TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e MATTEI, [Localité 1],-[Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à M., [Q], [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04837 – N° Portalis DBW3-W-B7J-626J

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [P], [Q], demeurant, [Adresse 2] -, [Localité 3]

Représenté par sa compagne Madame, [J], [Y], munie d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 25 novembre 2015, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC a donné à bail à Monsieur, [Q], [P] et Madame, [Q], [D] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] étage 2, logement n,°[Adresse 4], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 198,21 euros, outre les charges locatives;

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC a fait signifier à Monsieur, [Q], [P] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 1059,99 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 avril 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 11 août 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC a fait assigner Monsieur, [Q], [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater acquise au profit de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et que le bail liant les parties se trouve résilié ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur, [Q], [P] , ainsi que celle de tout occupant de son chef;

— condamner Monsieur, [Q], [P] à titre provisionnel au paiement de la somme de 1823,91 euros au titre de l’arriéré de loyer dû au 28 juillet 2025 ;

— condamner Monsieur, [Q], [P] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indexée selon les clauses du bail, ce jusqu’à parfaite libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par commissaire de justice;

— condamner Monsieur, [Q], [P] à payer à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur, [Q], [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir .

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026 date à laquelle l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3869,46 euros au 31 décembre 2025 ;

Monsieur, [Q], [P] représenté par Madame, [J], [Y] sa compagne qui a expliqué que c’était sa mère qui vivait seule dans ce logement et que celle-ci était

en attente d’un logement social et a sollicité des délais de paiement en ajoutant que la succession de son père était en cours et permettrait de régler la dette ; elle a indiqué que Monsieur, [Q], [P] était auto entrepreneur et percevait entre 1800 euros et 2500 euros de revenus mensuels ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 11 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 13 novembre 2025.

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 avril 2024 , soit plus de deux mois avant l’assignation du 4 août 2025.

Enfin, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC justifie être propriétaire du bien litigieux, et partant de sa qualité à agir ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 27 mai 2025 au requis pour un montant de 1059,99 euros, en principal ;

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 juillet 2025 et que le bail à usage d’habitation liant les parties sont résiliés de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur, [Q], [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 334,40 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 3869,46 euros au 31 décembre 2025 ;

Monsieur, [Q], [P] ne conteste pas la dette locative en principal ;

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 83,61 €, de 88,82€ et de 36€ correspondant à des frais de procédure, ainsi que la somme de 91,44 euros correspondant aux pénalités facturées dans le cadre d l’enquête ressources, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à sa locataire;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3569,59 euros au 31 décembre 2025, Monsieur, [Q], [P] sera condamnée à payer à L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC , à titre provisionnel, la somme de 3569,59 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [P] représenté par Madame, [J], [Y] sa compagne qui a expliqué que c’était sa mère qui vivait seule dans ce logement et que celle-ci était

en attente d’un logement social et a sollicité des délais de paiement en ajoutant que la succession de son père était en cours et permettrait de régler la dette ; elle a indiqué que Monsieur, [Q], [P] était auto entrepreneur et percevait entre 1800 euros et 2500 euros de revenus mensuels ;

Toutefois, il ressort du décompte produit que la condition légale de reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni suspendre les effets de la clause résolutoire ni octroyer des délais de paiement ;

En conséquence, le bail étant résilié de plein droit au 27 juillet 2025, Monsieur, [Q], [P] est occupant sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [Q], [P] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur, [Q], [P] à payer à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties , au 27 juillet 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur, [Q], [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis, [Adresse 5];

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 334,40 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [Q], [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [P] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, la somme de 3569,59 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [P] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 334,40 euros, à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [P] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE