Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [N] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [B]

Logement 47 Etage 1 Hall 6

3 Rue Conan Meriadec

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00806 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUXS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [C] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 octobre 2019 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [C] [B] un logement de type 4 lui appartenant sis, 3 rue Conan Meriadec, 1er étage n°47 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 294,28 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 77,58€.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [C] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 860,53 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [C] [B] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.729,64 € au titre des loyers et charges impayés au 15 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 319,62 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 mars 2025 par les services sociaux du département mais n’a été versé au dossier que postérieurement à l’audience. Les services du département ont informé le tribunal qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.068,39 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 mai 2025.

Régulièrement assignée à étude, [C] [B] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 29 janvier 2024, dont l’organisme a accusé réception le 30 janvier 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 19 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire par le commandement de payer du 22 février 2024 pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le commandement de payer a reproduit intégralement la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1, qui mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [C] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[C] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.068,39 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 mai 2025. En conséquence, [C] [B] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 434,26 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et refuser les délais de paiement au regard de l’importance de la dette et de la situation de la locataire qui ne permet pas d’envisager un plan d’apurement.

D’après le relevé de compte locataire, [C] [B] n’a effectué aucun paiement depuis juillet 2024. Elle n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

A l’audience, la défenderesse a expliqué avoir un budget très serré, avoir des factures d’électricité trop élevées. Elle déclare qu’elle va être à la retraite et qu’elle ne percevra plus qu’environ 1.000 € par mois, et affirme chercher du travail. Elle indique également qu’elle va demander un changement de logement pour en obtenir un plus petit.

Au regard de ces éléments, aucune des deux conditions cumulatives prévues par la loi n’étant remplie, aucun délai de paiement ne sera accordé à [C] [B].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 octobre 2019 entre Nantes Métropole Habitat et [C] [B], concernant le logement sis 3 rue Conan Meriadec, 1er étage n°47 – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE [C] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4.068,39€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [C] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 6 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 434,26 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [C] [B], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [C] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [C] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE [C] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY