TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AB

N° RG 24/02349

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCFG

JUGEMENT

N° B

DU 18 décembre 2024

[V], [C] [R] épouse [K]

C/

[H] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à ME CHAULIAC

Copies certifiées conformes à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [V], [C] [R] épouse [K] Demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Comparante et assistée par Maître Fabrice CHAULIAC, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E],

Demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 11 mai 1993, Madame [M] [R] a loué à Monsieur [H] [E] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] (appartement n°9) à [Localité 12], moyennant un loyer initial de 2 300 francs outre une provision sur charges de 800 francs.

Par donation-partage du 12 mai 1995, Madame [V] [R] épouse [K] est devenue nue-propriétaire de cet appartement.

A l’été 2015, la chaudière à gaz équipant le logement a été remplacée.

Par ordonnance du 08 mars 2017, le juge d’instance de [Localité 11] a, notamment, condamné [H] [E] à verser à [V] [R] épouse [K] la somme de 2 850 euros au titre de l’arriéré locatif mais lui a octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dont les conditions étaient réunies depuis le 19 septembre 2016.

En juin 2020, les habitants et le syndic de l’immeuble se sont notamment plaints d’odeurs nauséabondes et d’une prolifération de blattes provenant de l’appartement, les tentatives de désinsectisation opérées en 2019 et 2020 s’étant avérées infructueuses compte-tenu de l’état d’encombrement et d’insalubrité du logement susvisé.

Par courrier recommandé du 27 juin 2020 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », [V] [K] a mis [H] [E] en demeure de désencombrer les parties communes et le logement pour permettre la désinsectisation des lieux ainsi que de justifier de la souscription d’une assurance locative et de l’entretien annuel de la chaudière.

Le 06 juillet 2020, le Conciliateur de justice saisi par [V] [K] née [R] a établi un constat de carence, [H] [E] ne s’étant pas présenté à la réunion de conciliation fixée le 26 juin précédent.

Par courriel du 06 avril 2021, la propriétaire d’un autre appartement de l’immeuble a déploré le départ de sa propre locataire consécutif aux « troubles de voisinage répétés depuis des mois » en provenance du logement loué à [H] [E], ce dernier étant présenté comme souffrant du syndrome de Diogène et n’ayant jamais laissé les désinsectiseurs accéder à l’appartement « dont tout le monde ne peut nier [qu’il est] la source » de la prolifération de blattes. Ladite propriétaire a ainsi mis le syndic en demeure de déposer une requête judiciaire aux fins de traitement et d’assainissement de l’appartement de [H] [E].

Par courrier du 08 août 2022, les résidents de l’immeuble ont sollicité le syndic afin qu’il fasse le nécessaire pour permettre la désinsectisation dudit logement.

Par courriel du 30 août 2022, le professionnel mandaté aux fins d’intervention dans l’appartement ciblé a indiqué qu’il était « impossible de traité (sic) en l’état actuel d’encombrement » des lieux, évoquant également un syndrome de Diogène.

Par courrier du 02 septembre 2022, le syndic a saisi la mairie de la difficulté.

Suivant constat du 23 octobre 2023, l’huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de réponse de [H] [E], malgré la convocation de l’ensemble des résidents aux fins de désinsectisation le jour-même. Il a également relevé l’entrepôt de divers objets sur le palier du logement ainsi que sur le balcon et a fait état d’une « odeur d’ordures se [dégageant] de l’appartement ».

Suivant constat du 15 novembre 2023, ledit officier ministériel a de nouveau constaté l’absence de réponse de [H] [E], malgré l’opération de désinsectisation annoncée dans les parties communes pour le jour-même.

Par courrier recommandé du 10 janvier 2024 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », [V] [K] a mis [H] [E] en demeure de laisser les services de désinsectisation entrer dans son domicile, à peine d’action judiciaire aux fins d’expulsion.

Dans la perspective de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires fixée au 15 février 2024, a été fixée à l’ordre du jour l’autorisation donnée au syndic de poursuivre le propriétaire pour obtenir la résiliation du bail des locataires ne respectant pas le règlement de copropriété en cas de carence du bailleur concerné.

Par un courrier du 29 février 2024 signifié à étude le 08 mars 2024, [V] [R] a mis [H] [E] en demeure de laisser les services de désinsectisation accéder au logement à peine d’action en résiliation du bail, de lui régler la somme de 379.68 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023 ainsi que de justifier de l’entretien annuel de la chaudière à gaz équipant le logement.

Suivant rapport d’intervention du 02 avril 2024, le désinsectiseur a indiqué ne pas avoir pu accéder à l’appartement en l’absence de réponse à ses sollicitations.

Par exploit du 10 juin 2024, Madame [V] [R] a finalement assigné Monsieur [H] [E] devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à ses obligations graves et réitérées d’usage paisible des locaux loués, pour entrave à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux troubles causés par ces manquements et pour défaut de justification de son assurance locative et d’entretien de la chaudière à gaz,

— l’expulsion de [H] [E] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— la condamnation de [H] [E] à lui verser :

* une indemnité mensuelle d’occupation de 657.09 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective du logement,

* 379.68 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2023,

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de [H] [E] aux entiers dépens, en ce compris les actes et frais d’exécution qui en constitueraient la suite nécessaire.

A l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle était assistée de son conseil, Madame [V] [R] épouse [K] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, estimant le trouble anormal de voisinage caractérisé. Elle a notamment rappelé ses multiples relances et recherches de solution amiable, indiquant avoir finalement été contrainte d’agir en justice pour éviter une action oblique du syndicat des copropriétaires devant l’impossibilité de désinsectiser le logement, tant en raison du refus d’accès opposé que de l’encombrement des lieux. Elle a ajouté ne pas avoir eu de justificatif d’entretien de la chaudière depuis 2015.

Convoqué par assignation à étude, Monsieur [H] [E] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DEICISON :

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989, « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

L’article 7 de cette même loi dispose pour sa part que « le locataire est obligé : […]

b) D’user paisiblement des locaux loués […],

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat […] ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués […]. Avant le début des travaux le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception […],

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».

En outre, aux termes de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, [V] [R] épouse [K] sollicite la résiliation judiciaire du bail à plusieurs titres.

S’agissant tout d’abord du manquement à l’obligation de jouissance paisible du logement, il résulte des éléments recueillis en procédure les occupants de l’immeuble se plaignent depuis 2020 d’odeurs nauséabondes émanant de l’appartement objet de la présente procédure, odeurs d’ailleurs constatées par huissier de justice. Il est également fait état de la présence récurrente de blattes dans l’immeuble en dépit des opérations répétées de désinsectisation, lesquelles ont pu intervenir dans chaque appartement de l’immeuble sauf celui de par [H] [E]. Enfin, il a également été constaté que ce dernier entreposait divers objets mobiliers dans les parties communes devant son logement, malgré des demandes répétées de désencombrement. L’ensemble de ces éléments permettent de penser que le défendeur ne respecte pas les règles d’hygiène élémentaires nécessaires à la vie en collectivité et s’approprie indûment les parties communes. N’ayant pas comparu, [H] [E] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester les éléments convergents susvisés et justifier d’un usage paisible des lieux.

S’agissant ensuite de l’entrave à la réalisation des travaux de désinsectisation, il résulte des récriminations des occupants et des organes de copropriété de l’immeuble que des constats d’huissier et du rapport d’intervention du 02 avril 2024 que de multiples tentatives ont été diligentées pour traiter le logement, et ce depuis 2019, toujours en vain : en effet, soit la compagne de [H] [E] a refusé l’accès au logement, soit celui-ci n’a pas répondu aux sollicitations en dépit d’un affichage préalable et les mises en demeure de sa propriétaire, soit le technicien entré dans l’appartement a constaté un encombrement des lieux tel qu’il faisait obstacle à tout traitement. N’ayant pas comparu, [H] [E] n’apporte là encore aucun élément de nature à démontrer qu’il a garanti l’accès à son appartement dans des conditions de nature à permettre la réalisation effective d’une désinsectisation des lieux.

S’agissant en outre du défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, [V] [R] a mis son locataire en demeure de lui transmettre ledit justificatif dès juin 2020, ledit courrier étant cependant resté sans suite. N’ayant pas comparu, [H] [E] n’apporte donc par définition aucun justificatif à cet égard.

S’agissant enfin du défaut de justification de l’entretien de la chaudière, [V] [R] a mis son locataire en demeure de lui transmettre ledit justificatif dès juin 2020 et a renouvelé son injonction par voie d’huissier en mars 2024, lesdits courriers étant cependant restés sans suite. N’ayant pas comparu, [H] [E] n’apporte donc par définition aucun justificatif à cet égard.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que [H] [E] a manqué à plusieurs des obligations lui incombant en qualité de locataire. Lesdits manquements perdurent depuis plusieurs années et ont un impact sur la qualité de vie des autres occupants de l’immeuble, de sorte qu’ils sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur.

En application de l’article 1229 du Code civil, il convient donc de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, [H] [E] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement à compter du 19 décembre 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef.

— Sur le concours de la force publique et la présence d’un serrurier :

Compte tenu de l’importance et des répercussions collectives des manquements de [H] [E] à ses obligations en qualité de locataire, et ce en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées au cours des dernières années, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours au concours de la force publique et à un serrurier si besoin.

— Sur la demande d’astreinte :

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose notamment que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Aux termes de l’article L421-1 dudit Code, « les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée ».

L’article L. 421-2 du même Code précise que « le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant à établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision ».

En l’espèce, les troubles occasionnés par l’attitude de [H] [E] durent depuis plusieurs années et ont des répercussions sur l’ensemble des occupants de l’immeuble, raison pour laquelle [V] [R] épouse [K] a d’ailleurs été menacée d’une action oblique par le syndicat des copropriétaires. Or, les nombreuses tentatives visant à obtenir une réaction de la part du défendeur et la patience de la propriétaire sont restées vaines. De surcroît, [H] [E] n’a pas non plus estimé utile de comparaître à l’audience pour s’expliquer ni même pour faire valoir d’éventuelles difficultés financières ou l’existence d’une cause étrangère ne lui étant pas imputable de nature à faire obstacle au prononcé d’une astreinte. Par conséquent, la demande d’astreinte formulée par [V] [R] apparaît donc fondée dans son principe.

Pour autant, s’agissant du quantum de l’astreinte, il convient d’en limiter le montant afin que le montant de l’astreinte, une fois liquidé, ne dépasse pas le préjudice effectivement causé. Compte-tenu du montant du terme courant à la date de l’assignation, ledit quantum sera réduit à 20 euros par jour.

Par conséquent, la présente décision d’expulsion sera assortie d’une astreinte provisoire fixée à 20 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours après signification de la présente décision.

Sur la demande condamnation de paiement d’une indemnité d’occupation :

[H] [E] étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il convient le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant réclamé de 657.09 euros qui correspond au montant du terme courant à la date de l’assignation du loyer augmenté de charges.

Sur la demande de condamnation au paiement de la régulation de charges 2023 :

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification […].

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, [V] [R] a mis [H] [E] en demeure de lui verser la somme de 379.68 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023 par courrier signifié le 08 mars 2024.

Cependant, la bailleresse n’a pas joint audit courrier le moindre justificatif du décompte par elle effectué. Elle n’a pas non plus transmis à la juridiction d’éléments permettant de vérifier le montant réclamé à ce titre alors que c’est à elle qu’il incombe de justifier de la régularisation de charges opérée.

Partant, en l’état des éléments versés aux débats, Madame [V] [R] doit être déboutée de sa demande au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023.

Sur les demandes accessoires :

Partie essentiellement perdante, [H] [E] supportera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris la signification de la présente décision. Cependant, [V] [R] sera déboutée de sa demande relative aux autres frais d’exécution, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Partie succombante et tenue aux dépens, [H] [E] sera également condamné à verser à [V] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des démarches judiciaires que la bailleresse a dû entreprendre à juste titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 mai 1993 au bénéfice de Monsieur [H] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 12] aux torts exclusifs de Monsieur [H] [E], et ce à compter de la présente décision, soit le 18 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [E] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai susvisé, Madame [V] [R] épouse [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Madame [V] [R] épouse [K] une indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2024, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité d’occupation au montant fixe de 657.09 euros ;

DEBOUTE Madame [V] [R] épouse [K] de sa demande de condamnation au titre de la régularisation de charges locatives pour l’année 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de signification de la présente décision ;

DEBOUTE cependant Madame [V] [R] épouse [K] de sa demande relative aux autres frais d’exécution de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Madame [V] [R] épouse [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

La Greffière, La Juge,