TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMF4

Jugement du 09 Mai 2025

N° : 25/410

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[V] [X]

[J] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [X]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [T] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [V] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2015, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [X] et Mme [J] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] (appartement 05.02) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 436,04 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2264,93 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [X] et Mme [J] [X] le 25 avril 2023.

Par assignations du 18 décembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [J] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.535,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés aux locataires, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendre ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [T] [Z] dument munie d’un pouvoir.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société ESPACIL HABITAT considère également qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [X] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Elle déclare travailler et précise que M. [X] perçoit des indemnités chômage. Elle indique qu’un dossier de surendettement est envisagé mais n’a pas été déposé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.264,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

Une clause de solidarité entre locataires est également prévue à l’article 5.3.2 desdites conditions générales.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025, M. [V] [X] et Mme [J] [X] lui devaient la somme de 3535,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [X] et Mme [J] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [X] et Mme [J] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 728,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [V] [X] et Mme [J] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2015 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [V] [X] et Mme [J] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement 05.02) à [Localité 9] est résilié depuis le 25 juin 2023,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [J] [X] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3.535,18 euros (trois mille cinq cent trente-cinq euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025,

AUTORISE M. [V] [X] et Mme [J] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [X] et Mme [J] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juin 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [J] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [X] et Mme [J] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [J] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 avril 2023 et celui des assignations du 18 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge