] et que le bénéfice d’une servitude par destination du père de famille ne peut s’appliquer qu’entre les parcelles issues de la division du fonds commun à la parcelle n°[Cadastre 14], excluant ainsi la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15].

Pour s’opposer à la demande subsidiaire des époux [K] au titre de la qualification de chemin d’exploitation, les consorts [GU]/[F] font valoir au visa de l’article L 162-1 du code rural et de la pêche maritime que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la possible qualification de la parcelle comme siège d’un chemin d’exploitation. Ils ajoutent que le passage sur le chemin litigieux n’a été instauré qu’en 2004 au moment de l’acte de donation-partage, et qu’il n’a jamais eu pour vocation l’exploitation de parcelles agricoles.

Pour s’opposer à la demande des notaires en qualification d’indivision perpétuelle forcée, les consorts [GU]/[F] soutiennent que le découpage des parcelles découle du seul choix des époux [R] sur l’organisation de leur propriété et non d’une situation de fait dont résulterait un passage immémorial. Ils ajoutent que les parcelles cadastrées n°[Cadastre 16] et n°[Cadastre 15] disposent de leur propre accès à la voie publique dans le cadre d’une servitude de passage contractuellement fixée. Ils dénoncent le fait que la demande du Maître [AY] a pour seule vocation de dissimuler une éventuelle erreur de rédaction de sa part dans l’acte de vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées 13 décembre 2023, les époux [Z] sollicitent du tribunal de :

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes formées à leur encontre ;

— Condamner Maître [AY] à les relever et à les garantir de toute condamnation qui pourraient être prononcée à leur encontre ;

— Condamner les époux [K] aux entiers dépens ;

— Condamner les époux [K] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire.

Pour s’opposer aux demandes d’indemnisation des époux [K] au titre de leur préjudice de jouissance, ils soutiennent que les époux [K] n’ont pas été évincés de leur propriété mais qu’ils ont décidé d’initiative de renoncer au passage litigieux en retirant le portail créé. Ils ajoutent que les demandeurs disposent d’un accès à leur propriété par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16].

Au soutien de leur demande d’être relevés et garantis par Maître [AY], dans l’hypothèse où le tribunal constaterait que les époux [K] sont privés de manière définitive de l’accès à leur bien par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23], ils font valoir que le notaire leur a assuré que pouvait être créée pour la vente une entrée individuelle par un portail donnant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23].

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2024, la SELARL GRENOBLE [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, et la SCP [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF], prise en la personne de son représentant légal, sollicitent du tribunal de :

— Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes formées contre Maître [S]-[WF] ;

— Débouter les époux [K] et les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes formées contre Maître [AY] ;

— Débouter les époux [K] et les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes formées contre les deux études notariales ;

— Condamner les époux [K], ou qui mieux le devra, à payer à chacune des deux études notariales la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— Écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour s’opposer à la demande des époux [K] en réparation de leurs préjudices, les études notariales soutiennent au visa des articles 1240 et 1535 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un manquement fautif de leur part dans l’accomplissement de leur office. Ils font valoir que les notaires sont tenus d’une obligation de moyens, de sorte que la non-réalisation de l’objectif souhaité par les parties n’est pas suffisante pour démontrer l’existence d’une faute commise par le notaire. Ils expliquent qu’en vertu de leur obligation d’investigation et d’information, les notaires n’ont pas à opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont ils n’ont pas été informés. Ils ajoutent que les parties sont tenues de fournir toutes les informations justes et complètes au notaire, ce dernier pouvant s’en tenir aux apparences à défaut de raison pouvant lui faire douter de leur réalité.

Plus précisément au sujet du grief qui est fait à Maître [S]-[WF], qui a régularisé l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004, ce dernier soutient que les servitudes constituées aux termes de cet acte ne prêtent pas à confusion, clairement identifiées et corroborées par un plan détaillé. De plus, il fait valoir que cet acte de constitution de servitude a été établi en fonction de la situation existante en 2004 afin de répondre aux besoins des époux [R], et qu’il ne pouvait pas anticiper les différentes divisions parcellaires qui interviendraient par la suite.

Concernant le grief fait à Maître [AY], ce dernier soutient avoir procédé à toutes les recherches utiles, retraçant l’origine des propriétés et reprenant lors de la régularisation de l’acte de vente les termes de la constitution de servitude de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 et la constitution de servitude par l’acte de vente du 10 octobre 2005. Au visa des articles 693 et 694 du code civil, Maître [AY] fait valoir que l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17] au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15], ne signifie pas que cette dernière ne pouvait pas bénéficier d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]. Il soutient que la destination du père de famille peut valoir titre à l’égard des servitudes discontinues. Il invoque que la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7], dont les époux [R] étaient propriétaires, a été divisée en quatre parcelles, qu’ils restaient propriétaires des parcelles cadastrées n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] et que les parcelles cadastrées n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] faisaient l’objet d’une donation-partage au profit de madame [AX]. Lors de la régularisation de cette donation-partage, il avait été convenu que le chemin inclus dans la parcelle cadastrée n°[Cadastre 12] servait de desserte aux parcelles voisines dont les époux [R] n’étaient plus propriétaires. Il souligne que le titre instituant la servitude de passage n’a pas prévu l’interdiction de quelconque aménagement.

Au visa de l’article 700 du code civil, les études notariales soutiennent que les propriétaires successifs des maisons d’habitation édifiées sur les parcelles attribuées à madame [AX] (parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10]) peuvent bénéficier d’une servitude de passage sur le chemin litigieux dans son intégralité, à savoir les 211 mètres carrés servant de desserte à la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10] et non seulement 35 mètres carrés. Elles soutiennent que les propriétaires du fonds (n°[Cadastre 23]) servant ne subissent aucune aggravation à ce qu’une ouverture soit réalisée.

Les études notariales défenderesses ajoutent que le chemin litigieux est en réalité une indivision forcée puisqu’à la lecture de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004, les parties ont souhaité faire du chemin litigieux l’accès aux deux parcelles cédées à madame [AX] (n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10]). Elles précisent que l’indivision forcée ne résulte que de la configuration des lieux et non d’un acte notarié, raison pour laquelle elle n’a pas été actée.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance des époux [K], les notaires font valoir que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice de jouissance. Ils expliquent qu’ils n’ont pas subi d’éviction, ayant fait le choix eux-mêmes de retirer le portail et de ne plus utiliser l’accès par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les époux [K] bénéficient d’un accès à leur propriété depuis la voie publique par une servitude de passage grevant les parcelles n°[Cadastre 16], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] (les parcelles [Cadastre 21] et [Cadastre 22] sont vraisemblablement constituée de l’ancienne parcelle n°[Cadastre 17]).

Concernant la demande de paiement de la somme de 35.000 euros au titre du préjudice de perte de valeur, les notaires soutiennent que l’avis de valeur versé par les demandeurs n’est pas probant prenant en compte la valeur du bien à la date du 13 mai 2022 et non au moment de la vente en novembre 2019. Ils ajoutent que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informés, les époux [K] se seraient trouvés dans une situation plus avantageuse. Ils ajoutent que la demande des époux [K] doit être analysée en une demande de restitution partielle du montant du prix, indemnisable par les cédants et non par le notaire. Par suite, ils affirment que les époux [Z] doivent être déboutés de la demande de relevé et garantie qu’ils font à ce titre.

Au soutien de leur demande au titre de l’exécution provisoire, les notaires soutiennent au visa des articles 514 et suivants du code de procédure civile que s’il était fait droit aux demandes des époux [K], les conséquences d’une exécution provisoire seraient regrettables en cas de réformation en appel compte tenu des frais de travaux et de publication des actes. Ils ajoutent que les demandeurs ne présentent pas les garanties de restitution en cas de réformation de la décision en appel.

MOTIVATION

Sur l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 23] au profit de la parcelle [Cadastre 15]

L’existence d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 23] au titre de l’acte d’origine

En vertu de l’article 686 du code civil, " il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ".

Aux termes de l’article 700 du code civil, « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. »

En l’espèce, l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 passé entre les époux [R] et leurs filles, madame [IN] [R] épouse [AX] et madame [CG] [R] stipule, dans sa partie consacrée à la « CONSTITUTION DES SERVITUDES » et plus précisément des « servitudes de passages tout usage », que :

«  Pour la desserte des terrains attribués à Mme [AX], M. et Mme [R] lui concèdent, ainsi qu’à ses ayants-droits, ce qu’elle accepte à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage en tout temps et à tous usage sur une bande de terrain dépendant de la propriété restant leur appartenir.

L’assiette de ce droit de passage d’une superficie de 35 mètres carrés figure hachuré en gris sur le plan ci-annexé en ce qui concerne la servitude profitant à la parcelle de terrain cadastrée sous le numéro [Cadastre 9].

L’assiette de ce droit de passage d’une superficie de 211 mètres carrés figure en pointillés gris sur le plan ci-annexé en ce qui concerne la servitude profitant à la parcelle cadastrée sous le numéro [Cadastre 10] ". (pièce 15 demandeurs)

Il ressort de la lecture de cet acte de donation-partage de 2004 que les parcelles cadastrées n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 10] ne bénéficient pas de la même servitude de passage. En effet, si la parcelle n°[Cadastre 10] bénéficie d’une servitude de passage d’une superficie de 211 mètres carrés, la parcelle n°[Cadastre 9] bénéficie quant à elle d’une servitude de passage de 35 mètres carrés.

Cette différence s’explique par la configuration des lieux et des parcelles. De fait, la parcelle n°[Cadastre 9] jouxte la voie publique, de sorte qu’une servitude de passage peu importante suffit pour permettre aux propriétaires de la parcelle [Cadastre 9] de manœuvrer depuis et vers la voie publique. A contrario, la parcelle n°[Cadastre 10] est enclavée et éloignée de la voie publique, de sorte que pour pouvoir y accéder, il faut nécessairement emprunter une bande longeant la parcelle [Cadastre 9] et donc une servitude de passage beaucoup plus importante.

Dès lors, la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] issue de la division de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 14], elle-même issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 9], bénéficie uniquement de la servitude de passage de 35 mètres carrés initialement attribuée à la parcelle n°[Cadastre 9]. Cette servitude grève le fonds voisin devenu parcelle n°[Cadastre 23].

Cette servitude de passage est reprise dans l’acte de vente du 13 novembre 2019 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle n°[Cadastre 15], entre les époux [Z] et les époux [K], citant l’acte de donation-partage au sujet de ces servitudes.

Par conséquent, les époux [K] ne peuvent pas se prévaloir du bénéfice de la servitude de passage de 211 mètres carrés sur la parcelle n°[Cadastre 23] au titre de l’acte d’origine constitué par l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004.

L’existence d’une servitude de passage acquise par destination du père de famille

Aux termes de l’article 693 du code civil, « il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

En vertu de l’article 694 du même code, « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

Une servitude de passage acquise par destination du père de famille est subordonnée au fait que l’acte portant division ne contient pas de stipulation contraire à la servitude examinée.

En l’espèce, les époux [R], anciens propriétaires originels des parcelles cadastrées n°[Cadastre 15] et n°[Cadastre 23], ont établi une convention de servitude concernant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] (dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15]) et la parcelle cadastrée n°[Cadastre 12] (dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]) dans l’acte de donation-partage du 6 janvier 2004.

Il ressort de cet acte, cité précédemment, que la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] bénéficie d’une servitude de passage de 35 mètres carrés et non de 211 mètres carrés, contrairement à la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10].

Le contrat contient bien une convention relative à la servitude attribuée au profit de la parcelle dont est issue la parcelle n°[Cadastre 15]. Compte-tenu des stipulations contractuelles existantes, les demandeurs ne peuvent pas se prévaloir de l’existence d’une servitude de passage acquise par destination du père de famille.

Finalement, il existe au sein de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 des stipulations contraires à la servitude de passage revendiquée sur la parcelle n°[Cadastre 23] au profit de la parcelle n°[Cadastre 15] des demandeurs, de sorte qu’il ne peut pas être établi de servitude de passage par destination du père de famille.

Par ailleurs, les stipulations en matière de servitudes inclues dans l’acte de vente du 10 octobre 2005 ont été insérées dans l’acte de vente par lequel les époux [K] ont acquis leur maison auprès des époux [Z]. Pour rappel, cet acte du 10 octobre 2005 est l’acte par lequel la société [Localité 24] DÉVELOPPEMENT CONSTRUCTION, marchand de biens, a cédé aux consorts [C]/[J] la parcelle n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17] après avoir procédé à une division parcellaire.

Or, cet acte du 10 octobre 2005 a créé une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 16]/[Cadastre 17] au profit de la parcelle n°[Cadastre 15]. Les stipulations créant cette servitude de passage ont été rappelées dans l’acte d’achat des époux [K] et sont ainsi rédigées :

«  A titre de servitude réelle et perpétuelle, Monsieur [C] et Mademoiselle [J], propriétaires du fonds servant, constituent au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heure et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs des fonds dominants, à leur famille, ayants-droits et préposés, pour leur besoin personnel et le cas échant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera sur partie de la parcelle cadastrée AN N°[Cadastre 16] et de la parcelle cadastrée Section AE N°[Cadastre 17] ainsi que le tracé figure sous quadrillé vert au plan demeuré joint aux présents, depuis le chemin de [Adresse 25] pour permettre l’accès à la parcelle cadastrée Section AE N°[Cadastre 15] ". (pièce demandeur n°16).

Le plan annexé à l’acte permet d’observer le tracé quadrillé en vert qui constitue l’assiette de la servitude créée en 2005 sur la parcelle n°[Cadastre 16] au profit du fonds n°[Cadastre 15] (pièce 1 des demandes, annexe II de l’acte de vente du 13 novembre 2019). La servitude de passage permet aux propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 15] d’accéder à leur propriété depuis la voie publique en traversant le portail de la parcelle n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17] donnant directement sur la voie publique et en longeant l’extrémité Nord-Est de la parcelle [Cadastre 16]/[Cadastre 17] sur environ 15 mètres jusqu’à leur propriété. Cette servitude créée en 2005 jouxte et longe la servitude de 211 mètres carrés créée en 2004 mais se situe sur la parcelle n°[Cadastre 16] et non pas sur la propriété de la parcelle voisine n°[Cadastre 23].

Ainsi, la création de cette servitude de passage s’exerçant sur une partie des parcelles cadastrées n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17] au profit de la parcelle n°[Cadastre 15] met en évidence la nécessité pour la parcelle n°[Cadastre 15] d’avoir un accès à la voie publique ne pouvant se faire autrement qu’en passant par les parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17], en l’absence d’autre passage possible.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [K] seront déboutés de leur demande tendant à constater l’existence d’une servitude de passage grevée sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] au bénéfice de leur parcelle cadastrée n°[Cadastre 15].

Sur la qualification de chemin d’exploitation

Aux termes de l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime, « les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public ».

Les chemins et sentiers d’exploitation sont les voies affectées uniquement à la communication entre parcelles et à leur exploitation.

Le chemin qui a pour objet essentiel non pas de servir à la communication des fonds entre eux ou à leur exploitation, mais d’assurer leur desserte à partir de la voie publique, ne constitue pas un chemin d’exploitation (Civ. 3ème, 27 septembre 2011, n°10-21.514).

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime, « les chemins et sentiers d’exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s’en servir ».

La décision des propriétaires de supprimer un chemin d’exploitation peut être tacite et il appartient alors au juge de l’apprécier en fonction des éléments de preuve de l’espèce. Un chemin d’exploitation peut disparaître du consentement de l’ensemble des propriétaires riverains suite à la division de parcelles et à son remplacement par une suite de constitutions de servitudes de passage (Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n°10-16.940). Cette suppression s’impose aux propriétaires ultérieurs (Cass. 3e civ., 1er juill. 2014, n°13-13.493).

En l’espèce, à la lecture de l’extrait cadastral annexé à l’acte de vente entre les époux [Z] et les demandeurs (pièce 1 demandeurs), de la vue aérienne versée par les demandeurs (pièce 17) et des photographies de l’accès des époux [K] à leur propriété (pièces 18 et 19), il est aisément permis de voir que la parcelle n°[Cadastre 23] est constituée en partie d’un chemin séparant les parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] d’un côté et la parcelle [Cadastre 20] de l’autre côté. Ce chemin situé sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23], constitue la seule voie d’accès à la voie publique pour la parcelle n°[Cadastre 10]. Il permet également pour la maison située sur la parcelle n°[Cadastre 23] d’accéder à la voie publique en contournant la maison située sur la parcelle n°[Cadastre 18], et pour la maison située sur la parcelle n°[Cadastre 18] d’accéder à la voie publique.

Il n’est pas nécessaire de prouver une vocation d’exploitation de la parcelle agricole pour qu’elle soit qualifiée de chemin d’exploitation, contrairement à ce que soutiennent les époux [Z].

En revanche, le chemin apparaissant sur la parcelle n°[Cadastre 23] ne sert pas exclusivement à la communication entre plusieurs fonds. Il permet la communication de plusieurs fonds à la voie publique.

Aussi, un tel chemin ne peut être présumé appartenir aux propriétaires riverains qu’en l’absence de titre. Or, le titre constitué par l’acte de donation-partage de 2004 a fait de ce chemin une servitude de passage permettant l’accès ou facilitant l’accès de plusieurs parcelles depuis la voie publique. L’usage dudit chemin a donc été réglementé par l’ensemble des propriétaires riverains à l’époque, à savoir les seuls époux [R].

De fait, il résulte de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 que les époux [R], propriétaires originels des parcelles cadastrées n°[Cadastre 9] (dont sont issues les parcelles cadastrées n°[Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17]) et de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 12] (dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23]) n’ont pas souhaité créer ni pérenniser l’existence d’un chemin d’exploitation au profit du fonds n°[Cadastre 9]. Dès 2004, au regard des deux assiettes de servitude dessinées sur le plan annexé à l’acte, il est évident que seule la parcelle n°[Cadastre 10] pouvait bénéficier du chemin et qu’à l’inverse, la parcelle n°[Cadastre 9] ne bénéficiait que d’une petite aire à l’entrée du chemin pour faciliter les manœuvres depuis la voie publique.

D’ailleurs, l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 ne rappelle pas ce chemin d’exploitation, ni son usage commun ; mais encore, l’acte crée une servitude de passage au profit du fonds n°[Cadastre 9] : " L’assiette de ce droit de passage d’une superficie de 35 mètres carrés figure hachuré en gris sur le plan ci-annexé en ce qui concerne la servitude profitant à la parcelle de terrain cadastrée sous le numéro [Cadastre 9]. ", différent de la servitude de passage crée au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16].

Enfin, la création de cette servitude de passage spécifique au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9], et l’absence de mention d’usage du chemin d’exploitation revendiqué par les demandeurs, constituent des éléments caractérisant la volonté de l’ensemble des propriétaires à l’époque de supprimer l’usage de ce chemin, si tant est qu’il ait existé avant 2004.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [K] seront déboutés de leur demande tendant à la reconnaissance d’un chemin d’exploitation sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] au bénéfice de leur propriété.

Sur l’indivision forcée

Alors que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, il existe des biens indivis qui ne peuvent pas faire l’objet d’un partage sans perdre leur raison d’être. La jurisprudence a ainsi dégagé la notion d’indivision forcée ou perpétuelle. La qualification d’indivision forcée et perpétuelle s’applique ainsi aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l’usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l’accessoire indispensable (Civ. 3ème, 12 octobre 2010, n°09-12.082).

La modification d’une clause claire et précise par les juges du fond sous prétexte d’interprétation porte atteinte au caractère légal de la convention et enfreint l’article 1134 du code civil pour dénaturation.

En l’espèce, aucune indivision ne concerne la parcelle n°[Cadastre 23], de sorte que le moyen tiré de l’indivision forcée et perpétuelle, qui permet d’échapper aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil, n’a pas vocation à s’appliquer au cas présent. En effet, il n’est aucunement question du partage de la parcelle n°[Cadastre 23], appartenant aux consorts [F]/[GU].

Toujours est-il qu’il ressort de la lecture de l’acte de vente passé entre les époux [Z] et les demandeurs [K] que les précédents propriétaires de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] n’usaient pas d’un droit de passage sur le chemin jouxtant leur propriété et se trouvant sur la parcelle n°[Cadastre 23].

En effet, depuis la création de la parcelle n°[Cadastre 15] courant 2005 et jusqu’à l’acte de vente du 13 novembre 2019 faisant mention de la création d’une ouverture par portail sur la parcelle n°[Cadastre 23], la parcelle n°[Cadastre 15] n’avait jamais bénéficié d’un accès à la voie publique via le chemin constitué sur la parcelle n°[Cadastre 23].

Comme rappelé plus haut, une servitude de passage a été créée sur la parcelle n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17] pour permettre aux propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 15] d’accéder à la voie publique.

Les époux [K] expliquent d’ailleurs qu’au moment de la visite du bien, l’entrée se faisait par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16]. Aussi, depuis qu’ils ont enlevé le portail installé courant 2019, ils utilisent cette servitude de passage créée en 2005 sur la parcelle n°[Cadastre 16].

Aussi, l’acte de donation-partage de 2004 constitutif de la servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 23] n’a jamais prévu qu’un chemin permettrait l’accès à la parcelle n°[Cadastre 9]. En effet, une surface de 35 mètres carrés n’est pas assimilable à un chemin. Ce n’est que la parcelle n°[Cadastre 10] (étrangère au litige) qui s’est vue octroyée une servitude de passage sur ce qui est devenue un chemin.

Ainsi, au regard de l’absence d’utilisation du chemin litigieux par les propriétaires précédents et de l’existence d’une servitude de passage grevant le fond n°[Cadastre 16] au profit du fonds n°[Cadastre 15] utilisé par les époux [Z] pour accéder à leur propriété, le chemin litigieux ne constitue pas un accessoire indispensable à l’exploitation de la parcelle n°[Cadastre 15].

Ainsi, le moyen tiré de l’indivision forcée soulevée par la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES et la SCP [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF] ne saurait prospérer.

Sur la garantie d’éviction

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Aux termes de l’article 1626 du même code, « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

Il y a garantie d’éviction lorsque l’acheteur est troublé dans sa possession par l’action d’un tiers qui prétend à quelque droit sur la chose vendue, à condition que le droit invoqué par ce tiers à l’encontre de l’acquéreur soit né avant la réalisation de la vente.

La garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur.

Lorsqu’un tiers prétend avoir un droit sur la chose vendue, le vendeur doit garantir l’acquéreur. Il en va ainsi dès lors que l’action du tiers peut conduire à faire disparaître, en totalité ou en partie, le droit de l’acquéreur sur la chose vendue (Civ. 3ème, 30 juin 2016, n°14-24.682).

En l’espèce, l’acte de vente du 13 novembre 2019 conclut entre les époux [Z] et les époux [K], stipule que :

«  Le VENDEUR garantit l’ACQUÉREUR contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil.

À ce sujet le VENDEUR déclare :

o qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,

o qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin,

o que le BIEN n’a fait l’objet d’aucune injonction de travaux,

o qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’AQUEREUR un droit quelconque sur le BIEN pouvant empêcher la vente,

o subroger l’ACQUÉREUR dans tous ses droits et actions ".

Les époux [Z] ont vendu aux époux [K] une maison d’habitation comportant un portail situé sur la limite séparative entre la parcelle n°[Cadastre 15] et la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] et une clôture fermée au niveau de la limite séparative entre la parcelle n°[Cadastre 15] et la parcelle n°[Cadastre 16] (acte de vente du 13 novembre 2019, pages 3, 4 et 16).

Il résulte de cet acte que les époux [Z] ont souhaité modifier l’accès existant, qui se faisait par la parcelle n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17], et vendre aux époux [K] une maison d’habitation dont l’accès se faisait depuis la voie publique via la parcelle n°[Cadastre 23] sur laquelle ils estimaient pouvoir bénéficier d’une servitude de passage.

Pour autant, aucun tiers au contrat de vente ne prétend détenir un droit ni sur la maison d’habitation ni sur la parcelle n°[Cadastre 15] vendues aux époux [K].

Les époux [K] ne souffre donc d’aucune éviction sur l’objet de leur droit de propriété.

En outre, aucun empiètement n’existe ni sur la parcelle n°[Cadastre 15] ni sur la parcelle n°[Cadastre 23], de sorte que le moyen tiré de la garantie d’éviction du fait d’un empiètement est inopérant.

Le moyen tiré de la garantie d’éviction ne saurait donc prospérer.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du même code précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Le vice caché consiste, objectivement, dans l’absence d’une qualité normalement attendue, la chose devant normalement être propre à l’usage auquel elle est destinée de par sa nature. Cette qualité doit être une des principales que l’on reconnaît à la chose.

L’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

En l’espèce, il est indiqué dans l’acte de vente de la maison d’habitation aux époux [K] qu’il existe une servitude de passage permettant d’accéder à la parcelle n°[Cadastre 15] objet de la vente via la parcelle voisine n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17].

En outre, les époux [K] expliquent avoir observé lors de la visite effectuée avant la vente, que la limite séparative de leur fonds avec celui de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] était clôturée et que l’accès à la propriété se faisait par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16].

Ils reconnaissent ainsi qu’au moment de la visite des lieux et de la signature de la promesse de vente, aucun accès ne se faisait via la parcelle n°[Cadastre 23]. L’accès par cette parcelle voisine était d’ailleurs matériellement impossible compte tenu de la clôture existant alors entre ces deux parcelles.

L’accès à la maison d’habitation acquise par les époux [K] se faisait jusqu’à la vente en longeant la maison mitoyenne voisine et en empruntant le portail situé sur la parcelle de ces voisins (n°[Cadastre 16]/[Cadastre 17]).

Le vice allégué, consistant en l’absence d’entrée indépendante, n’était donc pas caché au moment de la vente.

De même, le vice qui serait constitué par l’absence de droit de passage permettant la création d’un accès indépendant n’était pas davantage caché au moment de la vente compte-tenu, d’une part, de ce qu’aucun accès indépendant n’existait jusqu’à la vente qui aurait pu présager de l’existence d’un droit de passage à cet endroit et, d’autre part, de ce qu’aucun acte ne faisait référence à un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 23] permettant d’accéder à la parcelle n°[Cadastre 15] sans passer par la parcelle n°[Cadastre 16].

Si les vendeurs ont pu induire en erreur les époux [K] en procédant à des travaux de création d’un portail débouchant sur la parcelle n°[Cadastre 23] et de clôture de l’accès existant via la parcelle n°[Cadastre 16] en vue de la conclusion de l’acte de vente, il n’en demeure pas moins que le vice consistant en l’absence d’entrée indépendante était apparent et que les acquéreurs ont pu s’en convaincre eux-mêmes.

Quand bien même l’existence de cette entrée indépendante était déterminante pour leur consentement, le défaut invoqué par les demandeurs, à savoir l’absence d’une voie de desserte autonome permettant d’accéder à leur propriété par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23], ne constitue donc pas un vice caché.

Au regard de ces éléments, les époux [K] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des vices cachés.

Sur la responsabilité des notaires

En vertu de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige par celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

En application de cette disposition légale, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature et leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Ils sont tenus à une obligation de moyens.

Sur la responsabilité de maître [S]-[WF]

Il ressort de la lecture de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004, régularisé par Maître [S]-[WF], cité précédemment, que les servitudes constituées sont clairement identifiées, rappelant la superficie de chacune des servitudes, à savoir 35 mètres carrés au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] et 211 mètres carrés au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10].

De plus, ces parcelles et les servitudes créées sont matérialisées sur un plan annexé à l’acte.

L’acte lui-même de même que le plan annexé permettant de voir concrètement l’emplacement et l’étendue des servitudes créées sont particulièrement clairs. Ils ne laissent aucune marge d’interprétation.

Ainsi, la rédaction de l’acte ne porte pas à confusion quant à l’étendue de la servitude au profit de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9] dont est issue la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15].

Il n’existe donc pas de faute imputable à Maître [S]-[WF] ou à l’étude notariale, de sorte que leur responsabilité ne pourra pas être engagée. Les époux [K] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la responsabilité de maître [AY]

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme maître [L] [AY] et conformément à ce qui a été tranché ci-dessus, il ne résulte ni des actes de propriété ni de la configuration des lieux que la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15] dispose d’un quelconque droit de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23].

Premièrement, il apparaît que maître [L] [AY] a repris dans l’acte de vente aux époux [K] du 13 novembre 2019 les termes de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 relatifs aux constitutions de servitudes en commettant une faute de retranscription qui a pu induire en erreur les parties.

De fait, alors que l’acte de donation-partage de 2004 distingue spécifiquement les deux droits de passage distincts créés en précisant que l’un de ces droits de passage a une superficie de 35 mètres carrés et que l’autre une superficie de 211 mètres carrés (pièce 15 [K]), le notaire rédacteur de l’acte de vente de 2019 a indiqué que chacune des servitudes créées avait une superficie de 35 mètres carrés (pièce 1 [K], page 8).

Cette erreur vraisemblablement de plume constitue une faute commise par le notaire.

En outre, et alors qu’un plan annexé à l’acte de 2004 existait pour matérialiser les deux servitudes distinctes, le notaire rédacteur de l’acte n’a pas annexé ce plan à l’acte de 2019. L’acte de 2019 fait donc référence à deux droits de passage, l’un hachuré en gris sur le plan annexé et l’autre hachuré en pointillés gris sur le plan annexé, sans que le plan annexé à l’acte de 2004 ne soit annexé à l’acte de 2019, ne permettant donc pas aux signataires de l’acte de 2019 de voir où se situent les droits de passage.

L’annexion du plan de 2004 à l’acte de 2019 aurait pourtant permis aux époux [K] de se rendre compte qu’ils ne bénéficiaient pas de la servitude de passage leur permettant d’accéder à la parcelle n°[Cadastre 23] depuis le portail nouvellement créé.

L’absence d’annexion du plan matérialisant les droits de passage constitue un manquement fautif et un défaut de diligence.

Deuxièmement, Maître [AY] a fait une lecture erronée de l’acte de l’acte de donation-partage du 06 janvier 2004 et de l’acte de vente du 10 octobre 2005 en considérant l’existence d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] au profit de la parcelle n°[Cadastre 15]. Cette erreur a déterminé le consentement des époux [K], qui n’ont acquis que sous condition suspensive que les vendeurs créeraient un portail permettant la création d’une entrée indépendante depuis la parcelle n°[Cadastre 23].

D’ailleurs, l’étude notariale confirme aux époux [K] dans un courriel du 25 mars 2021 leur droit d’accès sur la parcelle n°[Cadastre 23] jusqu’à leur portail du fait du plan de servitude de passage annexé à l’acte du 06 janvier 2004 (pièce 11 [K]). Ce droit d’accès n’existe pourtant pas, en l’absence de tout droit ou titre à cet effet.

Cette lecture erronée de l’acte constitutif du droit de passage constitue une faute.

Troisièmement, le notaire reprend dans l’acte de vente les conditions suspensives de la promesse de vente, qui incluent la création d’un portail sur la limite de propriété avec le fond n°[Cadastre 23] et la clôture de l’ouverture donnant sur la parcelle n°[Cadastre 16]. L’étude notariale n’a donc pas mis en garde les époux [K] des risques liés à l’installation d’un portail donnant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] en vue d’utiliser le chemin situé sur cette parcelle en bordure de leur propriété.

Enfin, maître [L] [AY] n’a pas assuré l’efficacité de son acte, puisque les époux [K] ne peuvent pas user de leur portail donnant sur la parcelle n°[Cadastre 23] alors même que la création de ce portail constituait une condition suspensive de la réalisation de la vente.

Cette reprise des conditions suspensives et cette absence de mise en garde constitue un manquement au devoir de conseil du notaire à l’égard des parties.

Au regard de ces fautes et manquements fautifs, la responsabilité de l’étude notariale doit être engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices subis

Seule la responsabilité de Maître [AY] a été reconnue, de sorte qu’il appartient à ce notaire d’indemniser les préjudices subis par les époux [K] du fait de ses fautes et manquements fautifs.

— Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice de perte temporaire de jouissance et de troubles dans les conditions d’existence

Il a été démontré que les époux [K] n’ont jamais eu aucun droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 23], de sorte qu’ils ne peuvent pas se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance à ce titre.

En outre, les troubles dans les conditions d’existence constituent un préjudice indemnisable en droit administratif et qui n’apparaît pas exister dans le cas présent.

Sur le lien de causalité entre les fautes reconnues et les préjudices alléguées, il apparaît que les fautes et manquements fautifs du notaire ne sont pas à l’origine de l’impossibilité pour les époux [K] de pouvoir bénéficier d’une entrée autonome à leur propriété. De fait, si les époux [K] ne peuvent pas bénéficier d’une entrée autonome à leur propriété par un portail privatif, ceci n’est pas la conséquence des fautes commises par le notaire mais la conséquence de l’absence de servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 23].

Dès lors, les fautes du notaire ne sont pas à l’origine des préjudices invoqués au titre d’un trouble de jouissance, d’un préjudice moral ou de troubles dans les conditions d’existence.

— Sur le préjudice au titre de la perte de la valeur vénale du bien

Les fautes et manquements fautifs du Notaire sont à l’origine d’une perte de chance pour les époux [K], qui ont été privés de la possibilité de ne pas acquérir ou d’acquérir à un moindre prix s’ils avaient été correctement informés sur le droit de passage dont il bénéficiait sur la parcelle n°[Cadastre 23].

Or, au regard de la condition suspensive de réalisation de la vente tenant à la construction d’un portail privatif donnant accès à la parcelle n°[Cadastre 23] et à celle tenant à la clôture du passage existant entre les parcelles n°[Cadastre 15] et [Cadastre 16], les époux [K] ont fait de l’existence d’une entrée autonome une condition de leur décision d’acquérir.

Il est donc suffisamment rapporté que, mieux informés sur la réalité du droit de passage existant sur la parcelle n°[Cadastre 23], ils n’auraient pas acquis la maison d’habitation ou, en cas d’acquisition, l’auraient acquis à un moindre prix. Au regard de la condition suspensive, la perte de chance est totale, c’est-à-dire constituée à hauteur de l’entier préjudice.

Les époux [K] versent aux débats un avis de valeur établi le 24 avril 2023 par l’agence immobilière LSP, suite à une visite du bien le 13 mai 2022, qui estime la valeur du bien immobilier à 220.000 euros en tenant compte de la contrainte liée à la servitude de passage sur la parcelle voisine et à l’impossibilité de créer un accès direct à la voie publique par le chemin situé sur la parcelle n°[Cadastre 23], longeant leur propriété. (pièce 9 demandeurs)

Il ressort de cet avis de valeur que les époux [K] ont subi un préjudice financier de 20.000 euros, en acceptant un prix de vente de 240.000 euros fixé avec la condition qu’un portail permettant un accès à leur propriété par le chemin litigieux situé sur la parcelle n°[Cadastre 23] était possible, sans plus avoir à traverser la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16].

Au regard de la configuration des lieux, le fait de passer sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 16] pour accéder à leur parcelle plutôt que d’emprunter le chemin situé sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 23] constitue un accès à leur propriété moins commode, les obligeant à passer devant le domicile des voisins et à emprunter leur portail. La valeur de leur bien s’en trouve diminuée.

Les époux [K] peuvent donc prétendre à l’indemnisation de leur préjudice financier, constitué par la différence entre le prix d’achat effectif, de 240.000 euros, et la valeur du bien qui tient compte de la réalité de l’accès à la propriété dont bénéficie la parcelle cadastrée n°[Cadastre 15], soit 220.000 euros.

Au regard de ces éléments, Maître [L] [AY] sera condamnée à verser aux époux [K] la somme de 20.000 euros au titre de la réparation de la perte de valeur vénale du bien.

Sur la demande de publication du jugement

Le rejet des demandes autre qu’indemnitaires ne rend pas utile ni nécessaire la publication du jugement. Les époux [K] seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES, partie perdante vis-à-vis des époux [K], sera condamnée à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3.000 euros.

Perdante et condamnée aux dépens, la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES, sera déboutée de sa demande de ce chef dirigé contre les époux [K].

Les époux [K], partie perdante vis-à-vis des consorts [F]/[GU], seront condamnés à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1.000 euros.

Ils seront également condamnés à verser à la SCP [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande que les époux [Z] gardent à leur charge les frais qu’ils ont exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de l’affaire et de la décision rendue.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRE ASSOCIES à payer la somme de 20.000 euros à monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] en réparation de leur préjudice financier au titre de la perte de valeur vénale de leur bien ;

DÉBOUTE les demandes des parties tendant à la reconnaissance d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 23] au profit de la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 15] permettant un accès à la voie publique depuis la parcelle AE n°[Cadastre 15] via la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 23] ;

DÉBOUTE monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] de leurs demandes formées à l’encontre de monsieur [A] [Z] et madame [O] [NZ] épouse [Z] ;

DÉBOUTE monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] de leurs demandes formées à l’encontre de monsieur [V] [GU] et madame [W] [F] ;

DÉBOUTE monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [DE] [WF] ;

DÉBOUTE monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] de leur demande de publication du présent jugement ;

CONDAMNE la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES à verser la somme de 3.000 euros à monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] à verser la somme globale de 1.000 euros à monsieur [V] [GU] et madame [W] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [H] [K] et madame [T] [I] épouse [K] à verser la somme de 1.000 euros à la SCP [DE] [WF] ET [P] [S]-[WF] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SELARL [Localité 24] [Adresse 6] NOTAIRES ASSOCIES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE