TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/271

AFFAIRE : N° RG 25/00534 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32SY

Copie à :

prefecture

Monsieur [S] [H]

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H]

né le 14 Novembre 1966 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 07 juillet 2021 avec prise d’effet au 08 juillet 2021, Monsieur [P] [W] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 euros outre 40 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [S] [H] auprès de Monsieur [P] [W] par acte du 06 juillet 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023 a fait signifier à Monsieur [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1873,52 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [S] [H] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [S] [H] au paiement de la somme de 2352,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 sur la somme de 1873,52 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 16 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 2509 euros à la date du 26 novembre 2025.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Elle ne se prononce pas sur la possibilité d’échelonner la dette du locataire.

Monsieur [S] [H], qui comparaît en personne, expose avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite en conséquence des délais de paiement pour apurer la dette. Il indique qu’il perçoit un revenu mensuel de 900 euros et qu’il est en capacité de s’acquitter de 50 euros en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Il est indiqué que Monsieur [S] [H] dispose de ressources disponibles à hauteur de 672 euros et qu’il a repris le paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [S] [H]. Ladite caution a ainsi réglé au bailleur le montant de 4230,83 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 22 septembre 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 25 septembre 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 juillet 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2023 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1873,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Un plan d’apurement a été conclu entre les parties le 18 décembre 2024 afin que la dette de 2427,92 euros soit apurée à raison d’échéance de 100 euros par mois.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2023 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits à l’audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [S] [H] ne lui permettent pas d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant dans le délai légal.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [H] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [H] sera ordonnée.

Dès lors, Monsieur [S] [H] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [H] restait lui devoir la somme de 2509 euros (mensualité du mois de septembre 2025 comprise) à la date du 26 novembre 2025 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place du locataire.

En conséquence, Monsieur [S] [H] sera condamné au paiement de la somme de 2509 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1873,52 euros à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [S] [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer à compter du 13 septembre 2023 à 0 heures et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Monsieur [S] [H] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [H], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur [P] [W] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [S] [H] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 12 septembre 2023 à minuit, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2509 euros (deux mille cinq cent neuf euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 sur la somme de 1873,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 12 septembre 2023 à minuit ;

DEBOUTE Monsieur [S] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE que Monsieur [S] [H] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,