SG

LE 28 AOUT 2025

Minute n°

N° RG 21/04804 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LJXM

Association LE PETIT BONHEUR

C/

S.A.R.L. CIF COOPERATIVE

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL DENIGOT – [Localité 8] – GUIDEC – 103

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 17 JUIN 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 AOUT 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Association LE PETIT BONHEUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CIF COOPERATIVE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 septembre 2020, la société CIF COOPERATIVE a vendu en l’état futur d’achèvement, à l’association LE PETIT BONHEUR, deux volumes, compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un prix de 710.790 euros, afin d’y exploiter une crèche.

La livraison hors d’eau, hors d’air, était prévue le 12 octobre 2020, l’association étant chargée de réaliser les travaux d’aménagement et de finitions, dans un délai de 8 mois à compter de la prise de possession des locaux.

La livraison s’est faite le 12 octobre 2020 avec des réserves.

L’association LE PETIT BONHEUR, considérant que la société CIF COOPERATIVE, n’avait pas satisfait à son obligation de lever les réserves, l’a, par acte du 12 novembre 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, afin qu’elle soit condamnée à régler la somme de 3975,36 euros TTC, au titre des travaux d’adaptation du terrain d’assiette du jardin de la crèche, la somme de 4555,50 euros [9] au titre des travaux de dégazage et d’évacuation d’une ancienne cuve à fioul découverte dans l’emprise du jardin de la crèche, la somme de 622,80 euros [9] pour l’installation d’une arrivée d’eau provisoire, la somme de 11.000 euros en réparation du préjudice lié au retard dans la levée des réserves, la somme de 4000 euros au titre du préjudice moral subi par l’association et les membres de son bureau ainsi que ses adhérents, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par dernières conclusions en date du 03 juin 2025, l’association LE PETIT BONHEUR a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1642-1 du code civil, des articles 1641 et suivants du code civil, de l’article 1231-1 du code civil, de :

Condamner la société CIF COOPERATIVE à régler à l’Association LE PETIT BONHEUR :

— la somme de 3.976,36 € TTC au titre des travaux d’adaptation du terrain d’assiette du jardin de la crèche qu’elle exploite que la société CIF COOPERATIVE a refusé d’exécuter alors qu’elle les devait ;

— la somme de 4.555,50 € TTC.au titre des travaux de dégazage et évacuation d’une ancienne cuve à fioul découverte dans l’emprise du jardin de la crèche ;

— la somme de 10.000,00 € en réparation de la non-conformité persistante des hauteurs sous plafonds des locaux livrés par CIF COOPERATIVE ;

— la somme de 622,80 € TTC en remboursement du coût de l’installation d’une arrivée d’eau provisoire ;

— la somme de 30.014,00 € à parfaire en réparation de son préjudice lié au retard causé par l’incapacité de CIF COOPERATIVE à lever dans les délais impartis les réserves signalées par son acquéreur ;

— la somme de 4.000,00 € en réparation de son préjudice moral et de celui des membres de son bureau et de ses adhérents ;

— la somme de 6.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société CIF COOPERATIVE aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses conclusions, l’association LE PETIT BONHEUR se fonde sur les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2 du code civil, pour faire valoir la garantie du vendeur au titre des vices et défauts apparents de l’ouvrage, qu’ils aient fait l’objet de réserves à la livraison, comme l’achèvement des travaux de purge du jardin, ou qu’ils aient été dénoncés dans l’année suivant l’expiration du délai visé à l’article 1642-1 du code civil, comme la non-conformité des hauteurs sous-plafonds ou l’absence de raccordement aux réseaux. Elle précise que cette garantie n’impose pas une mise en demeure formalisée du vendeur, avant l’expiration du délai visé à l’article 1642-1 du code civil.

Elle se fonde, par ailleurs, sur la garantie des vices cachés, pour solliciter la garantie du vendeur s’agissant de la découverte, dans le sol du terrain vendu, d’une ancienne cuve à fioul.

Elle invoque, enfin, la responsabilité contractuelle du vendeur, pour solliciter sa condamnation à l’indemniser des préjudices financier et moral, liés au retard pris par le projet, subis du fait des manquements du vendeur, à ses obligations contractuelles, notamment celles de lever les réserves et réparer les malfaçons dans un délai d’un mois.

Elle sollicite ainsi l’indemnisation des travaux de purge du jardin, qui étaient mis à la charge du vendeur par la notice descriptive annexée à l’acte de vente, et qu’elle a dû faire réaliser, à la place du vendeur. Elle précise que cela a fait l’objet d’une réserve au PV de livraison du 12 octobre 2020, qui aurait dû être levée dans un délai d’un mois. Elle souligne que le vendeur n’ayant pas réalisé lesdits travaux au bout de six mois et retardant ainsi les travaux incombant à l’association, celle-ci a dû se substituer au vendeur pour les mettre en œuvre. Elle précise s’être alors heurtée à la présence de deux arbres à préserver, que le vendeur aurait dû prendre en charge, et qui lui a fait perdre 24 m2 de jardin. Elle sollicite ainsi, sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, la condamnation du vendeur à lui rembourser le coût des travaux, d’un montant de 3312,80 euros HT, destinés à remédier à un défaut de conformité de la chose vendue dénoncée lors de la livraison.

Concernant les hauteurs sous plafonds, la notice descriptive et les plans annexés à l’acte prévoyaient que le vendeur devait livrer des locaux avec une hauteur libre sous plafonds acoustiques de 2,70 m. minimum.

Or l’association a découvert que cette hauteur, que le vendeur admettait comme ponctuellement non respectée au moment de la livraison, ne l’était pratiquement nulle part du fait du positionnement de certaines poutres et des gaines de ventilation. Elle souligne que cette situation a été constatée dans un compte-rendu de chantier des travaux d’aménagement le 26 janvier 2021 et dénoncée au vendeur, dans une mise en demeure du 11 mai 2021, puis constatée par voie d’huissier le 6 juillet. Elle précise avoir pourtant alerté le vendeur sur ses inquiétudes à ce sujet, pendant le chantier. Elle sollicite la prise en charge du coût de travaux d’adaptation des plafonds à hauteur de 3645,25 euros TTC.

Sur la découverte et l’enlèvement d’une ancienne cuve à fuel, l’association sollicite la garantie du vendeur, sur le fondement des vices cachés, et demande le remboursement des travaux qu’elle a dû engager pour l’évacuer.

Elle demande encore la prise en charge d’un raccordement provisoire au réseau d’eau, qu’elle a dû réaliser, alors que la notice descriptive la mettait à la charge du vendeur.

L’association sollicite, par ailleurs, l’indemnisation des pertes d’exploitation liées aux retards accumulés par le vendeur dans la levée des réserves et la prise en charge des désordres constatés. Elle précise avoir subi un retard de 5 mois et estime son préjudice financier à 30.014 euros comprenant les pertes de recettes et les charges du personnel embauché. Elle souligne que ce retard ne lui a pas permis de couvrir l’augmentation des charges liées aux investissements réalisés dans ce projet immobilier et à l’embauche de personnel supplémentaire et l’a contrainte à puiser dans ses fonds propres.

Elle sollicite enfin l’indemnisation d’un préjudice moral, du fait des relations difficiles avec le vendeur et des répercussions du retard pris par les travaux sur son image à l’égard des partenaires.

Par dernières conclusions du 12 juin 2025, la société CIF COOPERATIVE a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1642-1 du code civil, l’article 1240 code civil de :

Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée contre elle pour une somme de 3 976.36 euros TTC, la preuve d’une faute de la société CIF COOPÉRATIVE n’est nullement rapportée pas plus que la preuve d’un préjudice, à savoir des travaux de décapage engagés à cette hauteur par l’association PETIT BONHEUR en lieu et place de la société CIF COOPÉRATIVE et, enfin, l’association PETIT BONHEUR ne justifie avoir effectivement exposé cette dépense ;

Rejeter toute demande de condamnation de la société CIF COOPÉRATIVE à verser à l’association LE PETIT BONHEUR la somme de 10 000 euros TTC de dommages et intérêts pour un soi-disant non-respect de la hauteur sous plafond prévue à la notice descriptive fondée sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil car la non-conformité des hauteurs sous plafond n’est nullement démontrée, de même que l’association PETIT BONHEUR ne démontre nullement avoir payé des travaux d’adaptation en relation avec cette non-conformité ;

Rejeter toute demande de condamnation de la société CIF COOPÉRATIVE à verser à l’association LE PETIT BONHEUR la somme de 4 555.50 euros TTC de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil car la présence de la cuve à fioul n’a jamais fait l’objet de réserve lors de la livraison, ni même dans le mois qui a suivi la prise de possession par l’association PETIT BONHEUR et ne relève donc pas de la garantie des vices et non-conformités apparents ;

Rejeter toute demande de condamnation de la société CIF COOPÉRATIVE à payer à l’association LE PETIT BONHEUR la somme de 622.80 euros TTC au titre de la mise en place d’une arrivée d’eau provisoire, cette demande n’étant pas fondée juridiquement ;

À titre principal, rejeter la demande de dommages et intérêts hauteur de 30 014 euros pour retard dans l’ouverture de la crèche, faute pour l’association LE PETIT BONHEUR de justifier d’un préjudice certain et prévisible, aucun retard dans l’ouverture de la crèche n’étant démontré, en relation de causalité directe avec une inexécution contractuelle de la société CIF COOPÉRATIVE ;

À titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir une faute de la société CIF COOPÉRATIVE à l’origine d’un préjudice financier certain lié au retard de l’ouverture de la crèche, plafonner le montant des dommages et intérêts à la somme de 1783 € ;

Rejeter la demande de dommages et intérêts de 4000 euros, formulée par l’Association LE PETIT BONHEUR contre la société CIF COOPÉRATIVE pour préjudice moral faute pour l’Association LE PETIT BONHEUR de justifier d’un préjudice moral en relation de causalité directe avec une faute de la société CIF COOPÉRATIVE ;

Condamner l’association LE PETIT BONHEUR à verser à la société CIF COOPERATIVE la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Concernant les travaux de purge du jardin, elle conteste le fait que l’association ait du payer les travaux de décapage, indiquant que les pièces qu’elle produit à ce sujet ne permettent pas d’affirmer qu’elle a payé les travaux ayant fait l’objet de devis et d’avenant de la part de la société BUREAU TP. Elle conteste également l’existence d’une faute susceptible de lui être imputée, dés lors que les travaux de purge ont été réalisés et que la seule difficulté rencontrée a été en lien avec la présence de deux arbres qu’il a fallu préserver. Elle souligne que la présence de ces arbres a seulement imposé de trouver une nouvelle solution d’aménagement, sans que cela fasse perdre à la crèche de surface de jardin. Elle relève qu’il s’agit d’un aléa de chantier incombant au maître de l’ouvrage en charge de l’aménagement de la crèche et du jardin.

La société CIF COOPERATIVE conteste le bien-fondé de la demande d’indemnisation au titre des hauteurs sous-plafonds faisant valoir que le non-respect de la hauteur sous-plafond n’est pas démontrée et qu’aucun préjudice n’est avéré justifié. Elle souligne qu’une non-conformité d’un plafond acoustique avait été détectée en cours de chantier, dans une chambre située à proximité immédiate de la cage d’escalier, et qu’il avait été indiqué que la crèche prendrait les travaux d’adaptation à sa charge. Quant au fait que le positionnement de certaines poutres et gaines de ventilation ne permettrait quasiment nulle part d’obtenir la hauteur sous-plafond, il n’est pas objectivement démontré. Elle fait encore valoir que les travaux d’adaptation invoqués par la crèche n’ont pas été réalisés et qu’elle se contente de produire un devis desdits travaux. Elle conteste la valeur probatoire du constat d’huissier produit, s’agissant de cette problématique de hauteur sous-plafonds, dès lors qu’il a surtout pu mesurer la hauteur sous faux-plafonds. Elle soutient ainsi que la non-conformité des hauteurs sous-plafonds n’est pas démontrée.

S’agissant de la découverte de la cuve à fioul, la société CIF COOPERATIVE conteste l’application de l’article 1641 du code civil en matière de vente d’immeuble à construire. Elle souligne avoir découvert la présence de cette cuve lorsque la crèche l’a signalée et relève que cette zone a déjà été terrassée, par ses soins, sans qu’elle s’en aperçoive.

Sur les frais liés à l’arrivée d’eau, la défenderesse conteste cette demande en faisant valoir qu’il ne lui appartenait pas, à la lecture du contrat de vente, de prendre en charge les branchements de chantier, mais simplement de mettre les équipements permettant ensuite à la crèche de faire ses branchements définitifs. Elle souligne, en outre, que l’absence d’arrivée d’eau provisoire n’a pas fait l’objet de réserve lors de la livraison, ni dans le mois qui a suivi la prise de possession de l’association et que cela ne relève donc pas de la garantie des vices apparents.

Sur la demande d’indemnisation pour la perte de recettes, la société CIF COOPERATIVE conteste les conditions de sa responsabilité contractuelle, en faisant valoir que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice prévisible au moment de la formation du contrat, dès lors que le contrat s’achevait à la livraison, qui a eu lieu à la date contractuellement prévue. Elle conteste le retard invoqué par la crèche dès lors que le bien a été livré à la date prévue et qu’il était indiqué dans le contrat que les travaux d’aménagement et de finition incombant à la crèche devraient être terminés de 8 mois, hors congés, à compter de la prise de possession des lieux, soit août/septembre 2021. Elle retient ainsi que la crèche qui a ouvert le 12 octobre 2021, n’a pas subi de retard. Elle relève que le planning d’exécution des travaux qui lient la crèche et les entreprises intervenues pour elle, ne lui est pas opposable. Elle soutient n’avoir pris aucun engagement à l’égard de la demanderesse, pour une ouverture en mai 2021 et relève que le retard éventuellement pris pas le chantier ne peut lui être imputé. Elle souligne que la demanderesse n’apporte pas davantage la preuve d’un lien entre les non-conformités qui lui sont reprochées et un éventuel retard. Elle rappelle, en outre, que le chantier a notamment pris du retard suite à un problème de branchement électrique imputable à l’association.

La société CIF COOPERATIVE conteste, également le calcul retenu pour évaluer le préjudice financier subi du fait du retard. Elle relève que s’agissant du personnel embauché en plus, les deux contrats ont débuté en juillet et en août 2021 et non pour une ouverture en mai. Elle s’étonne que ces embauches aient été faite sans besoins, alors que l’avancement des travaux était connu. Quant à la perte économique, elle conteste la variable de calcul retenue, à savoir la capacité d’autofinancement (CAF), qui ne s’intéresse qu’à la trésorerie générée par une activité et non au résultat effectif de son exploitation. Elle considère que l’association aurait dû justifier du revenu net provenant de l’activité habituelle, en tenant compte du résultat de son exploitation et de ses choix de financement. Elle conteste le calcul de l’association qui retient la non-couverture de ses charges en moyens humains et matériels, ce qui revient à faire supporter au vendeur le choix de l’acquisition des locaux et à prendre en compte, à deux reprises, les charges de personnel. Elle conteste encore le caractère certain du préjudice économique invoqué, fondé sur un remplissage immédiat de la crèche, alors qu’il est prétendu que la crèche devait ouvrir en mai 2021, un mois de ponts avant les vacances d’été, à une période où il existait encore des limites liées à la crise sanitaire générée par le COVID-19. Selon elle, l’occupation des 20 places, à plein temps paraissait aléatoire. La concluante souligne que le préjudice éventuellement retenu doit correspondre aux bénéfices dont la crèche a pu être privée du fait du retard.

Quant au préjudice moral, la concluante relève que l’association ne démontre pas en quoi l’image de l’association a été altérée du fait de manquements imputables au vendeur.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025, le jour de l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes indemnitaires de l’association LE PETIT BONHEUR

Sur les travaux de purge du jardin

L’association LE PETIT BONHEUR se fonde sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil, pour faire valoir la garantie du vendeur d’immeuble à construire, au titre des non-conformités ou vices apparents, s’agissant des travaux de purge du jardin, ayant fait l’objet d’une réserve à la livraison.

L’article 1642-1 du code civil énonce que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

Selon l’alinéa 2 de l’article 1648 du code civil, « Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Le vendeur d’immeuble à construire est tenu des vices ou défauts de conformité apparents dans le cadre des articles 1642-1 et 1648 du code civil, plus généralement, selon l’article 1603 du code civil, il est tenu de livrer une bien exempt de défaut de conformité.

Pour les vices et les défauts de conformité apparents au moment de la réception ou de la livraison, l’acheteur dispose, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, d’une action en garantie enfermée dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Il s’agit de la date la plus lointaine, entre le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur et la réception des travaux ; le délai d’un an pour agir commençant à courir à compter de celle-ci. Cette action concerne les vices ou défauts de conformité apparents même dénoncés postérieurement à l’une de ces dates.

Le caractère apparent du vice ou du défaut de conformité est apprécié au regard du comportement normal d’un acheteur prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières ; le vice ou le défaut apparent est donc celui qui apparaît à l’issue de vérifications sommaires. Le caractère apparent du vice est apprécié à la date la plus tardive des évènements prévus par l’article 1642-1. L’accédant n’est nullement obligé de signifier l’existence des vices apparents au vendeur d’immeuble à construire dans le double délai de l’article 1642-1 ; il suffit que le vice soit apparu avant le plus tardif des deux événements visés par le texte, l’acquéreur disposant du délai d’un an de l’article 1648, alinéa 2, pour agir contre le vendeur et lui signifier les désordres.

Par acte authentique en date du 28 septembre 2020, la société CIF COOPERATIVE a vendu en l’état futur d’achèvement, à l’association LE PETIT BONHEUR, deux volumes, compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un prix de 710.790 euros, afin d’y exploiter une crèche. Les travaux entrant dans le champ d’application de cette vente ne concernaient que le clos et le couvert de la crèche, à l’exclusion de ceux relatifs aux aménagements intérieurs et aux équipements.

Il résulte de la notice descriptive annexée à l’acte de vente conclu entre la société CIF COOPERATION et l’association LE PETIT BONHEUR, le 28 septembre 2020 que le vendeur devait réaliser la « purge complète et décapage sur 20 cm de profondeur sur toute la surface du futur jardin de la crèche. Terre végétale non fournie » (article 6.2.1).

Elle soutient que ces travaux mis à la charge du vendeur n’ont pas été réalisés et ont fait l’objet d’une réserve à la livraison intervenue le 12 octobre 2020 et que cette réserve n’a pas été levée, dans le délai d’un mois prévu au contrat.

Dans le procès-verbal de livraison, il est effectivement indiqué au titre des « travaux différés à terminer avec ou sans lien avec les travaux de la crèche », pour le point « 6.2.1 [Localité 6] ; purge complète et décapage sur 20 cm de profondeur sur toute la surface du futur jardin de la crèche. Finition ultérieure à coordonner ». En outre, selon l’acte de vente, le vendeur s’engage à lever les réserves et à faire reprendre les malfaçons par les entreprises du chantier, dans un délai d’un mois à compter de la mise à disposition des lieux.

L’association LE PETIT BONHEUR produit un compte-rendu de réunion de chantier en date du 10 mars 2021, dans lequel il est indiqué que la société LPB a besoin de l’espace jardin livré avec « Purge complète et décapage de 20 cm de profondeur sur toute la surface de la crèche », pour pouvoir prévoir l’aménagement. Les représentants du vendeur indiquent, dans ce document, avoir besoin de cet espace pour les livraisons, mais envisagent une mise à disposition fin mars. Elle soutient que la réserve n’avait toujours pas été levée le 07 mai 2021, en produisant un mail de la société BUREAU TP devant intervenir pour les revêtements finaux, dans lequel figurent des photographies du jardin non décapé.

Ces éléments suffisent à démontrer l’absence de purge complète et de décapage du jardin sur 20 cm de profondeur, au stade de la livraison et dans les mois qui ont suivi. La société CIF COOPERATIVE n’apporte, d’ailleurs pas la preuve que lesdits travaux ont été exécutés par ses soins ou que la réserve a été levée à son initiative dans le mois contractuellement prévu.

L’association LE PETIT BONHEUR indique, dans ses conclusions que les travaux de purge ont finalement été réalisés par la société CIF COOPERATIVE, au cours du mois de mai 2021, à l’exception d’une petite bande de terrain, sur lequel étaient présents deux arbres, que [Localité 7] Métropole a imposé de préserver. Dans un courriel des services de la collectivité en date du 11 juin 2021, produit par la demanderesse, il est fait état d’une réunion qui s’est tenue le 03 juin 2021, avec les services des espaces verts de [Localité 7] Métropole, dans lequel il était prévu de stopper le curetage, aux abords des deux arbres, afin de ne pas les mettre en péril et de réaliser un talutage support à un jardin pédagogique. Dans ce compte-rendu, il est précisé que la société CIF COOPERATIVE ne pourra pas livrer le jardin comme prévu au permis de construire et comme elle s’y était engagée et il est fait état d’un avis réservé de la crèche sur la réaction de l’entreprise [4] TP, en charge des aménagements extérieurs et le risque qu’elle refuse la modification du CCTP, la question du chiffrage de cette solution et de son financement, ainsi que de l’agrément de la PMI. Concernant ce dernier point, la réponse transmise de la PMI se limite à un rappel de la superficie d’espace extérieur, préconisée par enfant, par le département, et de la nécessité de faire valider l’aménagement du jardin, si le projet devait être « bien différent ». Il n’est pas fait état d’un refus d’agrément subséquent, à cet échange.

L’association LE PETIT BONHEUR justifie avoir mis en demeure son vendeur de régler cette difficulté, par courrier du 03 juin 2021 et avoir finalement sollicité la société BUREAU TP, en charge de l’aménagement du jardin de la crèche, pour un devis des travaux.

Il apparait ainsi à la lecture de ces éléments, que les travaux de « Purge complète et décapage de 20 cm de profondeur sur toute la surface de la crèche » mis à la charge du vendeur par le contrat de vente, n’avaient pas été réalisés, au moment de la livraison, justifiant une réserve dans le procès-verbal établi le 12 octobre 2020 et que cette réserve n’a été levée que partiellement, qu’au cours du mois de mai 2021, soit au-delà du délai d’un mois, laissant une problématique d’aménagement du jardin, en lien avec la préservation de deux arbres en limite de jardin.

Dans la mesure où il appartenait au vendeur de réaliser lesdits travaux, la garantie de la société CIF COOPERATIVE doit être retenue, au titre de cette non-conformité apparente, liées à l’absence de « Purge complète et décapage de 20 cm de profondeur sur toute la surface de la crèche ».

S’agissant du coût des travaux de reprise, l’association LE PETIT BONHEUR produit un devis de la société BUREAU TP comprenant les travaux de terrassements autour des arbres, ainsi que les travaux correspondant à la pose de murets et longrines, destinées à protéger les racines de ces arbres, pour un montant total de 3312,80 euros HT et 3975,36 euros TTC. Dans la mesure où il appartenait à la société CIF COOPERATIVE de procéder uniquement à la partie « purge et décapage », sans fourniture et mise en œuvre de terre végétale, et que la préservation de ces arbres n’avait pas été imposée au stade du permis de construire délivrée par les services de l’urbanisme de [Localité 7] Métropole, il convient de limiter l’indemnisation due à l’association, à la somme de 1200 euros HT, correspondant aux travaux de terrassement. L’association étant chargée de l’aménagement du jardin, il lui appartient de procéder aux aménagements nécessaires à la protection des racines. La société CIF COOPERATIVE n’est pas responsable des contraintes imposées par [Localité 7] Métropole en cours de chantier et destinées à assureur la préservation de deux arbres.

La société CIF COOPERATIVE qui conteste le coût des travaux estimés par la société BUREAU TP, n’apporte pas d’élément permettant de retenir un chiffrage différent.

La société CIF COOPERATIVE est condamnée à verser la somme de 1200 euros HT, soit 1440 euros TTC à l’association LE PETIT BONHEUR.

Sur les hauteurs sous plafonds

L’association LE PETIT BONHEUR se fonde sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil, pour faire valoir la garantie du vendeur d’immeuble à construire, au titre des non-conformités ou vices apparents, s’agissant des hauteurs sous-plafonds acoustiques. Selon l’association, les hauteurs sous-plafonds du bien livré ne sont pas conformes à celle prévues dans la notice descriptive et les plans annexés à l’acte de vente, fixées à 2,70 mètres.

Ces désordres apparents à la livraison n’ont pas fait l’objet de réserves. Ils ont été dénoncés en mai 2021, soit dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

La société CIF COOPERATIVE conteste la réalité de cette non-conformité.

Dans la notice descriptive annexée à l’acte de vente, il est indiqué que « le passage des réseaux a été prévu et optimisé de manière à laisser la HSP la plus haute possible au niveau de l’existant (suivant plan) ».

La hauteur sous-plafond des parties du bâtiment existant, objet des travaux de rénovation, n’est pas précisée. La demanderesse ne permet pas de localiser l’extrait de plan produit dans ses conclusions, sur lequel sont mentionnées des hauteurs sous-plafond.

Dans le procès-verbal de livraison, il a été indiqué s’agissant du « plafond acoustique désolidarisé » que globalement toutes les hauteurs prévues sont respectées, en plus ou en moins, dans la limite de la tolérance de 1% prévue contractuellement. Il est toutefois indiqué que la zone de chambre située à proximité immédiate de la cage d’escalier se situe en dehors de cette tolérance (plafond un peu bas). Toutefois, comme vu en réunion de mise au point préalable sur le chantier, il est à noter la présence de deux IPN à cet endroit. Ces IPN ont été découpés en face de sorties de VMC double-flux. Il est indiqué qu’il appartiendra à la crèche de procéder à la dépose du plafond pour effectuer les raccords et donc retrouver les hauteurs finales attendues.

Le problème était visiblement connu en cours de chantier, puisque le compte-rendu de la réunion avant-projet sommaire du 26 juin 2017, en fait état, et prévoit une hauteur finie, que l’on suppose celle des faux-plafonds entre 2,5 et 2,6 mètres et celui de la réunion du comité de suivi du projet établi en décembre 2019, indiquait que les hauteurs globales étaient comprises entre 2,30 et 2,40 mètres et qu’il fallait atteindre 2,50 mètres.

L’association produit également le compte-rendu de chantier n°10 du 26 janvier 2021, dans lequel il est indiqué qu’il est nécessaire de relever les faux-plafonds suite à l’implantation des gaines, jusqu’à 2,30 ou 2,40 mètres. Dans la mise en demeure adressée le 11 mai 2021, à la société CIF COOPERATIVE, elle a mentionné que les entreprises ont dû adapter leurs travaux de réalisation d’un plafond suspendu, compte-tenu de la non-conformité des hauteurs sous-plafond.

L’association a fait dresser un constat d’huissier, le 06 juillet 2021, dans lequel il est indiqué que dans les pièces, les faux-plafond sont positionnés à moins de 2,50 mètres, voir à moins de 2,30 mètres, du fait des gaines de ventilation ou de poutre béton. Ce document ne permet pas de déterminer la hauteur sous-plafond des pièces, mais constate que les hauteurs sous faux-plafonds sont en-dessous des objectifs fixés à 2,50 mètres, et dans les chambres ainsi que dans une partie du couloir varient entre 2,20 et 2,30 mètres.

Ce constat conforte les problèmes dénoncés en cours de chantier, sur la hauteur sous-faux plafonds après le passage des réseaux. Il ne permet pas de démontrer que la hauteur initiale des plafonds était inférieure à 2,70 mètres.

L’ensemble de ces éléments démontrent que la société CIF COOPERATIVE n’a pas pleinement respecté son engagement d’optimiser les passages de réseaux pour conserver une hauteur sous-plafond (entendue sous faux-plafond), se rapprochant des 2,50 mètres.

Ce défaut de conformité apparent dénoncé en mai 2021 est de nature à engager sa garantie.

L’association LE PETIT BONHEUR chiffre l’indemnisation du préjudice lié à cette non-conformité à la somme de 10.000 euros, sans justifier ce montant. La société CIF COOPERATIVE rappelle que la demanderesse avait initialement fait état de travaux d’adaptation rendus nécessaires par des faux-plafonds trop bas, d’un montant de 3465,25 euros TTC.

Il convient de retenir ce montant et de condamner la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 3465 euros à l’association LE PETIT BONHEUR, à titre réparatoire.

Sur la découverte et l’enlèvement de l’ancienne cuve à fuel

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, l’association LE PETIT BONHEUR fait valoir la garantie du vendeur pour la découverte d’une ancienne cuve à fuel, dans le sol du terrain. Selon l’association, il s’agit d’un vice affectant le terrain qui n’était pas connu au moment de la vente et qui est de nature à rendre le terrain vendu impropre à sa destination. Elle sollicite l’indemnisation des frais d’enlèvement qu’elle a dû engager pour la retirer.

Selon l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’association LE PETIT BONHEUR se fondent sur l’article 1641 du code civil, s’agissant de ce vice affectant le terrain.

Cette garantie est effectivement écartée en matière de vente d’immeuble à construire, au profit des garanties décennales ou biennales prévues aux articles 1792 et suivants du code civil, s’agissant des vices affectant la construction. Cela ne concerne pas le terrain vendu dont les vices ne peuvent relever desdites garanties. L’association est ainsi fondée à solliciter l’article 1641 du code civil concernant un vice caché affectant le terrain. Sur la base de cette disposition, le vendeur engage sa garantie, dès lors que le vice est de nature à rendre le terrain impropre à sa destination.

En l’espèce, cette cuve trouvée dans le terrain du futur jardin de la crèche était de nature à rendre le terrain impropre à son usage. L’association LE PETIT BONHEUR a du faire dégazer et évacuer cette cuve, pour un coût de 3796,25 euros HT (4555,50 euros TTC). Il y a lieu de condamner la société CIF COOPERATIVE à indemniser l’association LE PETIT BONHEUR, sur le fondement de la garantie des vices cachés, concernant la présence de cette cuve à fuel dans le sol du jardin de la crèche.

Sur les frais d’arrivée d’eau

L’association LE PETIT BONHEUR a dû procéder à l’installation à ses frais d’une arrivée d’eau provisoire pour la mise en chauffe du plancher chauffant, dès lors que l’immeuble n’était toujours pas raccordé aux réseaux en février 2021.

Elle se fonde sur la responsabilité contractuelle de la société CIF COOPERATIVE pour la voir condamner à lui rembourser les frais ainsi engagés, alors que la notice descriptive annexée à l’acte de vente avait mis à sa charge les travaux d’alimentation en eau potable de la crèche.

La société CIF COOPERATIVE conteste le bien-fondé de cette demande, en indiquant qu’elle ne devait fournir de branchement que pour le chantier provisoire.

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon la notice descriptive, le point 8 des travaux à réaliser par la société CIF COOPERATIVE, concerne les « pré équipement « en attente » au titre des travaux : eau, gaz, électricité, télécommunication/TV/téléphone, [Localité 5]/EV/EP.

La notice avait ainsi prévu une « alimentation de la crèche depuis un compteur spécifique installé en limite de parcelle. Mise en place d’un ensemble de sortie de compteur comprenant un robinet d’arrêt, un raccord d’épreuve, une douille de purge, un clapet antipollution type SOCLA de classe A et un détendeur régulateur. Mise en place à l’intérieur de la chaufferie, d’une vanne d’arrêt en attente avec bouchon provisoire d’obturation ».

Ces travaux ne concernent pas les branchements définitifs aux réseaux, qui sont à la charge de l’association, mais les branchements provisoires le temps du chantier.

La demande de l’association concerne le raccordement provisoire qu’elle a dû effectuer à la place de son vendeur. Elle souhaitait bénéficier de ce raccordement pour alimenter un plancher chauffant, en février 2021, afin de ne pas retarder le planning général de l’intérieur du chantier, selon le compte-rendu de chantier n°10 du 26 janvier 2021.

Il convient de l’indemniser au titre des frais engagés pour le raccordement provisoire au réseau d’eau, à hauteur de 622,80 euros.

Sur l’indemnisation du préjudice financier lié aux retards accumulés par le vendeur dans la réalisation des travaux à sa charge

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’association LE PETIT BONHEUR sollicite l’indemnisation de pertes d’exploitation liées aux retards accumulés par le vendeur dans la réalisation des travaux à sa charge. Elle indique que la société CIF COOPERATIVE n’ayant pas réalisé les travaux de purge du terrain, au moment de la livraison, et n’ayant pas levé cette réserve prévue dans le mois suivant, conformément aux stipulations du contrat de vente, les travaux ont pris du retard et la crèche n’a pu ouvrir que le 12 octobre 2021. Elle ajoute que le retard a été aggravé par la découverte de la cuve de fuel dans le sol du jardin, qu’il a fallu évacuer et par la reprise d’autres défaillances relevées à la livraison ou après celle-ci, à savoir la reprise des poteaux béton, le traitement d’infiltrations et les hauteurs sous-plafonds non conformes.

Elle souligne que les travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs devaient commencer le 03 novembre 2020 et s’achever le 04 mai 2021, selon le compte-rendu de chantier du maître d’œuvre de l’opération du 26 janvier 2021. Elle fait ainsi valoir un retard de 5 mois.

Il résulte des précédents développements que la société CIF COOPERATIVE n’a pas respecté ses engagements en ne réalisant pas les travaux de purge du jardin mis à sa charge par le contrat de vente conclu avec l’association, avant la livraison des locaux et en ne levant pas cette réserve, dans le délai d’un mois prévu au contrat. Elle n’a finalement exécuté lesdits travaux qu’au cours du mois de mai 2021. Ce retard a par ailleurs induit d’autres délais, s’agissant des aménagements à réaliser pour protéger les deux arbres situés en limite du jardin, de l’enlèvement de la cuve de fuel, découverte par l’association pendant ses travaux d’aménagement du jardin, ainsi que de la reprise du système électrique suite à une erreur sur la puissance globale imputable à l’association.

Le délai de 8 mois prévu dans le contrat de vente pour que l’association réalise ses travaux d’aménagement et de finition, était un délai maximum auquel s’engageait l’acquéreur, il ne lui était nullement interdit d’envisager un délai plus court, pour une ouverture plus rapide de la crèche. L’ignorance par le vendeur du planning des travaux réalisés par l’association est également sans lien avec son propre retard à exécuter ceux qui étaient mis à sa charge.

Ainsi si le retard à l’ouverture de la crèche ne peut être exclusivement imputé à l’exécution tardive des travaux de purge du jardin, elle en est nécessairement la conséquence, dès lors que le vendeur a exécuté ses travaux avec 5 mois de retard, par rapport à la date à laquelle il était censé lever la réserve inscrite dans le procès-verbal de livraison. L’association pouvait certes exécuter des travaux à l’intérieur du bâtiment, mais elle a dû attendre juin 2021, pour commencer à aménager le jardin.

Le préjudice financier lié aux pertes d’exploitation invoquées par l’association était un dommage prévisible, dès lors que le retard pris par les travaux réalisés par le vendeur avait nécessairement une incidence sur ceux restant à la charge de l’acquéreur et par conséquent sur la date d’ouverture de la crèche.

L’association fait valoir des pertes financières liées à l’embauche d’une personne en juillet 2021 et d’une augmentation du temps de travail pour une seconde à compter d’août, à hauteur de 7754 euros pour la première et de 1732 euros pour la seconde. Ces deux salariés ont été rémunérés alors que la crèche n’était pas encore ouverte et cette perte financière peut effectivement être imputée au retard pris par les travaux.

L’association fait également état d’une perte financière correspondant à une perte de capacité de financement, qu’elle justifie par deux notes de son comptable. Ces notes expliquent que la crèche avait une capacité d’autofinancement d’un montant de 1143 euros par mois en 2019, avec 20 places, et qu’il était prévu une capacité d’autofinancement de 5621 euros par mois, avec 40 places. Le chiffre donné pour la capacité d’autofinancement de 2019, intègre les résultats de l’année, des amortissements, des financements et des subvention investissements, alors que le prévisionnel pour 40 places ne propose qu’un seul chiffre.

L’association produit également les comptes annuels pour 2021, 2022, 2023 et 2024, qui viennent confirmer le prévisionnel fondé sur les 20 places supplémentaires, montrant des recettes de 578 K euros en 2022, 688 K euros en 2023 et 749 K euros en 2024, pour un prévisionnel à 616, 628 et 640 K euros comprenant les recettes et les subventions.

Selon l’association, pour l’année 2021, elle pouvait attendre, avec une ouverture en mai, une recette de 358 K euros, comparable à celle de 2019 à 345 K euros, ce qui n’a pas été possible et a supporté, en revanche une explosion des charges d’exploitation, liées notamment à l’embauche anticipée du personnel, ayant abouti à un résultat négatif de – 85 K euros.

L’expert-comptable de l’association a finalement retenu un préjudice financier de 17.915 euros sur 4 mois, au regard des résultats obtenus à compter de 2021, en tenant compte des jours d’activité de la crèche sur la période concernée.

Ce chiffre dépend de facteurs autres que les résultats effectifs de l’exploitation, relatifs aux conditions d’exploitation de l’activité, qui ne sont pas explicités dans la note comptable. Il parait plus simple de prendre en compte une éventuelle perte de résultat lié, dès lors que le retard pris par l’ouverture de la crèche a fait perdre des gains à l’association.

En outre, il ne peut être considéré que la crèche aurait nécessairement rempli ses 40 places dès le mois de mai et jusqu’en octobre, dès lors qu’il s’agissait, d’une période de levée progressive des restrictions liées à la crise sanitaire, de jours fériés pour le mois de mai et de vacances scolaires pour les mois de juillet et août, avec fermeture de la crèche pendant un mois. En retenant le résultat courant avant impôt de 2019, à savoir 5092 euros sur 11 mois en 2019 (463 euros par mois) et 16000 euros sur 11 mois en 2021 (1454 euros par mois), cela représente une perte de gains estimés à 4955 euros sur 4 mois (991 x 4), avec une décote de 20% pour tenir compte de la période retenue, soit 3171,2 euros.

Il convient de condamner la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 12.657,20 euros (3171,2 + 7754 + 1732) à l’association LE PETIT BONHEUR au titre du préjudice économique subi du fait du retard pris par les travaux.

Sur le préjudice moral

L’association LE PETIT BONHEUR sollicite la condamnation de la société CIF COOPERATIVE à l’indemniser d’un préjudice moral à hauteur de 4000 euros, du fait des démarches accomplies et des répercussions sur son bon fonctionnement et son image.

L’association ne produisant aucun élément permettant d’apprécier la réalité de ce préjudice, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CIF COOPERATIVE est condamnée aux dépens et à verser la somme de 3000 euros à l’association LE PETIT BONHEUR, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 1200 euros HT, soit 1440 euros TTC, à l’association LE PETIT BONHEUR, au titre des travaux de purge du jardin ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 3465 euros, à l’association LE PETIT BONHEUR, en réparation du défaut de conformité des hauteurs sous-plafonds des locaux livrés ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 3796,25 euros HT soit 4555,50 euros TTC, à l’association LE PETIT BONHEUR au titre des travaux de dégazage et d’évacuation d’une ancienne cuve à fuel, dans le sol du jardin de la crèche ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 622,80 euros TTC, à l’association LE PETIT BONHEUR au titre du coût d’installation d’une arrivée d’eau provisoire ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 12.657,20 euros, à l’association LE PETIT BONHEUR, au titre de l’indemnisation du préjudice financier lié aux retards accumulés par le vendeur dans la réalisation des travaux à sa charge ;

REJETTE la demande d’indemnisation formée par l’association LE PETIT BONHEUR au titre du préjudice moral subi par l’association et ses membres ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE aux dépens ;

CONDAMNE la société CIF COOPERATIVE à verser la somme de 3000 euros à l’association LE PETIT BONHEUR, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE