Minute n° 25/328

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Localité 15] [Adresse 6]

représenté par son syndic CITYA HOTEL DIEU IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [I] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Juillet 2025

date des débats : 04 Juillet 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01590 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY7V

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 14] a fait assigner Mme [I] [Y] aux fins de paiement des sommes de :

3 490.46 euros dont 2 826.46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 et capitalisation des intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 26 mars 2025 et 662.40 euros au titre des frais de recouvrement,

2 000 euros de dommages et intérêts,

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également à capitaliser les intérêts échus par année entière et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 17] [Adresse 7] fait valoir que Mme [I] [Y] est copropriétaire des lots n°20 et 254 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 16]. A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.

Elle ne paie pas régulièrement les charges en dépit de relances et de la mise en demeure en date du 21 octobre 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [I] [Y] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle le [Adresse 17] [Adresse 7] a comparu représentée par son conseil et le délibéré a été fixé au 22 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [I] [Y], ni présente ni représentée, a été citée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 10] produit aux débats :

— un relevé de propriété de Mme [I] [Y] portant sur la propriété des lots n°20 et 254 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 16],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 3 676.86 euros au 26 mars 2025,

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception ainsi que celle du 21 octobre 2024,

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 15 décembre 2022, 12 décembre 2023 et17 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2026,

— la nomination de la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période concernée.

Il découle des pièces produites que Mme [I] [Y] est copropriétaire dans la résidence [Adresse 7]. Elle n’est pas occupante du logement.

En dépit de mises en demeure, aucune charge de copropriété n’a été payée depuis le 14 septembre 2023.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires effectue un calcul des charges nécessaires incluant la somme de 480 euros au titre des frais de contentieux du 19 juin 2024.

Cette somme sera à prendre en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [Y] reste redevable de la somme de 2 826.46 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 26 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du courrier de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2 826.46 euros.

Mme [I] [Y] sera également condamnée au paiement de la somme de 182.40 euros au titre des frais nécessaires.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, Mme [I] [Y] a été mise en demeure par courriers recommandés à trois reprises en 2024.

Elle ne s’est aucunement manifestée en dépit de ces mises en demeure. Elle apparaît d’autant plus se désintéresser de la situation que l’ensemble des courriers portent la mention que le destinataire est inconnu à l’adresse indiquée. Elle n’a donc pas indiqué sa nouvelle adresse au syndic.

Il s’ensuit que la carence de Mme [I] [Y] est manifeste et elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

La lecture des conclusions permet de comprendre que l’anatocisme n’est sollicité que pour la somme principale.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [Y] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 12] à [Localité 16] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU les sommes de :

2 826.46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024,

182.40 euros au titre des frais nécessaires,

500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 12] à [Localité 16] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 2 826.46 euros ;

CONDAMNE Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] située [Adresse 13] [Localité 16] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT