Minute n° 25/272

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 10 Juillet 2025

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ENTRE :

[Adresse 12]

sis [Adresse 2] [Localité 8]

représenté par son syndic la société SYMPLICE SARL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [G] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Pascale MOQUET

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 Mai 2025

date des débats : 23 Mai 2025

délibéré au : 10 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00739 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUJG

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Localité 9] située [Adresse 1] à [Localité 7] a fait assigner M. [G] [H] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4.751,49 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 28 janvier 2025, 1.000 euros de dommages et intérêts, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il demande également que le tribunal rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [G] [H] est copropriétaire des lots n°9 et 46 situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 7].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il ne procède pas au paiement en dépit de relances et des deux mises en demeure des 29 août 2024 et 11 décembre 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [G] [H] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [G] [H], ni présent ni représenté, a été cité à personne, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le [Adresse 12] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [G] [H] portant sur la propriété des lots n°09 et 46 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4.751,49 euros au 28 janvier 2025

— le jugement du Tribunal judiciaire de Nantes en date du 5 septembre 2023 condamnant M. [G] [H] au paiement des sommes de 2.211,88 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires, 400 euros au titre des dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— les appels de fonds et répartition de charges de 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2025

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception des 29 août 2024 et 11 décembre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 21 avril 2022, 26 avril 2023 et 24 avril 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025

— le contrat désignant la SARL SYMPLICE en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [G] [H] est copropriétaire résident au sein de l’ensemble immobilier constituant la résidence [Localité 9]. Il n’a pas repris le paiement régulier des charges de copropriété suite à sa condamnation par le tribunal judiciaire de Nantes le 5 septembre 2023 dont il a cependant payé les sommes auxquelles il a été condamné et les frais.

Le syndicat des copropriétaires produit à titre informatif un décompte actualisé dont il ressort une aggravation de l’arriéré de charges.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de « suivi de dossier avocat » (390 euros le 05 décembre 2024) et « ouverture d’un deuxième dossier contentieux » (235,48 euros le 18 décembre 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [G] [H] reste redevable de la somme de 4.126,01 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 28 janvier 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date de l’assignation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [G] [H] a fait l’objet de relances les 30 juillet 2024, 23 septembre 2024 et 5 décembre 2024 et mises en demeure par courriers recommandés avec accusé réception le 29 août 2024. Il a de nouveau été mis en demeure par avocat le 11 décembre 2024.

Ce dernier ne s’est nullement manifesté en dépit des relances et mises en demeure malgré sa condamnation deux ans auparavant pour les mêmes motifs.

Il s’ensuit que la carence de M. [G] [H] est manifeste et sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [H] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer au [Adresse 11] [Adresse 10] à [Localité 7] représenté par son syndic la SARL SYMPLICE les sommes de :

4.126,01 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025,1.000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT