Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air, CS 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [C]

1 impasse du Baut

Etage 1

44300 NANTES

comparant en personne lors de l’appel des causes, et non comparante lors des débats

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00051 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQP3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [F] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 septembre 2016 à effet au 21 septembre 2016, CIF COOPERATIVE a donné à bail à [I] [C] un logement de type 3 lui appartenant sis, 1 impasse du Baut, 1er étage – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 449,35 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 64,31 €.

Par avenant n°1 au contrat de bail en date du 30 septembre 2019, suite au mariage du locataire avec [F] [C], celle-ci est devenue locataire et ainsi solidairement tenue au paiement du loyer, des charges, des annexes et de toutes les sommes dues en application du contrat de location à compter de la date du mariage, et ce au titre de l’article 220 du code civil.

Par jugement du 23 juin 2022, le juge des contentieux de la protection statuant sur l’expulsion locative d'[I] et [F] [C] a notamment :

— déclaré irrecevable l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion engagée par la société CIF COOPERATIVE ;

— condamné [I] [C] et [F] [C] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 4 347,63 € au 31 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— accordé aux consorts [C] un délai de paiement à hauteur de 21 mensualités à 200 €, la 22ème mensualité devant solder la date en principal, intérêts et frais.

Le 28 septembre 2022, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a informé la société CIF COOPERATIVE de l’effacement des dettes du couple [C], sous réserve des exceptions prévues par la loi, et a rappelé les délais de paiement accordés par le juge de l’expulsion. La commission rappelle que si pendant les deux ans suivant sa décision d’effacement total des dettes, les locataires payent leur loyer et charges aux termes convenus, le bail est alors maintenu. À défaut le contrat sera automatiquement résilié et le bailleur pourra reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La dette retenue de CIF COOPERATIVE était alors de 5 500,06 €.

Par avenant n°2 au contrat de bail en date du 11 janvier 2024, [F] [C] devient la seule locataire à compter du 21 janvier 2024 et donc titulaire du bail, tenue au paiement du loyer, des charges, des annexes et de toutes les sommes dues en application du contrat de location, et ce au titre de l’article 220 du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [F] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 599,64 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Juger la demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 19 septembre 2016 par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 août 2024 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner l’expulsion de [F] [C] ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la locataire au paiement de la somme de 3 024,51 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 28 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 567,16 € à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [W] [C] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :

— durant tout le cours de ces délais, elle devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré , ses loyers et charges courants,

— à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 15 mai 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, CIF COOPERATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 263,35 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 mai 2025.

Régulièrement assignée à personne, [F] [C] était présente lors de l’appel des causes mais absente lors de l’appel du dossier(débats). Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[F] [C] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 10 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 7 juin 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [F] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 599,64 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [F] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [F] [C] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 263,35 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025, prenant en compte l’effacement de la dette sur décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique à hauteur de 5 500 €.

En conséquence, [F] [C] sera condamnée au paiement de cette somme au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Aucun délai de paiement n’est sollicité par la locataire, qui de fait n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

[F] [C] sera enfin condamnée à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 1erjuin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 498,23 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la société CIF COOPERATIVE est déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 septembre 2016 entre la société CIF COOPERATIVE et [I] [C], concernant le logement sis 1 impasse du Baut, 1er étage – 44300 NANTES, ainsi que des deux avenants des 30 septembre 2019 et11 janvier 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

CONDAMNE [F] [C] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 2 263,35 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [F] [C] à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 1er juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 498,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [F] [C], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [F] [C] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE la société CIF COOPERATIVE de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY