Minute n° 25/252

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 04 Juillet 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ SDC COTTAGE SIS” sis [Adresse 2]

représenté par son syndic la société la SAS LAMY

dont le siège social est [Adresse 5]

pris en son agence LAMY [Localité 11]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Anne Sophie GEOFFROY MEDANA, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [Y] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025

date des débats : 09 Mai 2025

délibéré au : 04 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01124 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NV4I

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE a fait assigner Mme [Y] [M] aux fins de condamnation au paiement de la somme de 2.835,98 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), d’ordonner la capitalisation des intérêts, la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande également au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE fait valoir que Mme [Y] [M] est copropriétaire des lots n°19 et 67 situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 12].

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Elle ne procède pas au paiement en dépit de relances et mises en demeure notamment le 12 décembre 2023 et du commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire le 8 mars 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [Y] [M] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [Y] [M], ni présente ni représentée, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments le présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE produit aux débats :

— un relevé de propriété de Mme [Y] [M] portant sur la propriété des lots n°19 et 67 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2.835,98 euros au 2 décembre 2024,

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024

— les relances, la mise en demeure du 12 décembre 2023 et la sommation de payer du 08 mars 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 22 juillet 2022, 9 juin 2023 et 03 juillet 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025

— le contrat désignant la SAS NEXITY LAMY en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que Mme [Y] [M] est copropriétaire non résident au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12]. Le décompte démontre l’absence de paiement effectif par Mme [Y] [M] depuis le mois de février 2023 en raison du rejet systématique des prélèvements postérieurs entrainant une aggravation de la dette.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Y] [M] reste redevable de la somme de 2.835,98 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 2 décembre 2024.

L’ensemble des frais figurant au décompte doivent être considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2.835,98 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, Mme [Y] [M] ne s’acquitte plus régulièrement de ses charges de copropriété depuis février 2023 et ne s’est pas manifestée auprès du syndic suite aux relances, mise en demeure et la délivrance du commandement de payer afin de trouver une issue amiable au litige.

Il s’ensuit que la carence de Mme [Y] [M] est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [M] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE sis [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 2.835,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 2 décembre 2024 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE sis [Adresse 3] [Localité 12], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2.835,98 euros ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE sis [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier COTTAGE sis [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT