Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [I]

20 Square des Rochelets

Porte 23 Etage 1

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01831 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2CZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [T] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 mars 2017 à effet au même jour, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [T] [I] un logement de type 2 lui appartenant sis, 20 square des Rochelets, 1er étage n°23 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 280,87 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 96,33 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [I] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 562,05 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 15 mars 2017 à compter du 13 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 13 février 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [I] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [T] [I] au paiement de la somme de 1 740,55 € arrêtée au 27 février 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [T] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 13 janvier 2025 ou du 13 février 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [T] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [T] [I] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

· Condamner [T] [I] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.052,51 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 septembre 2025. CDC HABITAT SOCIAL déclare maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Régulièrement assigné à étude, [T] [I] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Autorisé par le Tribunal à justifier d’une assurance locative en cours de délibéré, il a produit un document justifiant d’une assurance datée du 25 septembre 2025 pour une période ayant débuté le 27 décembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 25 novembre 2024, dont la commission a accusé réception le 29 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

CDC HABITAT SOCIAL, par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

[T] [I] a produit en cours de délibéré auprès de CDC HABITAT SOCIAL, qui en a adressé copie au Tribunal, un justificatif d’assurance locative couvant la période suivant le commandement de justifier d’une assurance.

Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande formulée sur le défaut d’assurance locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [T] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 562,05 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en page 5/14.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 052,51 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 308,65 € (178,50 € + 130,15 €).

En conséquence, [T] [I] sera condamné au paiement de la somme de 1 743,86 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 422,54 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’opposer à des délais de paiement, indiquant que neuf accords ont été pris avec [T] [I] depuis 2017 aux fins de règlement de sa dette et qu’aucun n’a été respecté, le dernier en date, de juillet 2025, prévoyant que le locataire verse 300 € mensuellement en plus de son loyer courant.

[T] [I] déclare avoir versé 1 000 € en août 2025, ce qui est exact, et rappelle que c’est la première fois depuis la signature du bail qu’il est assigné devant le Tribunal. Il déclare avoir des revenus à hauteur de 1 100 € et qu’il peut payer 200 € par mois en plus de son loyer courant.

Une fois les APL et la réduction du loyer de solidarité appliqués, soit 252,06 €, le loyer ne s’élève plus qu’à 170,48 €. D’après le relevé de compte locataire, [T] [I] a payé 170,48 € le 8 septembre 2025 par prélèvement automatique, ce qui correspond au reliquat de loyer après versement des aides. Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, à savoir 422,54 €.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [I].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 mars 2017 entre CDC HABITAT SOCIAL et [T] [I], concernant le logement sis 20 square des Rochelets, 1er étage n°23 – 44100 NANTES ;

REJETTE la demande formulée par la société CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 743,86 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 422,54 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [T] [I], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY