Minute n° 25/211

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 03 Juin 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [11]sise [Adresse 8] et [Adresse 2]

représenté par son syndic la société HEMON CAMUS

[Adresse 7]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Virginie de GUERRY de BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [U] [F]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Défendeur représenté par M^e Xavier CORNUT, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Janvier 2025

date des débats : 01 Avril 2025

délibéré au : 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQOR

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [F] est propriétaire occupant des lots n°213 et 234 de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 12] qui forme la résidence [Adresse 10] avec les immeubles situés [Adresse 9], [Adresse 1] à [Localité 12].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par la SAS HEMON-CAMUS suivant contrat de syndic portant sur la période du 27 février 2023 au 27 février 2026.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2023, M. [U] [F] a été mis en demeure de payer la somme de 2 256,90 euros en principal au titre des charges de copropriétés impayées.

Aucune conciliation n’a abouti entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, le [Adresse 13] [Adresse 10] a fait assigner M. [U] [F] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de le condamner au paiement des sommes de :

4 127,70 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 27 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la mise en demeure, à laquelle il conviendra d’ajouter les charges échues et à échoir jusqu’à la date du jugement

800 euros de dommages et intérêts,

1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [U] [F], en sa qualité de propriétaire au sein de la copropriété est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive de M. [U] [F] lui a causé un préjudice.

Suivant ses dernières conclusions, M. [U] [F] demande au tribunal de lui octroyer un échelonnement pour procéder au règlement de sa dette par application de l’article 1343-5 du code civil en 24 échéances mensuelles de 30 euros et versement du solde à la dernière échéance et de débouter le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires.

En réplique, M. [U] [F] a fait valoir qu’il ne conteste pas le principe de la dette mais sollicite des délais de paiement en raison de sa situation matérielle et financière complexe qu’il développe.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025 à laquelle les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

A cette date, le décompte des sommes dues a été actualisé à la somme de 4 615,98 euros dont les justificatifs ont été produits par une note en délibéré autorisée par la présidente d’audience. Le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux délais de paiement.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] produit aux débats les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 ainsi que les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 9 mars 2020, 17 mars 2021, 16 février 2022, 27 février 2023, 30 novembre 2023 et 26 janvier 2024 au cours desquelles les budgets prévisionnels du 1er octobre 1019 au 30 septembre 2025 ont été votés.

Le décompte actualisé produit fait état d’un arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement impayé de 4 615,98 euros.

Il découle des pièces produites que M. [U] [F] n’a effectué aucun paiement de charges de copropriété en dépit des multiples démarches amiables à cette fin consistant dans des relances, deux mises en demeure et une tentative préalable de conciliation dont l’échec a été constaté le 27 février 2024.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En l’espèce, l’ensemble des frais mentionnés au décompte produit sont justifiés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [U] [F] reste redevable de la somme de 4 615,98 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la mise en demeure dont l’accusé réception est produit.

2- Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [U] [F] justifie percevoir une rente accident du travail ou maladie professionnelle de 1 454 euros par trimestre (484,67 euros par mois) complété par 60 euros de RSA.

Il ne fait état d’aucune charge particulière en cours.

Il sollicite de pouvoir payer par échéances mensuelles de 30 euros dont la dernière sera du solde de la dette dont il s’acquittera car il aura fait valoir ses droits à la retraite.

Au regard des éléments produits et de que le reste à vivre de M. [U] [F] est manifestement très faible, il y a lieu de faire droit à la demande de délai de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [U] [F] ne conteste pas ne pas s’acquitter régulièrement de ses charges en qualité de copropriétaire mais fait valoir et justifie de sa situation matérielle et financière.

De plus, il ne saurait être considéré de mauvaise foi dès lors qu’une tentative de conciliation a eu lieu et qu’il fait une proposition de paiement qui paraîtra toujours insuffisante aux yeux du syndicat des copropriétaires qui doit gérer la copropriété avec un copropriétaire défaillant mais qui n’en demeure pas moins réaliste au regard des facultés financières du débiteur.

Il s’ensuit que le [Adresse 13] [Adresse 10] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [F] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens.

En l’espèce, la situation économique de M. [U] [F], partie condamnée, justifie qu’il n’y ait lieu à condamnation aux frais irrépétibles par application de l’article 700, alinéa 4, du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 9], [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS HEMON-CAMUS la somme de 4 615,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ;

AUTORISE M. [U] [F] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités de trente (30) euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 9], [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS HEMON-CAMUS de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT