Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 18 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESS :

Madame [S] [X] [T] [V]

60 Boulevard Robert Schuman

44150 ANCENIS

représentée par Maître Agathe BIGNAN, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 septembre 2025

date des débats : 06 novembre 2025

délibéré au : 18 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01846 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2DL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Maître Agathe BIGNAN + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2022, la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [S] [V] et Monsieur [W] [U] un logement situé 41 rue Tartifume – 44150 ANCENIS.

Monsieur [W] [U] a quitté le logement le 19 mai 2023, ce qui a donné lieu à la rédaction d’un avenant au contrat en date du 22 juin 2023.

Le 16 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer à Madame [S] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1714,95 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2025, la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater la résiliation du bail ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, de la condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, soit la somme de 5895,81 euros au 6 février 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après un renvoi, à l’audience du 6 novembre 2025, la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de ses demandes formulées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [S] [V] ayant quitté le logement. La SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a également actualisé sa créance à la somme de 9080,19 euros selon le décompte arrêté au 5 novembre 2025, en ce compris les frais de réparations locatives à hauteur de 2500,35 euros. Elle ne s’est par ailleurs pas opposée à l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois.

Madame [S] [V], représentée par son conseil, a sollicité la réduction du montant de la dette en signalant que le bailleur n’a pas pris en compte le taux de vétusté à hauteur de 50% pour la peinture.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Lors de l’audience, la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a déclaré se désister de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur les loyers impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Madame [S] [V] n’a pas contesté le montant sollicité ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération s’agissant des loyers impayés.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6579,84 euros au 5 novembre 2025, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure (310,22 euros), pris en compte, le cas échéant, au titre des dépens.

En conséquence, Madame [S] [V] sera condamnée à payer à la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 6269,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les dégradations et les réparations locatives :

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.”

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS réclame la somme de 2500,35 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit les factures suivantes :

— Engazonnement, tonte pelouse jardin et déplacement : 308,26 euros ;

Peinture pièce complète avec toilage : 4186,05 euros ;Nettoyage complet du logement : 419,56 euros ;

Aucun état des lieux d’entrée n’a été produit.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, mentionne en conclusion les travaux suivants à réaliser :

Murs peinture (cuisine) : 766,39 euros ;Murs peinture (entrée) : 447,06 euros ;Porte de garage : 916,58 euros ;Enlèvement objets encombrants : 201,60 euros ;Engazonnement : 168,72 euros ;

Soit un total de 2500,35 euros.

S’agissant des murs de la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionne un usage anormal et dégradé, avec beaucoup de traces sur l’ensemble. Une facture globale portant sur les travaux de peinture a été produite.

S’agissant de l’entrée, il est signalé des murs « jaunis », avec la mention « usage anormal/ dégradé », sans autre précision. Il convient toutefois d’observer que la simple mention des murs « jaunis » ne suffit à caractériser l’usage anormal des lieux loués, ce d’autant que l’état des lieux d’entrée n’a pas été produit.

Concernant le garage, il est indiqué que la porte est cassée, outre la présence d’objets encombrants. Aucun devis ni facture n’a toutefois été produit au sujet du remplacement de la porte du garage.

Enfin, il est indiqué que le jardin n’est pas entretenu, sans plus de précision. Une facture relative à l’engazonnement a été produite.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la somme de 1136,71 euros au titre des réparations locatives.

En conséquence, Madame [S] [V] sera condamnée à verser cette somme à la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2 – Sur les délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le diagnostic social et financier mentionne des revenus globaux pour Madame [S] [V] à hauteur de 2391 euros mensuels.

Lors de l’audience, Madame [S] [V] confirme bénéficier de l’AAH à hauteur d’environ 700 euros par mois, outre deux contrats à temps partiel en qualité d’agent d’entretien. Elle précise avoir parfois des difficultés à conserver ses emplois en raison de son handicap. Elle verse par ailleurs 380 euros par mois de loyer pour son nouveau logement (relogement par ATLANTIQUE HABITATIONS).

Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif (dette globale de 7406,33 euros).

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA d’HLM ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS quant à ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de Madame [S] [V] ;

CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 6269,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 5 novembre 2025, et la somme de 1136,71 euros au titre des réparations locatives, soit la somme globale de 7406,33 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [S] [V] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 23 mensualités de 300 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE Madame [S] [V] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE