TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10319

N° Portalis 352J-W-B7G-CXJGK

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [A]

Monsieur [E] [A]

Madame [J] [A]

Monsieur [D] [G] [A]

Monsieur [N] [A]

Madame [F] [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous représentés par Maître Sibylle VERDENNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2361

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER, SA

Chez Cabinet Jean Charpentier – SOPAGI SA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0093

Décision du 09 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10319 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJGK

Madame [H] [P]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0143

La société NEXITY LAMY, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A] (ci-après : les consorts [A]) sont propriétaires indivis d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [H] [P] est propriétaire de l’appartement situé au deuxième étage du même immeuble, au-dessus de celui de l’indivision [A].

Madame [P] avait donné mandat à l’agence [Adresse 10] du Cabinet NEXITY LAMY pour la gestion de son bien.

En juin 2017, un important dégât des eaux a affecté l’appartement de l’indivision [A], donné à bail à Monsieur [W] et Madame [Y], lesquels sont entrés dans les lieux le 5 février 2016.

En juin 2018, un nouveau dégât des eaux a engendré la chute d’une partie du plafond de l’appartement de l’indivision [A].

Le cabinet NEXITY était syndic de l’immeuble au moment de la survenance de ces sinistres.

Par ordonnance de référé rendue le 11 juin 2019 le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris a désigné Monsieur [L] [U] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de remplacement d’expert, Monsieur [S] [I] a été désigné en remplacement de Monsieur [U].

L’expert a déposé son rapport le 27 octobre 2020.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 28 et 29 juillet 2022, les consorts [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], le cabinet NEXITY LAMY et Madame [H] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, principalement, l’indemnisation de leurs préjudices matériel, locatif et financier (charges de copropriété récupérables, frais de gestion accrus) consécutifs au dégât des eaux, au visa des articles 1240 à 1242 du code civil, ainsi que des articles 10-1, 14 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, les consorts [A] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 à 1242, 1240 et suivants, 1353 du Code civil ;

Vu les articles 10-1, 14 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu les articles 9, 699 et 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’adage suivant lequel Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

Déclarer irrecevable le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11] en sa demande reconventionnelle tendant au paiement direct ou par compensation de la somme de 5241,78 euros ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11], Madame [P], et la société NEXITY LAMY de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Déclarer la responsabilité conjointe de Madame [P], du Cabinet NEXITY LAMY et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] dans les désordres d’humidités subis par l’indivision [A], et ayant notamment occasionné l’effondrement du plancher haut du lot des demandeurs.

Y faisant suite :

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 4.125 € en réparation du préjudice matériel, et correspondant au montant des travaux pour la remise en état de l’appartement sinistré ;

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 51.721 euros en réparation du préjudice locatif subi par l’indivision [A] ;

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 1.145 euros en réparation du préjudice financier subi par l’indivision [A] au titre des charges de copropriété récupérables qu’ils ont dû supporter ;

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 4.200 euros en réparation du préjudice financier subi par l’indivision [A] au titre des frais de gestion accrus qu’ils ont dû exposer en raison de ce litige ;

Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, de la procédure de référé ayant conduit à la désignation d’un expert judiciaire ainsi que l’Expertise judiciaire, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Madame [P], le Cabinet NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Sibylle VERDENNE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la S.A. NEXITY LAMY demande au tribunal de :

A titre principal

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes,

Débouter le SDC du [Adresse 8] et Madame [P] de leurs demandes de garantie formulée à l’égard de la concluante,

A titre infiniment subsidiaire

Ramener le préjudice subi à une plus juste proportion à l’aune de la perte de chance,

Débouter les demandeurs de leurs demandes au titre de l’exécution provisoire,

Condamner l’indivision [A] à verser à NEXITY LAMY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil ;

Vu les dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 11] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence :

A titre principal :

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 11] ;

A titre subsidiaire :

Débouter les consorts [A] de leur demande de condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 11] ;

Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 11] sera limitée à un tiers des demandes globales des consorts [A] ;

En tout état de cause :

Condamner les consorts [A] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] une somme de 5.241,78 euros au titre des sondages sur les planchers privatifs ;

Ordonner la compensation entre la somme de 5.241,78 euros due au Syndicat des copropriétaires et toute condamnation mise à sa charge au titre de ce litige ;

Condamner Madame [P] et la société NEXITY LAMY à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] des deux tiers de toute condamnation mise à sa charge par la décision à intervenir ;

Débouter l’indivision [A] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ou à tout le moins la ramener à plus juste proportion ;

Condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, Madame [H] [P] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter les consorts [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dès lors qu’ils ne justifient pas ne pas avoir été déjà indemnisés de leur préjudice par leur propre assureur dommages, la société AXA France IARD ;

Dans l’hypothèse où aucune indemnité ne leur aurait été versée par cet assureur, débouter les consorts [A] de leurs demandes d’indemnisation d’un préjudice matériel, d’un préjudice lié à l’impossibilité de récupérer les charges de copropriété et d’un préjudice lié à des frais de gestion locative et réduire à la somme de 25.675,65 € l’indemnité sollicitée au titre de leur préjudice locatif ;

Condamner la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à garantir Madame [H] [P] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ;

Réduire en de notables proportions l’indemnité sollicitée par les consorts [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les consorts [A] ou, à défaut, la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], à régler à Madame [H] [P] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 juin 2025, a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [A] :

Les consorts [A] agissent sur le fondement des dispositions des articles 1240, 1241 et 1242 du code civil (responsabilité du fait des choses) ainsi que sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Ils soutiennent, s’agissant des responsabilités, que :

— l’expertise retient que l’une des causes du sinistre ayant occasionné les désordres d’humidité au sein de l’appartement de l’indivision [A], ainsi que l’effondrement de son plancher haut, provient du défaut d’étanchéité de l’appartement de Madame [P],

— l’expert a également retenu la responsabilité de Madame [P] et de son mandataire, l’agence [Adresse 10], gestionnaire de Madame [P] et syndic de la copropriété au moment de la survenance du sinistre, qui a missionné la S.A.R.L CALONNE afin que celle-ci détermine l’origine du sinistre,

— partant, Madame [P] était parfaitement informée, ab initio, que l’origine du sinistre litigieux provenait de son lot,

— le syndicat des copropriétaires est également responsable en ce qu’une partie des désordres provient des parties communes de l’immeuble,

— l’expertise judiciaire a identifié la façade de l’immeuble comme source du sinistre,

— or, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en page 5 que les parties communes comprennent « tous les gros murs de façade »,

— l’expert a ainsi conclu à un partage de responsabilités à parts égales entre Madame [P], le cabinet NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires,

— à ce jour, Madame [P] a fait entreprendre les travaux réparatoires du plancher haut effondré, sans respecter le descriptif des travaux tel qu’il avait été détaillé aux termes du devis validé par l’expert judiciaire, de sorte que l’utilité de ces travaux est contestée,

— Madame [P] n’a pas communiqué les éléments probatoires attestant de la parfaite reprise des installations sanitaires,

— le syndicat des copropriétaires n’a pas non plus justifié des travaux de ravalement prescrits par l’expert.

Sur les préjudices subis, les consorts [A] soutiennent que :

— ils doivent reprendre entièrement la peinture de la pièce principale de leur lot, cette reprise ayant été chiffrée à 4.125 euros, somme retenue par l’expert judiciaire,

— les locataires de l’indivision ont donné congé à leur propriétaire aux fins de quitter leur logement le 8 septembre 2017,

— depuis cette date, ils n’ont pu remettre en location leur bien, jusqu’au 8 février 2022,

— l’expert judiciaire a retenu le quantum du préjudice locatif mensuel, d’un montant total de 36.366 euros à la date de l’expertise, soit 957 euros par mois, donc jusqu’au 8 février 2022, 50.721 euros,

— alors que pendant la période donnée, leur appartement n’était pas loué, ils n’ont pas pu appeler auprès du locataire les charges de copropriété récupérables, à savoir celles que le propriétaire d’un lot peut répercuter sur son locataire,

— ces charges qui n’ont pas pu être récupérées sur la période s’élèvent à la somme de 1.145,10 euros,

— l’expert judiciaire a considéré juste l’évaluation du préjudice financier tiré de l’impossibilité pour l’indivision [A] de répercuter les charges de copropriété dites récupérables,

— ils ont également été contraints de supporter les frais accrus de gestion de leur bien du fait du sinistre litigieux, alors qu’ils avaient donné mandat au Cabinet OLT pour cette gestion,

— le Cabinet OLT a, suite à cette procédure litigieuse, facturé à l’indivision des honoraires pour un montant total de 4.200 euros.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires et de Madame [P], ils opposent que :

— les désordres présentent un caractère certain,

— l’expert judiciaire n’émet aucun doute quant à la causalité entre l’état de la façade du bâtiment B et les désordres subis par l’indivision [A],

— il est également avéré que le syndicat des copropriétaires connaissait parfaitement cette imputation qui a été faite par l’expert judiciaire,

— s’il est vrai que le plancher ne s’est effondré qu’en juillet 2018, c’est bien le 8 septembre 2017 que le congé des locataires a été donné en raison de l’état sinistré de l’appartement, de sorte qu’aucun report du point de départ du délai ne saurait être admis,

— lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a décidé de l’exécution des travaux de ravalement et ce « dans le courant du troisième trimestre 2022 »,

— contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, à aucun moment, il n’a été notifié à l’indivision [A] l’achèvement des travaux, de sorte que leur préjudice ne saurait être arrêté à une date antérieure au 8 février 2022,

— le syndicat des copropriétaires est lui-même à l’origine d’une absence de ventilation des charges,

— il ne peut dès lors se prévaloir de sa propre carence pour voir débouter les demandeurs quant à leur demande de préjudice financier portant sur les charges récupérables,

— ils ne demandent pas la prise en charge des frais de gestion courante de leur bien immobilier par un mandataire, mais seulement le surcoût lié au sinistre litigieux.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que :

— le syndicat des copropriétaires prétend être créancier de l’indivision [A] à hauteur de la somme de 5.241,48 euros au titre de sondages qu’il a lui-même commandés et réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage,

— or, cette demande est irrecevable au titre de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, faute d’habilitation donnée par l’assemblée générale pour former une telle demande,

— en tout état de cause, les conditions de la compensation ne sont pas réunies en l’espèce,

— la compensation judiciaire permet de compenser deux obligations,

— or, si le syndicat des copropriétaires a une obligation à l’encontre de l’indivision [A], l’inverse n’est pas vrai,

— en effet les sondages réalisés par le syndicat des copropriétaires ne concernaient que le plancher, propriété exclusive de Madame [P],

— c’est en effet le plancher bas de l’appartement de cette dernière qui s’est effondré, et non celui de l’indivision [A].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] oppose que :

— le rapport d’expertise est succinct et ne démontre à aucun moment que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres occasionnés à l’indivision [A],

— s’il a constaté l’existence de crevasses et de fissures dans la façade de l’immeuble, il n’a effectué aucune investigation permettant de relier ces dernières avec le sinistre litigieux,

— de plus, la société CALONNE indique clairement dans son rapport que l’origine des désordres se situe dans les installations privatives de Madame [P],

— dès lors qu’il n’est pas démontré que l’origine du sinistre ne réside pas dans les parties communes, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée,

— les demandeurs ne peuvent déduire de l’expertise que le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité ou sa connaissance de l’origine des désordres, en ce qu’il s’est contenté de reprendre les termes de l’expert judiciaire,

— de même, les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ne peuvent être analysés comme une reconnaissance de l’origine commune des désordres,

— aucun manque de diligence ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires en ce qu’il a fait procéder aux travaux de ravalement de façade,

— les consorts [A] étaient parfaitement informés de la réalisation des travaux sur la façade,

— en laissant courir le délai, ils ont donc eux même participé à une partie de leur préjudice,

— en outre, les demandeurs ne produisent pas le congé délivré par leur locataire en 2017,

— la demande au titre des charges récupérables n’est pas conforme aux dispositions règlementaires puisqu’elle ne détaille pas les charges qui auraient effectivement pu être récupérées auprès d’éventuels locataires,

— enfin, sur le préjudice lié au « surcoût de gestion » de leur lot, le syndicat des copropriétaires n’est en rien responsable du choix des demandeurs de confier leur bien à un gestionnaire

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— en cas de responsabilité, la part du syndicat des copropriétaires doit se limiter aux termes retenus par l’expertise, soit 1/3 de responsabilité,

— il y a donc lieu de rejeter la demande de condamnation in solidum formée par l’indivision [A],

— en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires devra être relevé et garanti par Madame [P] et la société LEXITY LAMY,

— dans le cadre de la procédure d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a réglé la somme de 5.241,78 euros au titre des sondages réalisés sur le plancher en bois séparant les appartements [A] et [P],

— ces planchers étant des parties privatives, ce n’est pas au syndicat des copropriétaires de supporter lesdits frais de sondage,

— en matière de demande reconventionnelle, le syndic ne doit être autorisé par l’assemblée générale que dans l’hypothèse où la demande reconventionnelle n’est pas connexe à la demande principale et ne se rattache pas à la demande par un lien suffisant,

— en l’espèce, la procédure judiciaire a été initiée par l’indivision [A], et c’est sur la base de ce rapport qu’elle fonde aujourd’hui ses demandes,

— or, le caractère connexe des demandes reconventionnelles ne peut pas s’analyser uniquement au regard des seules demandes adverses.

Madame [H] [P] oppose que :

— elle a confié la gestion de son appartement à la société NEXITY LAMY,

— or, cette société n’a entrepris aucune diligence pour mettre un terme aux désordres subis par les demandeurs en 2017,

— Madame [P] devra donc être garantie de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre par la société NEXITY LAMY, et par le syndicat des copropriétaires, dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum,

— les consorts [A] n’établissent pas ne pas avoir été déjà indemnisés par leur propre assureur dommage des préjudices qu’ils invoquent,

— aucune facture n’est versée aux débats à l’appui de la demande formée au titre du préjudice matériel invoqué,

— le préjudice locatif ne saurait courir du 8 septembre 2017 au 8 février 2022, alors que :

* le congé prétendument donné par les locataires n’est pas versé aux débats et l’effondrement du plafond est survenu en juillet 2018, de sorte que c’est à compter de ce mois que le logement de l’indivision [A] est devenu inhabitable,

* les travaux de Madame [P] ont été réceptionnés avec une levée des réserves le 26 février 2021,

* ensuite, pour une surface de 33 m² comme le lot des demandeurs, le loyer dans le quartier devra être fixé à 815,10 euros,

— le préjudice de perte locative à réclamer ne pourra donc dépasser 25.675,65 euros (815,10 * 31,5 mois).

La société NEXITY LAMY oppose que :

— les conclusions de l’expert, qui propose un partage de responsabilité entre Madame [P] et NEXITY LAMY en sa qualité de mandant, sont contestables,

— en effet, le litige est totalement privatif, NEXITY LAMY étant un simple gestionnaire de bien et non propriétaire du bien, seul débiteur de l’obligation de travaux,

— la gestion du bien a été assurée par l’Agence [Adresse 10] jusqu’en mars 2018, en gestion locative, jusqu’à sa reprise par le cabinet NEXITY LAMY,

— l’engagement de la responsabilité du cabinet NEXITY LAMY en qualité de syndic de la copropriété est infondée,

— le syndic n’est tenu que d’une obligation de moyen et n’est pas un professionnel du bâtiment,

— la seule existence des désordres est insuffisante à engager sa responsabilité, il faut démontrer que le syndic en avait connaissance, qu’il avait les compétences pour agir et qu’il n’aurait pas tout mis en œuvre pour y parvenir, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— dès qu’il a été informé de la survenance du dégât des eaux dans le lot [A], le syndic a procédé aux déclarations de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble,

— le compte-rendu d’intervention de la société CALONNE précise bien que la cause des désordres se situe dans l’appartement de Madame [P] et réside dans le caractère vétuste de l’étanchéité de la salle de bain,

— ce mauvais entretien n’est en aucun cas la responsabilité du mandataire NEXITY ou du syndic de l’immeuble,

— l’expert ne justifie à aucun moment par des explications techniques le lien qu’il établit entre les crevasses et fissures en façade et l’état du plancher ou du plafond,

— NEXITY, tant en qualité de syndic que de gestionnaire du bien de Madame [P], a rempli ses obligations,

— aucun lien de causalité entre les prétendues fautes de gestion et les préjudices allégués n’est démontré, alors que la société NEXITY ne saurait être tenue pour responsable de la carence de Madame [P] dans la réalisation des travaux,

— les consorts [A] ne démontrent nullement qu’une quelconque faute de NEXITY LAMY aurait un lien de causalité avec une perte locative estimée à 50.721 euros,

— de plus, cette somme ne prend pas en compte la soumission des loyers à l’impôt sur le revenu,

— les demandes de garantie formulées par le syndicat des copropriétaires et Madame [P] à l’encontre de NEXITY sont infondées, en ce que cette dernière n’est pas propriétaire du bien et ne saurait être tenue pour responsable du mauvais état des parties communes ou privatives.

***

1-1 Sur le moyen tiré de l’absence d’habilitation du syndic pour former la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.241,78 € au titre de sondages sur des planchers :

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

S’agissant de la demande reconventionnelle, il n’est pas non plus besoin d’une telle autorisation lorsqu’elle n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle.

A l’inverse, le syndic doit être spécialement autorisé à présenter une demande reconventionnelle qui n’est pas connexe à la demande principale et ne se rattache pas à celle-ci par un lien suffisant, en application de l’article 70 du Code de procédure civile, qui prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors que cette demande a, de ce fait, une autonomie procédurale complète.

Il en est ainsi lorsque cette demande ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais qu’elle vise à obtenir un avantage distinct.

Ainsi, le syndic peut agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2003, n° 01-12.107, premier moyen).

En l’espèce, la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires, en sollicitant la prise en charge de frais de sondage sur le plancher en bois séparant les appartements [A] et [P], est bien connexe aux demandes principales des consorts [A], consecutives – notamment – à l’effondrement du plafond de leur lot, au mois de juillet 2018, auxquelles elle se rattache par un lien suffisant, ces deux demandes tendant à la réparation de prejudices ayant pour origine un même sinistre (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2003, n° 01-12.107).

Au surplus, l’incident de procédure tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir n’est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité (ex. : Civ. 2ème, 9 janvier 2020, n° 18-21.997 ; Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-13.236, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 5, 13 mars 2019, n° RG 16/16708, 20 mars 2014, n° RG 11/13688),

L’exception de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic et la fin de non-recevoir pour absence de lien de connexité suffisant, soulevées par les consorts [A] concernant la demande reconventionnelle tendant au paiement de la somme de 5.241,78 € formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], seront donc rejetées.

1-2 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

En application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte de l’article 1384 alinéa 1er, devenu l’article 1242 alinéa 1er du code civil, que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

En l’espèce, les désordres sont décrits en page 8 sur 16 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [I] et consistent en :

— un important dégât des eaux survenu dans le courant du mois de juin 2017, ayant affecté l’appartement des consorts [A], donné à bail à Monsieur [W] et à Madame [Y], à l’origine de multiples tâches, cloques, moisissures et traces de rouille dans le lot touché,

— l’effondrement, au mois de juillet 2018 (pièces n° 20 et 21 produites en demande, rapport photographie et sommation d’huissier du 1er août 2018), du plafond en bascula dans l’appartement de l’indivision [A] situé au 1er étage du bâtiment fond de cour de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3].

La matérialité des désordres est ainsi établie.

Ces désordres ont pour origine :

— des infiltrations à répétition dans le plancher structurel en bois, provenant des installations sanitaires privatives, non conformes à la réglementation sanitaire du département de [Localité 11] de l’appartement situé au-dessus de celui des consorts [A] (au 2ème étage), propriété de Madame [H] [P] (défauts d’étanchéité du sol et des murs, fuites sur les appareils sanitaires, etc.) et du défaut d’entretien par Madame [H] [P] du plancher bas, privatif, de son appartement,

— des infiltrations par les fissures et crevasses visibles sur la façade de l’immeuble, partie commune, non entretenue, qui ont endommagé la structure du plancher en bois (poutre maîtresse cassée et renforcée à l’aide de deux IPN 160 et solives espacées de 50 cm attaquées par des insectes xylophages).

Le règlement de copropriété de l’immeuble précise sans ambiguïté, en page 5 (titre IV, Chapitre I, §I « Parties communes à tous les propriétaires »), que les parties communes comprennent « tous les gros murs de façade, de pignons, de refend » (pièce n° 26 produite en demande).

S’agissant de désordres d’infiltration, avec effondrement d’une partie du plafond de l’appartement des consorts [A], ayant pour origine le mur de façade, partie commune de l’immeuble (et non le plancher qui s’est effondré, le syndicat des copropriétaires confondant dans ses écritures les causes et les conséquences des désordres), la responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit besoin de caractériser la connaissance préalable par le syndicat des copropriétaires de la cause technique des désordres.

La responsabilité de plein droit de Madame [H] [P], en sa qualité de gardienne-propriétaire de l’appartement voisin, situé au-dessus de celui des consorts [A] et de gardienne de ses installations sanitaires privatives à l’origine des désordres d’infiltrations ayant affecté l’appartement des consorts [A], sera également retenue sur le fondement des dispositions du premier alinéa de l’article 1242 du code civil (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2019, n° 15/24651 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 13/19844 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2019, n° 15/24651 et 31 mai 2017, n° 15/05258 ; Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.467, diffusé), la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce de l’existence d’un fait de nature anormal, de caractère imprévisible et irrésistible, constitutif d’une cause exonératoire de force majeure, cas fortuit ou cause étrangère.

S’agissant de la S.A. NEXITY LAMY, en sa double qualité de syndic de l’immeuble et de gestionnaire du bien de Madame [H] [P], venant aux droits et obligations de l’agence [Adresse 10] pour la période antérieure au mois de mars 2018 (dernières écritures de la S.A. LEXITY LAMY, page 3), il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu’aux termes d’un compte rendu d’intervention du 12 juillet 2017 adressé à l’Agence [Adresse 10], la S.A.R.L. CALONNE, qui s’est déplacée pour déterminer l’origine de la fuite signalée dans le logement de Madame [W], a mis en évidence un « suintement au plafond en provenance de l’étage supérieur » (2ème étage) et a constaté dans cet appartement du 2ème étage la présence d’une « étanchéité » vétuste de la salle de bain, avec des joints à refaire, des carreaux de faïence manquants et des rosaces mitigeurs qui ne « sont plus étanches » (pièce n° 4 produite en demande).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2017, l’agence [Adresse 10], gestionnaire de l’appartement de Madame [P], a été mise en demeure par le cabinet OLT, agissant pour le compte des consorts [A], l’informant que le sinistre survenu le 25 mars 2017 n’avait toujours pas été « solutionné à ce jour », aucune nouvelle n’ayant été donné par Madame [P] ou son gestionnaire de bien, tandis que Madame [A] ne pouvait « jouir de son bien comme elle » le souhaitait, ce qui impliquait une perte de loyer depuis le départ des derniers locataires, le 22 août 2017 (pièce n° 8 produite en demande).

Dans ce même courrier, le cabinet OLT a demandé au gestionnaire de bien de Madame [H] [P] de justifier d’une facture de réparation de la fuite et de l’envoi d’une déclaration de sinistre.

Par la suite, le cabinet OLT a relancé le mandataire de Madame [H] [P] par courriels du mois de septembre 2017 (pièces n° 7 produites en demande, échanges de courriels).

Selon courrier du 7 novembre 2017, l’Agence [Adresse 10] a informé le cabinet OLT de la réalisation de travaux de menuiserie et de maçonnerie dans l’appartement de Madame [P], en joignant des factures à son envoi (pièces n° 9 et 10 produites en demande), dont une facture du 1er octobre 2017 afférente à des travaux de réparation de fuite dans la salle de bains.

Une réunion d’expertise contradictoire a ensuite été organisée à l’initiative du cabinet SARETEC DOMMAGE, expert amiable mandaté par l’assureur des consorts [A], AXA, le 26 février 2018, à l’issue de laquelle a été mis en évidence un taux d’humidité au droit des dommages compris entre 95 et 100 % « permettant de conclure qu’une ou plusieurs fuite(s) sont active(s) », l’examen « visuel laissant supposer une infiltration au droit des fissures entre les deux fenêtres du séjour/cuisine » et une seconde infiltration semblant « provenir de l’appartement du dessus, qu’il n’a pas été possible de visiter » (pièces n° 13 et 14 produites en demande).

L’agence [Adresse 10] a été informée de ces conclusions, ainsi que de la nécessité d’effectuer « au plus vite une recherche de fuite » par courriel du 26 février 2018 puis, par lettre recommandée du 22 mars 2018, elle a été mise en demeure par le cabinet OLT de « faire intervenir une entreprise afin de pouvoir déterminer l’origine du dégât des eaux » subi dans l’appartement des consorts [A] », en l’absence de possibilité d’accéder à l’appartement du dessus, ainsi que des conséquences du sinistre pour le propriétaire de l’appartement sinistré, subissant une perte de loyer, s’agissant d’un sinistre remontant aux mois de « mars/avril 2017 » (pièce n° 15 produite en demande).

Le cabinet NEXITY a alors mandaté une entreprise pour effectuer une recherche de fuite dans l’appartement de Madame [P], selon ordre de service du 29 mars 2018 (pièce n° 16 produite en demande).

Par lettre recommandée du 16 avril 2018, le cabinet OLT a relancé le cabinet NEXITY, en lui rappelant notamment que suite au passage de l’expert du 25 février 2018, une demande lui avait été faite de :

* réaliser une recherche de fuite « sur la façade »,

* laisser accès à l’appartement de Madame [P] « en urgence » pour établir une nouvelle recherche de fuite puisque « suite aux travaux apparemment réalisés, une ou plusieurs fuites semblent toujours être actives » (pièce n° 17 produite en demande).

Au 12 juin 2018, le cabinet NEXITY a été relancé par courriel de M. [G] [A], soulignant notamment que « malgré les expertises et rapports », rien n’avait « été fait du côté du syndic pour réparer la façade », et demandant au cabinet NEXITY de procéder « rapidement » à « l’exécution des travaux nécessaires ».

Une recherche de fuite a finalement été effectuée par ls société OUEST ACRO le 28 juin 2018 constatant la présence d’humidité dans l’épaisseur du plancher autour du tuyau d’évacuation des eaux usées de l’appartement du 2ème étage et préconisant de faire procéder « à une recherche de fuite dans l’appartement du 2ème étage » (pièce n° 19 produite en demande).

C’est dans ce contexte que :

* le plafond haut de l’appartement des consorts [A] s’est effondré au mois de juillet 2018 (pièce n° 20 produite en demande),

* le cabinet NEXITY a adressé le 24 juillet 2018 une « demande d’intervention » à la société OUEST ACRO pour une « reprise fissure bâtiment B », avec « remplacement du Té en PVD de raccord des eaux usées du 1er étage et vérification descente » (pièce n° 6 produite par NEXITY), sans toutefois faire procéder à une recherche de fuite dans l’appartement du 2ème étage telle que préconisée par cette même société OUEST ACRO dans son rapport d’intervention du 28 juin 2018,

* Madame [A] a fait délivrer au cabinet NEXITY une sommation par voie d’huissier du 1er août 2018, l’informant de l’effondrement du plafond du séjour de leur appartement et lui intimant notamment de i) faire procéder « de la plus extrême urgence » à l’arrêt définitif des différentes origines de ce sinistre », ii) « faire mettre en sécurité dans l’appartement de Madame [A], le plafond, par tous moyens », iii) « faire les déclarations nécessaires et d’en justifier auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble », iv) prévoir « l’indemnisation à ce jour, pour perte de loyers de Madame [A], à savoir 1.000 euros par mois depuis un an, soit 12.000 euros et d’en prévoir le paiement immédiat » et v) « de façon générale, prendre toutes les dispositions utiles pour faire cesser ce sinistre et procéder aux réparations qui sont les conséquences à ce jour » (pièce n° 21 produite en demande).

* les consorts [A] ont finalement sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé, par actes d’huissier des 15, 16 avril et 6 mai 2019 (pièce n° 22 produite en demande).

De cette chronologie, il ressort l’existence d’une inertie fautive caractérisée de la S.A. NEXITY LAMY dans le traitement du sinistre dégât des eaux subi par les consorts [A], entre juillet 2017 et avril/mai 2019, directement à l’origine des désordres subis par ces derniers et de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [A] :

— en sa qualité de syndic de l’immeuble, pour manquement à son obligation de pourvoir à la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble (article 18 I de la loi du 10 juillet 1965), la S.A. NEXITY LAMY n’ayant pas assuré avec diligences le suivi des investigations complémentaires préconisées par des professionnels (ex. : Cour d’appel de Douai, Chambre 1 section 1, 19 janvier 2023, n° RG 21/00713), en mettant en œuvre les mesures nécessaires pour mettre fin aux infiltrations qui lui avaient été signalées (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 9 septembre 2020, n° RG 17/04859),

— et en sa qualité (non contestée par la S.A. NEXITY LAMY) de gestionnaire du bien appartenant à Madame [H] [P], en raison de la mauvaise exécution de son mandat, ce manquement contractuel du mandataire étant de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [A] pour la réparation des dommages qui en ont résulté (ex. : Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963 ; Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255), en ce qu’elle :

* n’a pas mis en œuvre les mesures nécessaires pour permettre la réalisation d’investigations puis de travaux réparatoires dans l’appartement de sa mandante,

* ne justifie pas avoir alerté sa mandante, au titre de son devoir de conseil et d’information, du manque d’entretien des installations sanitaires et parties privatives afférentes aux locaux loués, à savoir le « plancher bas de son appartement, poutres et solives déstructurés, attaqués par les insectes xylophages à cause de l’humidité accumulé depuis les installations sanitaires constatés non conformes par manque d’étanchéité » (rapport d’expertise judiciaire, page 10 sur 16).

En sa qualité d’agent immobilier professionnel chargé de gérer un appartement en location, la S.A. NEXITY LAMY devait faire effectuer dans les meilleurs délais les investigations puis les travaux de réparations nécessaires consécutifs au dégât des eaux signalé (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre, section 1, 30 janvier 2017, n° RG 15/06122), afin d’éviter la propagation de l’humidité et l’aggravation des désordres, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La responsabilité délictuelle de la S.A. NEXITY LAMY sera donc retenue s’agissant des désordres subis par les consorts [A] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

1-3 Sur les demandes indemnitaires :

1-3-1 Des consorts [A] :

Au préalable, il convient de rappeler, pour répondre à un moyen développé par Madame [H] [P], qu’il n’appartient pas aux demandeurs victimes de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de leur assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775). A cet égard, les défendeurs ne justifient pas que les préjudices réclamés par les consorts [A] auraient déjà été indemnisés en tout ou partie par leur assureur, qui pourrait agir en répétition de l’indu contre ses assurés en cas de double indemnisation.

1-3-1-1 S’agissant du préjudice matériel :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient en l’espèce de retenir comme justifiée, acceptable et directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige, la somme de 4.125,00 € HT, validée par l’expert judiciaire (rapport, page 12 sur 16), au titre des travaux de remise en état de l’appartement sinistré, propriété des consorts [A], avec reprise intégrale de la peinture de la pièce principale, selon devis n° 638 de l’entreprise LAURENCE DECOR SRL du 11 septembre 2020, s’agissant des peintures générales dans la pièce principale, cuisine et séjour (pièce n° 35 produite en demande).

1-3-1-2 S’agissant du préjudice locatif :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— l’appartement des consorts [A] était loué au moment de la survenance de l’important sinistre « dégât des eaux » survenu au mois de juin 2017, ayant rendu le logement impropre à son usage d’habitation compte tenu des multiples tâches, cloques, moisissures et traces de rouille dont il était affecté (pièce n° 3 produite en demande),

— les locataires des consorts [A] ont donné congé du logement occupé depuis le 5 février 2016 consécutivement audit sinistre, selon courrier de préavis de départ du logement du 22 juillet 2017, logement qu’ils ont quitté le 8 septembre 2017, date d’établissement de l’état des lieux de sortie (pièces n° 30, 5 et 40 produites en demande).

Le préjudice locatif indemnisable subi par les consorts [A] s’analyse donc, au cas d’espèce, non pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101).

Le point de départ de ce préjudice doit donc être fixé au 8 septembre 2017 pour se terminer :

— début mars 2021, après réalisation complète des travaux réparatoires au sein du lot dont elle est propriétaire et transmission du dossier afférent à ces travaux aux consorts [A], s’agissant de Madame [H] [P] (pièces n° 4 à 11, Mme [P]), travaux dont aucun élément ne permet d’établir qu’ils ne seraient pas conformes aux préconisations de l’expert judiciaire et/ou qu’ils n’auraient pas permis de remédier de manière pérenne aux désordres faisant l’objet du présent litige provenant de l’appartement de Madame [P],

— et le 8 février 2022, s’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] et de la S.A. NEXITY LAMY, la réalisation complète des travaux de ravalement des façades votés lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2021 ayant été fixée, selon ordre de service -0018A du 26 août 2022 « au troisième trimestre 2022 » (pièces n° 4 et 5 produites par le syndicat des copropriétaires défendeur).

Sur la base d’une valeur locative de 957 € par mois hors charges justifiée et acceptable pour un appartement de cette taille situé dans le [Localité 3] (rapport d’expertise judiciaire, page 13 sur 16), selon estimation de valeur du cabinet OLT en date du 11 septembre 2020 pour un appartement de type F2 d’une superficie de 33 m² environ, situé au 1er étage sur cour d’un immeuble de deux étages (pièce n° 31 produite en demande), le préjudice locatif subi par les consorts [A] sera évalué de la manière suivante :

— du 8 septembre 2017 au 8 mars 2021 : 957 € x 42 mois = 40.194 € (condamnation in solidum de Madame [H] [P], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] et de la S.A. NEXITY LAMY)

— puis du 9 mars 2021 au 8 février 2022 : 957 € x 11 mois, arrondis à l’unité supérieure = 10.527 € (condamnation in solidum, uniquement, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] et de la S.A. NEXITY LAMY).

Les consorts [A] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre du « préjudice locatif subi par l’indivision [A] ».

1-3-1-3 S’agissant des préjudices subis au titre des charges de copropriété et des frais de gestion du bien :

Les consorts [A] apparaissent également bien fondés, au regard des pièces produites et en application du principe de réparation intégrale du préjudice, à réclamer la somme globale de 1.145,09 € (et non pas 1.145,10 €, somme arrondie à 1.145 € au terme du dispositif des dernières écritures des demandeurs) au titre des charges locatives récupérables justifiées, sur la base des tantièmes de charges afférents aux lots n° 18 et 19 dont ils sont propriétaires, soit au total 63 tantièmes de charges (pièce n° 26 produite en demande, règlement de copropriété de l’immeuble, pages 6 et 11), à savoir :

— pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, la somme de 641,15 € (pièce n° 32 produite en demande, compte individuel de charge des consorts [A] sur cette période),

— et pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, la somme de 503,94 € (pièce n0 33 produite en demande, page 31 sur 98, montant total des charges récupérables immeuble : 7.999,02 € x 63/1000), en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

A cette somme, il convient d’ajouter le montant justifié et acceptable réclamé en demande de 4.200,00 € TTC, selon facture n° 2020/09/15 du cabinet OLT en date du 15 septembre 2020, au titre du surcoût de frais de gestion du bien des consorts [A] lié aux relances, mises en demeure, participation aux différents rendez-vous d’expertise et d’assurance du cabinet OLT, ce surcoût excédant les frais de gestion courante du bien des consorts [A] et étant directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige (pièce n° 34 produite en demande), de sorte qu’il doit être indemnisé en application du principe de réparation intégrale du préjudice.

L’expert judiciaire qualifie également de « juste » ce poste de dépenses (rapport, page 14 sur 16).

1-3-2 Du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], procédant à une confusion entre les causes du désordre d’effondrement du plafond en bascula dans l’appartement des consorts [A] et ses conséquences, sollicite à titre reconventionnel la prise en charge par les seuls consorts [A] de frais de sondages prétendument réalisés sur le plancher en bois séparant les appartements [A] et [P] :

— dont il ne justifie par aucun élément de preuve qu’ils auraient effectivement été acquittés par la copropriété à hauteur de la somme alléguée de 5.241,78 €,

— au seul motif que les planchers des appartements avec les poutres et solives qui les soutiennent sont qualifiés de parties privatives aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 26 produite en demande, page 7, Chapitre I, § II, « Parties constituant une propriété exclusive et particulière »), étant relevé que le plancher bas qui s’est effondré constituait la propriété exclusive de Madame [P],

— alors même que ces sondages, à supposer qu’ils aient été réalisés et que les frais y afférents aient été acquittés par la copropriété, auraient été rendus nécessaires, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, pour vérifier l’état de dégradation du plancher séparant les appartements des consorts [A] et de Madame [P], dont il a été démontré précédemment qu’il résultait exclusivement :

* i) d’infiltrations à répétition dans le plancher depuis les installations sanitaires privatives non conformes de l’appartement de Madame [P] ;

* et ii) d’infiltrations par les fissures et crevasses visibles sur la façade de l’immeuble, au droit du plancher, à l’exclusion de toute autre cause.

L’expert précise clairement, à cet égard, dans son rapport que le montant total des travaux de remise en état du plancher devrait être « partagé entre Madame [P], et la société NEXITY LAMY, son mandant » (page 13 sur 16).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] devra être intégralement débouté de ses demandes reconventionnelles de condamnation des consorts [A] à lui verser une somme de 5.241,78 € au titre des sondages sur les planchers séparatifs et tendant à voir ordonner la compensation entre ladite somme et toute condamnation mise à sa charge au titre du présent litige.

1-4 Sur les recours en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux.

S’agissant de Madame [H] [P], aucun manquement fautif directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige n’est allégué ni caractérisé à l’encontre de cette partie, qui est condamnée, au titre de l’obligation à la dette, sur le fondement d’une responsabilité objective, sans faute.

S’agissant, en revanche, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], les opérations d’expertise judiciaire ont mis en évidence l’existence d’un manque d’entretien fautif de la façade, vétuste, de l’immeuble, directement à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige.

L’expert judiciaire propose ainsi dans son rapport (page 10 sur 16) d’attribuer « un tiers de responsabilité » au syndicat des copropriétaires « à cause du manque d’entretien des façades, parties communes de l’immeuble qui par leurs fissures et crevasses ont pu contribuer à l’effondrement du plafond en bacula et au remplacement fortuit de la structure en bois du plancher entre le bien de l’indivision [A] et l’appartement de Madame [P] ».

S’agissant du gestionnaire locatif, la S.A. NEXITY LAMY, selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le mandataire, dans le cadre d’une convention de gestion d’un bien à usage locatif est tenu d’une obligation de moyens et sa responsabilité est engagée en cas de faute commise dans sa gestion (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre A, 21 mars 2019, n° RG 15/05962).

Il doit réparer le préjudice subi du fait des fautes commises dans l’exécution de son mandat. La preuve des fautes incombe au mandant.

L’agent immobilier chargé par un propriétaire de gérer un appartement en location doit apporter toute diligence dans l’exécution de son mandat (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 30 janvier 2017, n° RG 15/05122).

En l’espèce, il a été caractérisé précédemment (cf. § 1-2) plusieurs manquements fautifs, directement à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige, imputables à la S.A. NEXITY LAMY, en sa double qualité d’ancien syndic de l’immeuble et de gestionnaire locatif du bien appartenant à Madame [H] [P], de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard tant de Madame [H] [P] que du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3].

Sur ce ;

S’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen des pièces produites, notamment du rapport d’expertise judiciaire (pièce n° 24 produite en demande), et compte tenu des fautes précédemment caractérisées (point 1-1 supra), il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

* pour la S.A. NEXITY LAMY : 66,66 % (2/3),

* pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] : 33,33 % (1/3).

Au regard des éléments précités, la S.A. NEXITY LAMY devra être condamnée à garantir Madame [H] [P] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] sera condamné à garantir Madame [H] [P] des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [H] [P], la S.A. NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme globale de 5.000,00 € aux consorts [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Sibylle VERDENNE.

Enfin, les consorts [A], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, ainsi que de la procédure de référé ayant conduit à la désignation d’un expert judiciaire qui a préparé la présente instance au fond dont le tribunal est saisi, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette l’exception de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic et la fin de non-recevoir pour absence de lien de connexité suffisant, concernant la demande reconventionnelle tendant au paiement de la somme de 5.241,78 € formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], soulevées par Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A],

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] responsable des désordres subis par les consorts [A], sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déclare Madame [H] [P] responsable des désordres subis par les consorts [A], sur le fondement des dispositions du premier alinéa de l’article 1242 du code civil,

Déclare la S.A. NEXITY LAMY responsable des désordres subis par les consorts [A], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3], la S.A. NEXITY LAMY et Madame [H] [P] à payer à Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A], à titre de dommages et intérêts :

— la somme de 4.125,00 €, en réparation de leur préjudice matériel, correspondant aux travaux de remise en état de l’appartement sinistré,

— la somme de 40.194,00 €, en réparation du préjudice locatif subi par les consorts [A], du 8 septembre 2017 au 8 mars 2021,

— la somme de 1.145,00 €, en réparation du préjudice financier subi par les consorts [A] au titre des charges de copropriété récupérables qu’ils ont dû supporter,

— et la somme de 4.200,00 € TTC, en réparation du préjudice financier subi par les consorts [A], au titre des frais de gestions accrus qu’ils ont dû exposer en raison du présent litige,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] et la S.A. NEXITY LAMY à payer à Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A], la somme de 10.527,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice locatif subi par les consorts [A], du 9 mars 2021 au 8 février 2022,

Déboute Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A], Madame [F] [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation des consorts [A] à lui verser une somme de 5.241,78 € au titre des sondages sur les planchers séparatifs et tendant à voir ordonner la compensation entre ladite somme et toute condamnation mise à sa charge au titre du présent litige,

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante:

* pour la S.A. NEXITY LAMY : 66,66 % (2/3),

* pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] : 33,33 % (1/3),

Condamne la S.A. NEXITY LAMY à garantir Madame [H] [P] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] à garantir Madame [H] [P] des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie,

Condamne in solidum Madame [H] [P], la S.A. NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Accorde à Maître Sibylle VERDENNE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [H] [P], la S.A. NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 3] à payer à Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A] la somme globale de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dispense Madame [C] [A], Monsieur [E] [A], Madame [J] [A], Monsieur [D] [G] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [F] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, ainsi que de la procédure de référé ayant conduit à la désignation d’un expert judiciaire, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Octobre 2025

La Greffière Le Président