Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 01 Avril 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT HERMELAND

sis [Adresse 3]

représenté par son syndicl le Cabinet Jean Michel [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [T] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 31 Mai 2024

date des débats : 04 Février 2025

délibéré au : 01 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01096 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M45M

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Saint-Hermeland a fait assigner [O] [K] et [T] [G] épouse [K] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 5 289.55 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 20 mars 2024, 1 000 euros de dommages et intérêts, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que [O] et [T] [K] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 2] [Localité 8]. A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires déplore la carence de [O] et [T] [K] en dépit des relances amiables et de mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [O] et [T] [K] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint-Hermeland a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [O] et [T] [K], ni présents ni représentés, ont été cités respectivement à domicile et à personne, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint-Hermeland produit aux débats :

— un relevé de propriété de [O] et [T] [K] portant sur la propriété des lots n°3, 11 et 16 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8],

— le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 11 mai 2021 condamnant solidairement [O] et [T] [K] au paiement de la somme principale de 3 893.11 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires suivant décompte en date du 14 décembre 2020 outre la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts,

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 289.55 euros au 20 mars 2024,

— un relevé de compte actualisé au 26 septembre 2024 portant sur la somme de 5 000.67 euros,

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 janvier 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 29 décembre 2020, 11 mai 2021, 31 mars 2022, 23 mai 2023 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024,

— le contrat désignant la SAS Cabinet [Y] [U] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que [O] et [T] [K] sont copropriétaires indivis au sein de l’ensemble immobilier constitué par la résidence [9].

Ils ont déjà été condamnés en 2021 pour une situation identique. Le décompte actualisé démontre des virements réguliers de 150 euros effectués par [O] et [T] [K] depuis le mois de janvier 2024 outre des virements exceptionnels plus importants de 450 euros et 3 000 euros.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de remise du dossier à l’avocat (300 euros le 23 février 2024) et d’honoraires d’avocat (1 093 euros le 22 mars 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de mise en place d’un échéancier à hauteur de 90 euros seront exclus dès lors qu’ils ne sont pas spécifiquement justifiés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [O] et [T] [K] restent redevables solidairement de la somme de 3 517.67 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 26 septembre 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de l’assignation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [O] et [T] [K] sont à nouveau défaillants en dépit d’une condamnation le 11 mai 2021.

Cependant, le décompte actualisé démontre qu’ils ont procédé à des paiements volontaires à compter du mois de janvier 2024, le 8 précisément, ce qui précède la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et l’assignation. De plus, les virements sont réguliers et ont pu avoir lieu pour des sommes tout à fait significatives.

Il s’ensuit que la carence de [O] et [T] [K] a été manifeste mais il importe de tenir compte des efforts réels mis en œuvre pour payer les sommes dues dont l’effectivité s’observe avant même la mise en demeure par voie d’avocat et l’assignation en justice et perdure dans le temps.

Il convient donc de prendre cette situation en compte et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demander de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] et [T] [K] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [O] [K] et [T] [G] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Saint-Hermeland situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [Y] [U] la somme de 3 517.67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 26 septembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Saint-Hermeland situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [Y] [U] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement [O] [K] et [T] [G] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Saint-Hermeland situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [Y] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [K] et [T] [G] épouse [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT