Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00903 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFAE

Etablissement public AQUITANIS

C/

[U] [P], [Z] [F] [V]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Mme [L] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [U] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 6] -

[Localité 4]

Monsieur [Z] [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 2 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6].

Par acte non daté mais prenant effet le 17 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] une annexe (n° CNDPE0006) à usage de stationnement située [Adresse 5].

Monsieur [F] [V] a donné congé du logement par courrier en date du 2 novembre 2018 concernant l’appartement.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Mme [U] [P], le 13 novembre 2023, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, outre un commandement de fournir l’attestation d’assurance locative.

Par acte du 25 avril 2024, AQUITANIS a fait assigner Mme [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux.

A la suite de l’assignation, Monsieur [F] [V] a contacté l’étude en charge du dossier précisant être toujours pacsé avec Mme [P].

Par acte du 30 avril 2024, AQUITANIS a donc également fait assigner Monsieur [Z] [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé en lui demandant notamment et comme cela avait été le cas pour Mme [P] :

— de constater la résiliation de la location pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance ;

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix;

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 2604,37 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ;

— de les condamner solidairement à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer augmenté des charges jusqu’à libération des lieux ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 18 juillet 2024 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, ne mentionne plus sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance et maintient ses autres demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2449,74 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire précisant que des paiements ont eu lieu aux mois de septembre et octobre 2024.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V], régulièrement cités à domicile avec dépôt de l’acte à étude n’ont pas comparu.

Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] n’ont pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 23 août 2022 concernant Mme [P], de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 mai 2024 concernant Mme [U] [P] et M. [Z] [F] [V], soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’article 9-1 dans la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».

Dans la mesure où le bailleur n’était pas informé du PACS existant entre Mme [P] et Monsieur [F] [V], l’action est recevable à l’égard de ce dernier même si Monsieur n’a pas été destinataire du commandement de payer et que la CCAPEX n’a pas été saisie le concernant.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 1578,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Concernant M. [F] [V]

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [F] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2449,74 euros à la date du 17 octobre 2024.

Absents à l’audience, Monsieur [Z] [F] [V] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Les défendeurs étant pacsés, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats que le paiement d’un loyer courant a repris et que M. [C] [V] apparait donc en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 598,22 euros au 17 octobre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Concernant Mme [U] [P]

L’article 24-VIII. de la loi de 1989 précise que “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [U] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.449,74 euros à la date du 17 octobre 2024.

Mme [U] [P] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits que Mme [U] [P] a repris le paiement du loyer courant et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers par décision du 11 juillet 2024 a déclaré son dossier recevable, avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, toutefois non définitif au jour de l’audience.

Dans ces conditions il y a lieu d’accorder à Mme [U] [P] des délais de paiement sous forme d’un report de la dette et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour elle de régler le loyer et les charges courants.

A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [U] [P] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 598,22 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Enfin, il sera précisé que la solidarité produira ses effets jusqu’à ce qu’une décision de dissolution de PACS soit transcrite en marge des actes de l’état civil.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux en date du 2 juillet 2018 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V], concernant :

— le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6] ;

— l’annexe (n° CNDPE0006) à usage de stationnement située [Adresse 5] ;

CONDAMNONS solidairement Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 2449,74 euros euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 17 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

A l’égard de M. [F] [V]

AUTORISONS Monsieur [Z] [F] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 68 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés à M. [Z] [F] [V] ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

à l’égard de Mme [U] [P]

ACCORDONS à Mme [U] [P] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS pour Mme [P] le paiement de la dette, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 13 novembre 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers concernant Mme [U] [P] ;

DISONS que Mme [U] [P], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ou durant deux ans à compter de la décision ordonnant un rétablissement personnel, devra régler le loyer et les charges courants ;

A l’égard de Mme [P] et de M. [F] [V]

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V], (jusqu’à transcription de la dissolution du PACS en marge des actes de l’état civil), seront tenus de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (598,22 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Mme [U] [P] et Monsieur [Z] [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE