Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [J] [B]

Porte A107 Logement 3 Etage 1 Résidence Like Home

1 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représenté par Maître Samy ROBERT, avocat au barreau de NANTES

Madame [I] [C]

Porte A107 Logement 3 Etage 1 Résidence Like Home

1 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/01857 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCBE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Maître Samy ROBERT +Madame [I] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019 à effet au 6 novembre 2019, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [T] [J] [B] et [R] [K] un logement lui appartenant sis, 1 Boulevard Charles Gautier, n°3 porte A107 – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 374,23 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 195,91 €.

Par courrier reçu par LA NANTAISE D’HABITATIONS le 10 juin 2020, [R] [K] a fait part à la bailleresse de ce qu’elle quittait le logement.

Par acte du 30 octobre 2021, [D] [B] a épousé [I] [C] à la mairie de SAINT-HERBLAIN.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [T] [J] [B] et [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.145,48 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [T] [J] [B] et [I] [C] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [J] [B] et [I] [C] et de tout occupant de leur chef du logement situé 1 Boulevard Charles Gautier, n°3 porte A107 – 44800 SAINT-HERBLAIN, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.795,01 € arrêtée au 31 mars 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 374,23 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner solidairement [T] [J] [B] et [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 novembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.600,40 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2024.

Régulièrement assignés chacun à étude, [T] [J] [B] a été représenté par son conseil à l’audience, tandis que [I] [C] ne s’est pas présentée. Ainsi il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 19 septembre 2023, dont la Caisse a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 31 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 31 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [T] [J] [B] et [I] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.145,48 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [J] [B] et [I] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [J] [B] et [I] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.600,40 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2024. En conséquence, [T] [J] [B] et [I] [C] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de cette somme, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par les locataires au bailleur à leur entrée dans les lieux ne leur sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par les locataires.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 614,70 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [T] [J] [B] a effectué un versement de 900 € en avril 2024, puis de 3.920 € en novembre 2024. Les défendeurs ont donc repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que [T] [J] [B] et [I] [C] ont chacun créé une entreprise mais aucun, en octobre 2024, n’avait ni ressources ni droit au chômage. Une demande de RSA a été déposée. Une demande de FSL a été demandée pour début 2025. [T] [J] [B] se dit motivé pour un accompagnement global, social et budgétaire.

Lors de l’audience, [T] [J] [B] a déclaré avoir fait un nouveau virement de 850 € le 18 décembre 2024 (la veille de l’audience) et a justifié que les APL reprenaient le 27 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, dès lors que les locataires disposent désormais de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de leur loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [J] [B] et [I] [C] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [J] [B] et [I] [C], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 octobre 2019 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [T] [J] [B] et [R] [K], concernant le logement sis 1 boulevard Charles Gautier, n°3 porte A107 – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement [T] [J] [B] et [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 3.600,40 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, dépôt de garantie de 374,23 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [J] [B] et [I] [C] un délai de paiement de six (6) mois pour se libérer de la dette, soit 5 mensualités de 600 €, la 6ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [J] [B] et [I] [C] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 1 boulevard Charles Gautier, n°3 porte A107 – 44800 SAINT-HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [T] [J] [B] et [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [T] [J] [B] et [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 13 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 614,70 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [T] [J] [B] et [I] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [T] [J] [B] et [I] [C] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY