Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D’ASQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [G]

Logement 31 Bâtiment B Le Coteau Chotard

6 Impasse Van Gogh

44430 LE LOROUX-BOTTEREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00736 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUJB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [S] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 mai 2020 à effet au 13 mai 2020, la S.A. VILOGIA a donné à bail à [S] [G] un logement de type 3, outre un emplacement de stationnement lui appartenant sis, 6 impasse Van Gogh, bâtiment B Le Coteau Chotard, 1er étage – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, moyennant un loyer mensuel initial de 429,44 € pour le logement et 36,67 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 58,17 € pour le logement et 3,13 € pour le stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, VILOGIA a fait commandement à [S] [G] de justifier d’une assurance locative et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 274,48 € arrêté au 17 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, VILOGIA a fait assigner [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [S] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [S] [G] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [S] [G] ainsi que tout occupant de son chef sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner [S] [G] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 2 242,25 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner [S] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 501,77 € augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner [S] [G] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner [S] [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 5 mai 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 354,70 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025.

Régulièrement assignée à étude, [S] [G] a comparu et a déclaré ne pas avoir reçu de convocation pour le diagnostic social et financier. Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 23 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 06 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire dans le commandement de payer en date du 17 novembre 2023 pour apurer sa dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 17 novembre 2023 accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 6, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [S] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 354,70 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 320,43 € (187,04 € + 133,39 €).

En conséquence, [S] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 2 034,27 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer à VILOGIA, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 594,87 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’un premier incident de paiement a eu lieu en décembre 2022. Il en résulte également que [S] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Si aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, la défenderesse explique que la Caisse d’allocations familiales a suspendu l’allocation logement du fait des impayés mais qu’il existe un trop perçu de 1 000 € qui sera reversé directement à VILOGIA. Elle déclare vivre seule avec son fils de 10 ans, percevoir une contribution à l’entretien et l’éducation de son enfant à hauteur de 115 € et travailler en restauration pour un salaire de 1 750 €. Elle propose de verser 100 € par mois en plus de son loyer courant.

Ainsi, [S] [G] paraît en situation de régler sa dette locative. VILOGIA est d’accord pour des délais de paiement dans les conditions proposées par la locataire.

Au regard de ces éléments, dès lors que [S] [G] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse accepte des délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [S] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, VILOGIA sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 mai 2020 entre VILOGIA et [S] [G], concernant le logement sis 6 impasse Van Gogh, bâtiment B Le Coteau Chotard, 1er étage – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, outre un emplacement de stationnement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 janvier 2024 ;

CONDAMNE [S] [G] à payer à VILOGIA la somme de 2.034,27 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [S] [G] un délai de paiement de vingt et un (21) mois pour se libérer de la dette, soit 20 mensualités de 100 €, la 21ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [S] [G] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 6 impasse Van Gogh, bâtiment B Le Coteau Chotard, 1er étage – 44430 LE LOROUX BOTTEREAU, outre l’emplacement de stationnement en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [S] [G] à payer à VILOGIA, à compter du 4 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 594,87 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux;

CONDAMNE [S] [G] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

DÉBOUTE VILOGIA de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY