N° RG 25/00002 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQUG

Minute n°

Copie certifiée conforme et copie exécutoire délivrées

le 30.06.2025

à la SELARL RACINE

Copie certifiée conforme

délivrée le 30.06.2025

à

la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS

la SELARL RACINE

M^e Sébastien VINCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

LE JUGE DE L’EXECUTION

Chambre des Saisies Immobilières

Jugement du 27 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Géraldine GREMILLET Juge de l’Exécution

S. DUBO Greffier

PROCEDURE

DÉBATS à l’audience publique du 27 juin 2025

PRONONCE sur le siège

jugement contradictoire, en premier ressort mis à disposition au greffe

ENTRE :

TRESOR PUBLIC Direction Générale des Finances Publiques agissant par le comptable public du Pôle de Recouvrement Spécialisé de Loire Atlantique PRS LOIRE ATLANTIQUE, dont le siège social est sis 2 rue du Général Margueritte – CS 13513 – 44035 NANTES CEDEX 1

Créancier poursuivant représenté par Maître Pierre SIROT de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTIQUE VENDEE, dont le siège social est sis Route de Paris – 44949 NANTES CEDEX 9

Créancier inscrit représenté par Maître Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

ET :

Monsieur [M] [I], né le 21 février 1951 à Versailles demeurant 30, Chemin du Pont de la Perche – 44700 ORVAULT (FRANCE)

Madame [Y] [R], née le 19 juin 1961 à IXELLES Belgique demeurant 30, Chemin du Pont de la Perche – 44700 ORVAULT (FRANCE)

Débiteurs saisis représentés par Maître Sébastien VINCE Avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE

La Direction Générale des Finances Publiques, agissant par le comptable public du Pôle de recouvrement spécialisé de Loire Atlantique, ci-après désigné le Trésor Public a fait délivrer le 30 octobre 2024 à Monsieur [M] [I] et à Madame [Y] [R] un commandement de payer valant saisie immobilière pour la somme de 40 946,18 € selon un bordereau de situation fiscale arrêté au 10 octobre 2024.

Ce commandement a été publié au service de publicité foncière de Nantes, le 17 décembre 2024, sous le numéro 2024 S n°62. Il porte sur les biens et droits immobiliers suivants : Commune d’Orvault (44700), 30 chemin du Pont de la Perche, une maison d’habitation édifiée sur les parcelles figurant au cadastre section CP n°26, 28 et 358 et le tiers indivis du chemin d’accès figurant au cadastre section CP n°359, 361, 363 et 364.

Par jugement en date du 28 mars 2025, la présente juridiction de l’exécution a :

— fixé la créance du Trésor Public à la somme de 40 946,18 €.

— ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi.

— dit que cette vente se fera en un lot sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant et selon le cahier des conditions de vente déposé au greffe du tribunal le 10 janvier 2025.

— fixé la date à laquelle il sera procédé à la vente au vendredi 27 juin 2025 à 10 heures.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, Monsieur [M] [I] et Madame [Y] [R] ont sollicité de voir, au visa des articles R 311-10, R 311-11, R 322-30 et R322-31 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

— juger nulle et de nul effet les mesures de publicité légale de la saisie immobilière pratiquées par le Trésor Public,

— juger caduc et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 30 octobre 2024.

Par conséquent,

— juger que les dispositions du jugement d’orientation du 28 février 2025 ordonnant la vente forcée des biens saisis sont désormais sans objet,

— condamner le Trésor Public au paiement de la somme de 5 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] et Madame [R] font valoir que les affiches placardées à l’initiative du Trésor Public sur le portail de leur propriété et au palais de justice comportent une désignation et une description du bien gravement erronées par rapport à la réalité des lieux et particulièrement trompeuses sur certains points :

— la description du rez-de-chaussée fait état d’une chambre alors qu’il en existe deux à ce niveau et omet de mentionner un hall d’entrée de 65 m 2,

— la description du 1er étage fait état d’une seule chambre et d’un atelier alors qu’il existe 5 chambres à ce niveau et qu’il n’y a pas d’atelier,

— la description du 2nd étage dénommé « espace grenier » mentionne 4 chambres, une salle de bain et WC alors que cet étage comporte seulement un grenier non aménagé de 65 m 2,

— la description omet de préciser que le bien est occupé par ses propriétaires actuels,

— elle omet de mentionner le garage de 70 m2 destiné à abriter au moins deux voitures,

— la description omet de mentionner que la parcelle cadastrée section CP 27 (24 a 11 ca) représentant environ un tiers du jardin n’a pas été comprise dans le périmètre de la saisie immobilière et donc de la vente de sorte que le jardin a vocation à être divisé en deux parties non attenantes séparées par une parcelle qui restera la propriété des concluants.

— la description omet de mentionner que les chemins d’accès entre le portail de la propriété et la maison passent tous les deux par ladite parcelle non saisie, cadastrée section CP 27 (24 a 11 ca) sans pouvoir la contourner, l’accès à la maison d’habitation est susceptible de se heurter à des obstacles juridique rédhibitoires.

Ils soulignent que les erreurs et omissions commises créent un grief en ce qu’elles font naître de la confusion chez les enchérisseurs potentiels et dissuadent de nombreux candidats à l’adjudication, ce qui ne peut conduire qu’à une dévalorisation du bien, la situation étant aggravée par la mise à prix particulièrement faible (50 000 €) en comparaison de la valeur vénale estimée à plus d’un million d’euros.

Ils invoquent par ailleurs aux termes de leurs conclusions n°2 la nullité de la publicité légale sur le fondement des articles R322-31 à R322-33 du code des procédures civiles d’exécution au motif que la parution de l’annonce dans l’informateur judiciaire a été réalisée le 28 mai 2025 alors que le créancier disposait d’un délai expirant le 27 mai pour y procéder.

Par conclusions en réponse n°1, le Trésor Public a invité la juridiction au visa des articles L281 du livre des procédures fiscales, R 322-31, R322-32 et R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— juger mal fondée la demande de nullité formulées des mesures de publicité légale,

— juger mal fondée la demande de nullité formulée du commandement de payer valant saisie immobilière,

— débouter Monsieur [M] [F] [B] et Madame [Y] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

— juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

— juger régulière la procédure de saisie immobilière diligentée par le Trésor Public,

— ordonner la vente forcée du bien saisi à l’audience du 27 juin 2025,

— condamner solidairement Monsieur [M] [F] [B] et Madame [Y] [R] à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Le Trésor Public rappelle que le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur les parcelles figurant au cadastre section CP n°26 (40 a 49 ca), n°28 (12 a 77 ca), n°358 (99 ca) et le tiers indivis du chemin d’accès cadastré section CP n°359 (01 a 17ca), n°361 (01 a 74 ca), n°363 (02 a 24 ca) et n°364 (10ca).

Il souligne que les consorts [I] et [R] ont acquis, par acte du 25 août 2005, les biens suivants : une maison d’habitation et la jouissance privative d’une portion de terrain identifiée au cadastre sous les références section CP n°26 (40 a 49 ca) et n°28 (12 a 77 ca) formant le lot n°1 d’un état descriptif de division en date du 18 octobre 1967, les 6.265/11.629° attachés au lot n°1 sus désigné dans la copropriété du sol commun identifié sous les références cadastrales section CP n°26, 28, 29, 31, 33 et 35 ainsi qu’une portion de terrain cadastrée section CP n°27 (24a11ca) et les 6.265/11 629 indivis dans une portion de terrain identifiée au cadastre section CP n°106 (02 a 20 ca).

Puis qu’ultérieurement, aux termes d’un acte du 30 janvier 2024, il a été procédé au partage des parties communes, les consorts [I] et [R] s’étant alors vu attribuer les biens suivants : une maison d’habitation figurant au cadastre sous les références section CP n°26 (40 a 49 ca) et n°28 (12 a 77 ca) et n°358 (99 ca) correspondant à l’ancien numéro de l’état descriptif de division auxquels étaient affectés les 6.265/11.629° des parties communes générales et à titre indivis, dans le chemin d’accès, les parcelles cadastrées section CP n°359, 361, 363 et 364.

Il estime que la parcelle CP n°27 qui ne figure pas dans le périmètre des parcelles saisies ne leur a pas été attribuée aux termes de l’acte de partage des parties communes de sorte que les consorts [I] et [R] n’en seraient aujourd’hui propriétaires que pour une portion si on se réfère à l’acte d’acquisition.

Il ajoute qu’il n’avait aucune obligation à saisir l’ensemble des parcelles, la saisie pouvant être cantonnée à certaines d’entre elles.

Concernant la description des biens, le Trésor Public expose que l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution énonce que la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant suivant un avis qui contient « 2°- la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite », que tant le PV de placard que les publicités légales et sommaires respectent ces prescriptions et ne créent pas ainsi d’ambiguïté ni sur les parcelles, ni sur la surface habitable ou encore le nombre de pièces dont la destination a pour certaines été modifiée par Monsieur [I] qui y exerce son activité professionnelle. Il précise que le garage, qui est en réalité un cabanon en bois, figure au Pv de description et y est mentionné comme dépendance, bien que non repris au cadastre.

Il en conclut que Monsieur [I] et Madame [R] affirment de manière erronée que la publicité légale est de nature à créer de la confusion chez les potentiels enchérisseurs et de nature à dissuader de nombreux candidats, pas moins de 62 personnes s’étant présentées le jour de la visite et sollicite de voir rejeter l’incident, en l’absence de démonstration d’un grief.

Enfin, il produit l’avis de parution en date du 17 mai 2025 dans le journal d’annonce légale, l’informateur judiciaire.

A l’issue des débats, le délibéré a été rendu sur le siège.

MOTIFS

Aux termes de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, « à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation, ni demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R322-15 à moins qu’elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle-ci ».

L’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication. A cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l’exécution pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales diffusées dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

L’avis indique :

2°- la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que le cas échéant, les dates et heures de visite ».

Il est justifié, par le Trésor Public, de l’accomplissement de l’ensemble des formalités de publicité légale dans le délai requis par la loi, la diffusion de l’annonce dans l’informateur judiciaire étant en date du 17 mai 2025, étant précisé que la contestation formulée par les débiteurs sur ce point est tardive en ce qu’elle devait être élevée dans un délai de 15 jours à compter de l’accomplissement des formalités (2ème chambre civile 26.06.2024 n°13-20.193).

Concernant la désignation et la description du bien, il est constant qu’elles doivent être exemptes d’erreurs et correspondre à la réalité du bien saisi.

Il ressort des pièces versées aux débats que le Trésor Public a procédé à la publication d’un avis qui mentionne la vente aux enchères publiques d’une maison d’habitation de 332 m2 édifiée sur les parcelles figurant au cadastre section CP n°26 (40 a 49 ca), n°28 (12 a 77 ca) et 358 (99ca) (…) et le tiers indivis du chemin d’accès figurant au cadastre section CP n°359 (01 a 17 ca) , 361 (01 a 74 ca), 363 (02a 24 ca) et 364 (10 ca).

Si cette désignation est conforme à celle figurant au commandement aux fins de saisie immobilière, elle ne mentionne pas la parcelle cadastrée section CP n°27, qui est pourtant la propriété des consorts [I] et [R] aux termes de l’acte d’acquisition en date du 25 août 2005 qui mentionne les biens suivants :

« une maison d’habitation et la jouissance privative d’une portion de terrain d’une superficie d’après titres d’environ 6.265 m2 identifiée au cadastre sous les références section CP n°26 (40 a 49 ca) et n°28 (12 a 77 ca) formant le lot n°1 d’un état descriptif de division en date du 18 octobre 1967, les 6.265/11.629° attachés au lot n°1 sus désigné dans la copropriété du sol commun identifié sous les références cadastrales section CP n°26 (40a 49 ca), 28 (12a 77ca), 29 (2a 16 ca), 31(30a 42ca), 33 (17a 38 ca) et 35 (10a 02 ca) ainsi qu’une portion de terrain cadastrée section CP n°27 (24a 11ca) et les 6.265/11 629 indivis dans une portion de terrain identifiée au cadastre section CP n°106 (02 a 20 ca) ».

L’acte notarié en date du 30 janvier 2024 a eu pour objet de procéder au partage de la copropriété horizontale composée de 3 lots suivant état descriptif de division du 18 octobre 1967.

Les parties copropriétaires ont, à cette occasion, fait procéder à la division des parcelles initialement cadastrées section CP :

— n°29, en deux parcelles n° 358 et 359,

— n°31 en deux parcelles n° 360 et 361

— n°35 en trois parcelles n° 362, 363 et 364.

Les consorts [I] et [R] se sont vu attribuer aux termes de l’acte les biens immobiliers suivants : une maison d’habitation figurant au cadastre section n°26, 28 et 358 (issue de la division de la parcelle n°29 en deux parcelles cadastrées n°358 et 359) correspondant à l’ancien lot n°1 de l’état descriptif de division, auquel étaient affectés 6.265/11.629ème des parties communes générales, outre à titre indivis dans le chemin d’accès cadastré section CP n°359, 361, 363 et 364, une quotité d’un tiers.

Leur droit de propriété exclusif et personnel sur la portion de terrain figurant au cadastre section CP n°27 pour 24 a 11 ca est demeuré en l’état.

Si le Trésor public fait valoir être en droit de ne saisir qu’une partie des biens, il n’explique pas le motif qui a présidé à l’omission, dans l’acte de saisie, de cette parcelle, d’une superficie de 24 a 11 ca sur laquelle se trouvent les chemins d’accès à la maison, située entre la parcelle cadastrée section CP n°26 sur laquelle est édifiée ladite maison et la parcelle n°28, l’ensemble des trois parcelles étant desservi par les parcelles cadastrée section CP n° 358 et le chemin indivis cadastré section CP n°359, 361, 363 et 364.

Il en ressort que la description du bien dans les actes de publicité ne correspond pas à la description réelle du bien puisque l’omission d’une parcelle, non comprise dans le périmètre de la saisie, a pour effet de procéder au découpage de la propriété vendue en un seul lot, en soustrayant une parcelle située au centre de celle-ci.

Cette erreur commise lors de l’engagement de la saisie, et reprise sur les actes de publicité, cause un grief aux débiteurs saisis en ce qu’elle est de nature, ainsi que les débiteurs en justifient, à réduire de manière significative le nombre de candidats à l’adjudication d’une propriété morcelée, dont l’accès est susceptible de donner lieu à des contestations.

Aussi, il convient de prononcer la nullité des annonces légales et de l’affiche apposée par le greffe, de rejeter par conséquent, la demande de vente du bien saisi ainsi que de constater, en application de l’article R322-27 du code des procédures civiles d’exécution, la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, le créancier poursuivant conservant à sa charge l’ensemble des frais de la saisie.

Le Trésor Public, qui succombe, sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient par ailleurs d’écarter la réclamation des consorts [I] et [R] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de la procédure de saisie immobilière introduite par la délivrance d’un commandement de payer, suivi de l’établissement d’un procès verbal descriptif de leur immeuble d’habitation et qu’ils ont attendu l’accomplissement des formalités dee publicité préalables à la vente pour contester la validité de la saisie.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 30 octobre 2024 à Monsieur [M] [F] [B] et à Madame [Y] [R] à la requête de Direction Générale des Finances Publiques, agissant par le comptable public du Pôle de recouvrement spécialisé de Loire Atlantique et publié au service de publicité foncière de Nantes, le 17 décembre 2024, sous le numéro 2024 S n°62.

CONSTATE la caducité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière.

ORDONNE sa radiation auprès des services de la publicité foncière.

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les frais de la saisie immobilière à la charge de la Direction Générale des Finances Publiques, agissant par le comptable public du Pôle de recouvrement spécialisé de Loire Atlantique.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

S. DUBO G. GREMILLET