TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/07323 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CSL

AFFAIRE : M. [S] [W] ( Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS)

C/ Mme [L] [X] (Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [W]

né le 26 Janvier 1990 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PINATEL FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [X]

née le 19 décembre 1994 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 2]

représentée par Maître Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [W] est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce local, dont la vitrine donne sur la rue et deux fenêtres donnent à l’arrière sur la cour intérieure de l’immeuble, est actuellement donné en location.

Madame [L] [X] est de son côté propriétaire d’un appartement également situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, qui donne sur la même cour intérieure dont elle a la jouissance privative.

En 2023, Madame [X] a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour installer une pergola ou une bâche résistante au-dessus de la cour. Monsieur [W] s’est plaint que cette installation était de nature à réduire la luminosité et l’ensoleillement de son local. La résolution a été rejetée et Madame [X] a été invitée à communiquer un nouveau projet.

En août 2023, elle a installé au-dessus d’une partie de la cour des plaques de polycarbonate translucide sur une ossature bois fixée à la façade.

Lors de l’assemblée générale suivante en date du 16 avril 2024, à défaut d’accord trouvé entre Monsieur [W] et Madame [X], une résolution n°10 a été adoptée à la majorité des voix de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, autorisant Madame [X] à effectuer les travaux de pose d’une pergola ou d’une bâche.

Par acte en date du 21 juin 2024, Monsieur [W] a assigné le syndicat des copropriétaires et Madame [X] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de cette décision comme étant contraire aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la dépose de l’installation litigieuse.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07323.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 03 septembre 2025, Monsieur [W] demande au tribunal, au visa des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1253 du Code civil, de :

— Annuler la résolution n°10 prise lors de l’Assemblée générale du 16 avril 2024 ;

— Condamner Madame [L] [X], sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter de la signification du jugement à intervenir, à démonter la structure illégalement installée.

— Dispenser le requérant de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

— Condamner les requis à verser au requérant la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les dépens dont ceux distraits au profit de Maître Laurent LAZZARINI sur son affirmation de droit.

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire sur les demandes de la requérante.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Juger que la contestation élevée par la partie Requérante est infondée,

— Juger que la délibération n°10 adoptée lors de l’assemblée du 16.04.24 ne souffre d’aucun motif d’annulation,

— Débouter Monsieur [S] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Reconventionnellement le Condamner à verser au SDC Concluant la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Le Condamner aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & Associés, Avocat en la cause, qui y a pourvu.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 mai 2025, Madame [X] demande au tribunal de :

— DECLARER les demandes de Madame [X] recevables et bien fondées, et en conséquence y faire droit dans les termes ci-dessous :

— DEBOUTER Monsieur [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions car la délibération n°10 adoptée lors de l’assemblée du 16.04.24 ne souffre d’aucun motif d’annulation,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [W] à payer à Madame [X] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025 et l’ordonnance de clôture a été rendue avant l’ouverture des débats.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 10

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Sont notamment approuvés dans ces conditions de majorité les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

L’article 25 de la même loi dispose quant à lui que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, notamment, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 énonce enfin que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Monsieur [W] soutient que la résolution numéro 10 de l’assemblée générale du 16 avril 2024 est irrégulière en ce qu’elle a autorisé des travaux de couverture de la cour intérieure de l’immeuble consistant à permettre à Madame [X] d’installer des plaques de polycarbonate translucide au-dessus de sa terrasse, ce qui modifie les modalités de jouissance de son lot puisque cette installation réduit considérablement la luminosité et l’ensoleillement de son local et génère des nuisances sonores en cas de pluie. Il fait également valoir que cette décision affecte en tout état de cause l’aspect extérieur de l’immeuble et ne pouvait dès lors être adoptée à la majorité simple de l’article 24 mais devait être soumise à la majorité qualifiée de l’article 25.

Le syndicat des copropriétaires et Madame [X] contestent quant à eux les nuisances alléguées et invoquent la préservation de la sécurité des occupants de la cour et la conservation de l’immeuble pour justifier le vote de cette décision à la majorité de l’article 24.

Il résulte des pièces produites que le lot de Monsieur [W] est décrit, tant dans son titre de propriété que dans le règlement de copropriété, comme un local commercial ouvrant sur la [Adresse 4] par une porte et une vitrine, avec deux pièces en arrière-boutique ouvrant sur la cour intérieure de l’immeuble. Il est constant que les ouvertures donnant sur la cour sont constituées par deux fenêtres. C’est au-dessus d’une de ces fenêtres qu’un dispositif de couverture a été installé par Madame [X], qui serait à l’origine des nuisances alléguées par le requérant.

Pour justifier de ces nuisances, Monsieur [W] produit aux débats un courriel contenant trois photographies du dispositif mis en place par Madame [X], en très petit format, qui ne permettent pas de constater une quelconque gêne au passage de la lumière, ni de déterminer l’impact de cette installation à l’intérieur de son local.

Il verse également aux débats un rapport d’expertise amiable établi le 22 avril 2024 par le cabinet ELEX, mandaté par son assureur dans le cadre d’une police « protection juridique », qui contient plusieurs photographies de la terrasse de Madame [X] et de sa couverture par les plaques en plexiglas. Si ces clichés montrent que les plaques sont jonchées de déjections de pigeons, ils ne permettent aucunement d’objectiver la perte d’ensoleillement et de luminosité alléguée par Monsieur [W] à l’intérieur de son local, qui ne ressort ni des photographies produites, ni de constatations de l’expert. Il est également mentionné que les nuisances sonores alléguées n’ont quant à elles pas été constatées lors de l’expertise.

Aucune autre pièce n’est produite par Monsieur [W] à l’appui de ses affirmations, et notamment aucune photographie de l’état de luminosité et d’ensoleillement de son local avant l’installation des plaques en polycarbonate par la défenderesse, ni depuis cette installation. La nature et l’usage des pièces situées à l’arrière du local qui seraient impactées par ces nuisances ne sont pas davantage précisées.

De même, aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice n’a été dressé afin de constater cette perte de luminosité ou les nuisances sonores alléguées en cas de pluie. Il n’est pas davantage produit d’attestation des locataires du local, dont il est indiqué qu’ils se seraient plaints de ces différentes nuisances sans que cela ne soit corroboré.

Il sera en outre relevé que l’installation mise en place à ce jour par Madame [X] consiste dans des plaques translucides laissant passer la lumière et installées sur une surface très limitée, estimée par le requérant lui-même à environ 10% de la surface totale de la cour.

Au regard de ces éléments, les nuisances alléguées par Monsieur [W] ne sont pas suffisamment établies.

Madame [X] fournit au surplus une photographie en pièce n°7 qui montre qu’un dispositif existait déjà au-dessus de la cour intérieure avant l’installation des plaques en polycarbonate, qui était constitué d’une bâche opaque accrochée à la façade, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [W].

Il n’est dès lors pas démontré que les modalités de jouissance de son lot auraient en tout état de cause été modifiées par l’installation mise en place par Madame [X] et que celle-ci serait contraire aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce moyen sera donc écarté.

S’agissant par ailleurs de la majorité à laquelle la décision litigieuse aurait dû être soumise, la résolution n°10 adoptée par l’assemblée générale a autorisé Madame [X] à installer une pergola ou une bâche résistante au-dessus de la cour dont elle a la jouissance privative. Il s’agit donc de travaux qui, bien que conformes à la destination de l’immeuble (ce qui n’est pas discuté), affectent son aspect extérieur ou les parties communes puisqu’ils concernent directement sa cour extérieure dans laquelle la pergola (ou la bâche) doit être installée, et sa façade arrière à laquelle elle a vocation à être fixée. Il n’est en outre pas contesté qu’il s’agit de travaux réalisés ou à réaliser aux seuls frais de Madame [X], et non à ceux de l’ensemble des copropriétaires, dans le cadre de la jouissance exclusive dont elle bénéficie sur cette cour. Il s’agit par conséquent d’une décision d’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, qui aurait donc dû être soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les défendeurs ne peuvent valablement conclure à l’application de la majorité simple de l’article 24 au motif qu’il s’agirait de travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, dès lors que ces travaux n’ont pas vocation à assurer la conservation de l’immeuble ni la sécurité des copropriétaires dans leur ensemble, mais simplement à assurer la jouissance paisible de sa terrasse par une seule copropriétaire, quand bien même elle démontre la chute régulière d’objets. Il s’agit en effet de la mise en place d’un dispositif localisé uniquement au-dessus de la fenêtre et de la porte de Madame [X], et non au-dessus de l’ensemble de la cour comme un filet anti-gravats, et qui ont en outre été autorisés aux frais de cette dernière. La nature de ces travaux et leur mise à la charge exclusive d’un seul copropriétaire démontrent que l’assemblée générale n’a pas envisagé ceux-ci comme une nécessaire mise en sécurité de l’immeuble dans son ensemble relevant de la majorité de l’article 24, mais comme une autorisation donnée à cette copropriétaire d’effectuer des travaux affectant une partie commune à son bénéfice.

C’est donc à juste titre que Monsieur [W] conteste les conditions de majorité appliquées pour le vote de cette résolution, qui doit être annulée.

Faute d’avoir été valablement autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, l’installation litigieuse devra en outre être démontée. Il y a donc lieu de condamner Madame [X] à procéder à la dépose de l’installation dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, sauf à justifier dans ce délai d’une nouvelle autorisation valablement décidée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise. La condamnation sera assortie d’une astreinte passé ce délai, afin d’assurer son exécution effective.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Enfin, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui seront distraits au profit de M^e LAZZARINI qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure. Le syndicat sera donc condamné à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE la résolution numéro 10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [X] à procéder au démontage de l’installation mise en place au-dessus de la cour intérieure de l’immeuble (pergola et/ou bâche et/ou plaques de polycarbonate fixées sur ossature bois) dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, sauf à justifier dans ce délai d’une nouvelle autorisation valablement décidée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise,

et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration de ce délai et pendant un délai de trois mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PINATEL FRERES SL IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e LAZZARINI, qui en a fait la demande ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PINATEL FRERES SL IMMOBILIER, à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [S] [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT