Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 17 juillet 2025, n° 22/02282

TJ Nantes 17 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a justifié le montant des charges dues par des pièces probantes, et que Madame [R] [N] n'a pas apporté d'éléments pour contester cette créance.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a jugé que les retards de paiement de Madame [R] [N] ont effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a considéré que le syndicat a droit à une indemnisation pour ses frais de justice, étant donné que Madame [R] [N] a succombé dans ses demandes.
Rejeté
Difficultés financières
Le tribunal a estimé que, compte tenu de l'ancienneté de la créance et du montant élevé de la dette, la demande de délais de paiement n'était pas justifiée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du 17 juillet 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a demandé au Tribunal de condamner Madame [R] [N] à payer 67.847,98 € pour charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice. Les questions juridiques posées incluent la justification des charges réclamées et la demande de délais de paiement par la défenderesse. Le Tribunal a jugé que le Syndicat avait prouvé la créance, condamnant Madame [R] [N] à payer la somme demandée, ainsi que 1.000 € de dommages et intérêts, tout en déboutant sa demande de délais de paiement. L'exécution provisoire a été déclarée de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 17 juil. 2025, n° 22/02282
Numéro(s) :	22/02282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel FOLLOPEMatthieu CAOUS-POCREAU
Cabinet(s) :	IPSO FACTO AVOCATS
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' IMMEUBLE [ Adresse 3 ], la SELARL AJASSOCIES agissant par Maître [ F

Texte intégral

LE 17 JUILLET 2025

Minute n°

N° RG 22/02282 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LQ7Q

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 3] représentée par la SELARL AJASSOCIES agissant par Maître [F] [B], nommé en qualité d’administrateur provisoire

[R] [N]

Demande en paiement des charges ou des contributions

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Emmanuel FOLLOPE – 7 B

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2025 prorogé au 17 JUILLET 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 3] représentée par la SELARL AJASSOCIES agissant par Maître [F] [B], nommé en qualité d’administrateur provisoire, domiciliée : chez SELARL AJASSOCIES (Me [B]), dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Madame [R] [N] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété [Adresse 4] à [Localité 8].

Par ordonnance du 25 août 2017, le Président du Tribunal de Grande Instance de Nantes, à la demande du syndic en exercice, a désigné la S.E.L.A.R.L AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à Nantes, à compter du 30 septembre 2017, pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par courrier du 17 janvier 2022, Maître [B] ès qualités, a mis en demeure Madame [R] [N] de régler la somme de 52.489,10 euros.

Par acte du 17 mars 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à Nantes, représenté par la SELARL AJASOCCIES agissant par Maître [B], nommé en qualité d’administrateur provisoire, a assigné Madame [R] [N] devant le Tribunal judiciaire de Nantes afin de la voir condamner à s’acquitter d’une somme de 41.539,10 €.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à Nantes, représenté par la SELARL AJASOCCIES demande au Tribunal, de:

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— Voir condamner Madame [R] [N] à payer à la SELARL AJASSOCIES agissant par Maître [I] [V], es-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], la somme de 67.847,98 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 41.539,10€ et des présentes pour le surplus, lesdits intérêts ayant vocation à se capitaliser dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— Voir condamner Madame [R] [N] à payer à la SELARL AJASSOCIES, agissant par Maître [I] [V], ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], la somme 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— Voir condamner Madame [R] [N] à verser à la SELARL AJASSOCIES, agissant par Maître [I] [V], es-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], la somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Débouter Madame [N] de sa demande de délais de grâce ;

— Dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2025, Madame [R] [N] demande au Tribunal, de:

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu I 'article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

A titre principal,

— Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n’apporte pas la moindre justification quant au montant des sommes réclamées au titre des charges courantes de copropriété,

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes, fins et conclusions, Subsidiairement,

— Constater que Madame [N] a réglé la somme de 91.528 € sur la somme de 127,307,4 euros seulement justifiée au titre de l’a réhabilitation de l’immeuble,

En conséquence,

— Réduire la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 35.779 € à payer, en deniers ou quittances,

— Accorder un délai de deux ans à Madame [N] pour s’acquitter de sa dette,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes, fins et conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture initialement fixée au 9 janvier 2025 a été reportée au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner que les demandes tendant à “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne saisissent pas le tribunal qui n’est par conséquent pas tenu d’y répondre.

Sur la demande principale

Sur les charges de copropriété

Sont réclamées d’une part les charges échues entre le 1er janvier 2020 et le 9 janvier 2025.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965:

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le décompte des sommes dues par Madame [R] [N] en sa qualité de copropriétaire ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur les 24 mars 2021, 8 novembre 2021, 7 novembre 2023, 15 juin 2023, 18 janvier 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2018, 2019, 2020, 2021 ,2022, 2023, et approuvant également le budget prévisionnel et la décision de mise en oeuvre et financement de travaux ;

— les comptes 2021-2022, 2022-2023;

— les décomptes de charges sur les années 2022- 2023- 2024; l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 9 janvier 2025.

Madame [R] [N] objecte qu’il n’est pas justifié des charges autres que de travaux. Il apparaît que les décomptes susvisés distinguent entre les charges courantes et les travaux ( appel de fonds travaux), ainsi que les sommes versées par Madame [R] [N] et déduites des sommes dues, y compris le règlement de la somme de 5.000 euros effectué par ses soins le 9 janvier 2025. Sur ce point, il sera rappelé qu’en application de l’article 1342-10 du code ciivl, les acomptes sont imputés sur la dette la plus ancienne, mais ils sont bien recensés sur le décompte versé aux débats.

S’agissant des choix et planification des travaux entrepris dans la copropriété, il sera rappelé que les procès-verbaux des décisions prises les 24 mars 2021, 8 novembre 2021, 07 novembre 2023, 18 janvier 2024 par l’administrateur provisoire de la copropriété désigné en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 rendent certaine et exigible la créance relative à l’ensemble des charges et travaux approuvés par lesdites décisions.

Madame [R] [N] n’apporte aucun élément probant de nature à justifier du paiement des sommes dues.

Dans ces conditions, il échet de considérer que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] , représenté par la S.E.LA.R..L AJASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, justifie ainsi du bien-fondé de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 67.847,98 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de la notification des dernières conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] comportant la demande actualisée, ainsi que la capitalisation selon les modalités définies par l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au cas d’espèce, Madame [R] [N] a déjà fait l’objet d’une condamnation après avoir fait opposition à une ordonnance d’injonction de payer, selon jugement du Tribunal d’instance de Nantes le 18 mars 2019.

Il apparaît ainsi que Madame [R] [N] qui laisse se constituer des arriérés de charges de copropriété de manière récurrente et met donc le syndicat des copropriétaires dans une situation financière difficile, lui cause un préjudice qui sera justement indemnisé par l’octroi de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, Madame [R] [N] invoque d’une part un contentieux qui l’oppose à la CARSAT, et d’autre part des difficultés pour vendre son logement.

Cependant, compte-tenu de l’ancienneté de la créance, du montant élevé de la dette, et des revenus de Madame [R] [N] , la demande de délais de paiement dans la limite de deux années n’apparaît pas envisageable.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [R] [N] de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [N] qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition du public au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] la somme de 67.847,98 euros arrêtée au 9 janvier 2015, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, et leur capitalisation selon les modalités définies par l’article 1343-2 du Code civil;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE Madame [R] [N] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Madame [R] [N] aux dépens;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART