MINUTE N° : 25/01120

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/01282

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [M]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [M]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [Q] munie d’un pouvoir en date du 1 er octobre 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [M]

née le 03 Novembre 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 22 décembre 2023, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [Y] [M], un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 308,77 euros, révisable et payable à terme échu outre 269,03 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers et charges demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CCAPEX de la situation le 18 septembre 2024,

— fait signifier à Mme [Y] [M], le 30 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 11 mars 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater que le bail se trouve résolu de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [M] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.013,06 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT – représenté par une salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2.603,34 euros. Il précise toutefois qu’il ne s’oppose pas aux délais suspensifs sollicités par Mme [M].

Mme [Y] [M], comparait. Elle explique la situation par le fait d’avoir perdu le plus rémunérateur des deux emplois qu’elle occupait. Elle a arrêté le second emploi dans l’espoir de pouvoir trouver un emploi plus rémunérateur. Elle propose de régler 70 euros par mois en plus du loyer courant. Elle perçoit 670 euros de prestation sociales et a une fille 21 ans à charge. Son loyer résiduel est de 223 euros. Elle souhaite conserver son logement. Elle a pris rendez vous avec son assitante sociale et envisage de déposer un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier n’ a pas été reçu.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 22 décembre 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer la somme en principal de 873,52 euros, signifié le 30 septembre 2024, reproduisant cette clause mais visant le délai légal de 6 semaines.

— une décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées ni dans délai légal de six semaines ni dans le délai contractuel de deux mois. Seuls 200 euros ont été enregistrés au compte de la locataire dans cette période.

Mme [Y] [M] ne conteste pas le décompte de la créance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

— Sur la demande de délais de paiement suspensifs.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance établit que l’avant dernier loyer réglé date du 29 avril 2024. Le réglement suivant est du 25 septembre 2025 et s’élève à 92 euros pour un loyer de 223,29 euros. La situation financière actuelle de Mme [M] soit 670 euros par mois ne permet pas d’apurer la dette locative. Aucune des conditions légales pour accorder des délais à Mme [M] ne sont réunies. En conséquence, la demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs sera rejetée.

Le effets de la clause résolutoire étant acquis au 1er décembre 2024, l’expulsion de Mme [Y] [M], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5], appartement 101, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [Y] [M] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 2.603,34 euros, échéance de septembre 2025 inclus.

Mme [Y] [M], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance, expurgée par le bailleur des frais de commissaire de justice, des pénalités d’enquête sociale et des frais d’assurance, n’appelle pas d’observation.

Mme [Y] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.603,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [M], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

La demande relative aux frais d’éventuelles mesures conservatoires dont rien ne justifie une telle mise en oeuvre sera rejetée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 22 décembre 2023

concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5],

appartement 101, sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

REJETTE la demande de délai suspensifs formée par Mme [Y] [M].

CONSTATE que Mme [Y] [M] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [M] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 5], appartement 101 et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

CONDAMNE Mme [Y] [M] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2.603,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025.

CONDAMNE Mme [Y] [M], à compter du 30 octobre 2025, à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.