Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [V] [W], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E]

Logement 24

4 Rue Ernest Meissonnier

44100 NANTES

non comparant

Madame [Y] [I] épouse [E]

69 Avenue Willy Brandt

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 23 janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025

prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/02071 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND6O

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [K] [E] +Madame [Y] [I] épouse [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 novembre 2004 à effet au même jour, Nantes Habitat a donné à bail à [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] un logement T5 lui appartenant sis, 4 rue Ernest Meissonnier, rez-de-chaussée, appartement n°24 – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 299,72 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 152,87 €.

Par lettre manuscrite réceptionnée le 25 mai 2022 par Nantes Métropole Habitat (ex-Nantes Habitat), [Y] [I] épouse [E] a informé le bailleur de son départ du logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.424,11 € arrêté au 9 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 29 novembre 2004 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 6.204,53 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 407,78 € augmentée des charges locatives en cours, à compter du 9 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 janvier 2025 par les services sociaux du département. Les services du département n’ayant pas réussi à se mettre en contact avec les locataires, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024, renvoyée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.445,05 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Régulièrement assignés respectivement à étude et à personne, [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] n’ont pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 15 janvier 2024, dont la commission a accusé réception le 17 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2024 et le préfet en a accusé réception le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires dans le commandement de payer en date du 28 novembre 2023 pour apurer leur dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 28 novembre 2023 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.6.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [E] et [Y] [I] épouse [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.445,05 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 janvier 2025, déduction faite de la somme de 527,56€ (135,94 € + 177,31 € + 214,31 €) correspondant aux frais de procédure (frais de commissaire de justice) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

La somme demandée n’est pas contestée par les débiteurs et apparaît justifiée au regard des décomptes produits.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil).

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En l’espèce, malgré le congé délivré le 21 mai 2022 par [Y] [I] épouse [E] et reçu par le bailleur le 25 mai 2022, les époux restent toujours mariés et donc solidairement tenus au paiement des loyers et donc aux dettes qui peuvent en découler.

En conséquence, [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.945,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[Y] [I] épouse [E] ayant quitté le logement et en l’absence d’enfant, l’indemnité d’occupation ne présente pas de caractère ménager et [K] [E] sera seul condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 586,05 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[K] [E] et [Y] [I] épouse [E] n’ont pas répondu aux convocations de l’espace départemental de solidarité et ne se sont pas présentés à l’audience pour demander des délais de paiement. Ils n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [K] [E] et [Y] [I] épouse [E].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [E] et [Y] [I] épouse [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 novembre 2004 entre Nantes Habitat d’une part et [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] d’autre part, concernant le logement sis 4 rue Ernest Meissonnier, rez-de-chaussée, appartement n°24 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 9.945,05 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 16 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 586,05 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [K] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [K] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [K] [E] et [Y] [I] épouse [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY