Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [L]

9 rue de Chypre

Porte 333 Etage 3 Bâtiment B

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00056 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,

CCC à Madame [K] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 août 2023 à effet au 17 août 2023, la Société Civile Immobilière FONCIERE RU 01/2004 représentée par son mandataire la société Citya Nantes, a donné à bail à [K] [L] un logement de type 4 lui appartenant sis, 9 rue de Chypre, bâtiment B, 3ème étage, porte 333, outre une cave et un garage – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 773,95 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 156 €.

La Société Civile Immobilière FONCIERE RU 01/2004 et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 4 août 2023 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la Société Civile Immobilière FONCIERE RU 01/2004 a fait commandement à [K] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 483,82 € arrêté au 25 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion de [K] [L] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3.483,82 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 octobre 2024 ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner [K] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner [K] [L] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 avril 2025 par l’Espace départemental de solidarité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant de la dette s’élève à 4 657,12 €.

Régulièrement assignée à étude, [K] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

En revanche, par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 5 juin 2025, cette dernière a informé le tribunal de son impossibilité de comparaître lors de l’audience du 12 juin 2025 compte tenu de ses problèmes de santé l’empêchant de se déplacer. Elle indique avoir repris le paiement total de son loyer réglant parfois un supplément lorsque cela est possible. Par ailleurs, elle souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement afin de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre La Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU 01/2004 et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 4 août 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [K] [L] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 4 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article II. 4) des conditions générales.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [K] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 483,82 € arrêté au 25 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail, et du contrat de cautionnement du 4 août 2023.

[K] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats et la quittance subrogative n°6 établi le 19 mars 2025 par ACTION LOGEMENT SERVICES laissent apparaître un solde de 4 657,12 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

En conséquence, [K] [L] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 1.009,66 € dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que la locataire a repris le paiement intégral de ses loyers avant l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier que [K] [L] vit seule dans le logement avec ses deux enfants et travaille en tant qu’agent de soin dans un EPHAD, en CDI à temps plein. Ses ressources mensuelles s’élèvent à 2 596,50 €, somme comprenant son salaire, une prime d’activité et des allocations. Ce diagnostic indique que les difficultés financières de la locataire sont nées de complications à la suite d’une intervention chirurgicale contraignant la locataire à poser un congé sans solde de deux mois. Aussi, suite à des erreurs de déclaration, [K] [L] est redevable envers la CAF de 5.236 €, conduisant à une retenue de 219,35 € tous les mois sur le versement de ses prestations. Enfin, il est indiqué que la locataire veut rester dans le logement et souhaite effectuer des heures supplémentaires afin d’augmenter son salaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au tribunal le 5 juin 2025, [K] [L] indique être en arrêt de travail depuis le 16 avril 2025 et fournit un justificatif. Sauf renouvellement, son arrêt de travail prendra fin le 30 juin 2025. Elle déplore dans son courrier n’avoir pu entrer en contact avec le propriétaire du logement malgré ses multiples tentatives, Citya immobilier lui ayant indiqué qu’aucune négociation amiable ne serait possible. Enfin, elle indique vouloir rester dans le logement, avoir repris le paiement total de son loyer réglant parfois lorsque cela est possible un supplément. Ainsi elle sollicite un délai pour apurer sa dette.

Au vu des revenus de [K] [L], celle-ci apparaît en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, dès lors que [K] [L] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, il convient de lui accorder des délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou à ACTION LOGEMENT SERVICES ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [L], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 août 2023 entre La Société Civile Immobilière FONCIERE RU 01/2004 et [K] [L], concernant le logement sis 9 rue de Chypre, bâtiment B, 3ème étage, porte 333 et ses annexes – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 décembre 2024 ;

CONDAMNE [K] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.657,12 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [L] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 129 €, la 36 mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [L] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 9 rue de Chypre, bâtiment B, 3ème étage, porte 333 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [K] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 4 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 1 009,66 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur ;

CONDAMNE [K] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY