S.G

G.B

LE 02 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/03393 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LWWT

S.A.S. A & V INVEST

C/

[N] [U]

[H] [L] épouse [U]

Le 02/10/2025

copie exécutoire

et

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Agathe Belet – CP 114

— M^e Marc Gueho – CP 289

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

— ----------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Audrey DELOURME, lors des débats

Sylvie GEORGEONNET, lors du prononcé

Débats à l’audience publique du 03 JUIN 2025.

Prononcé du jugement fixé au 02 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

S.A.S. A & V INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Agathe BELET, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [N] [U]

né le 12 Décembre 1976 à [Localité 7] (TURQUIE), demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

Madame [H] [L] épouse [U]

née le 25 Novembre 1984 à [Localité 7] (TURQUIE), demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu les 3 et 4 décembre 2021, avec le concours de l’agence immobilière, le cabinet î (SARL OMLJ), la SAS A&V Invest a conclu avec Monsieur [N] [U], de nationalité turque, et son épouse, Madame [H] [L], également de nationalité turque, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 1] ([Localité 8]-Atlantique), cadastré section BC, numéro [Cadastre 2], moyennant le prix de 133 000 euros, outre les honoraires d’agence d’un montant de 6 900 euros.

La vente était notamment soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et à celle d’obtention d’un permis de construire.

Une clause pénale d’un montant de 13 990 euros était stipulée à l’acte, les parties convenant du dépôt d’un acompte de 6 900 euros.

Par arrêté du 9 février 2022, le maire de [Localité 11] a refusé le permis de construire déposé le 28 décembre 2021 par M. [U].

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 février 2022, M. [U] a fait savoir qu’il entendait se “retirer”de la vente, son projet ayant été refusé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2022, reçue le 2 mars 2022, la société A&V Invest a mis en demeure M et Mme [U] de déposer un permis de construire respectant les règles d’urbanisme en vigueur.

Par courrier du 3 mars 2022, M. [U] a fait savoir que le nouveau plan susceptible de convenir à la mairie de [Localité 11] ne correspondait pas à ce qu’il recherchait.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2022, la SAS A&V Invest a fait observer que le nouveau plan correspondait au descriptif figurant dans le compromis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2022, reçue le 17 mars 2022, elle a informé M et Mme [U] de la remise en vente du terrain, en l’absence de retour à son précédent courrier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2022 reçue le 23 mars 2022, l’assureur de protection juridique de la SAS A&V Invest a mis en demeure M et Mme [U] de procéder au paiement de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2022, reçue le 7 avril 2022, l’assureur de protection juridique de la SAS A&V Invest a mis en demeure M et Mme [U] de procéder au paiement de la clause pénale dans un délai de 15 jours.

Par acte du 20 juillet 2022, la SAS A&V Invest a dès lors assigné M et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Nantes en paiement de la clause pénale.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, la SAS A&V Invest demande au tribunal, au visa des articles 1304-3 et 1231-1 du code civil de :

juger que la non réalisation de la vente, convenue le 3 décembre 2021, est du fait des époux [U] et constater la résolution du compromis de vente ;condamner M et Mme [U] à lui payer la somme de 13 990 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 ;Dire que cette somme sera payée jusqu’à concurrence de 6 900 euros sur la somme séquestrée chez Maître [S] [P], notaire, [Adresse 3] ;débouter M et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;condamner M et Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée par Maître Belet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;condamner M et Mme [U] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas tout mis en oeuvre pour obtenir un permis de constuire sur le terrain dont ils s’étaient portés acquéreurs, en ce que si le permis de construire qu’ils avaient déposé le 28 décembre 2021 leur a été refusé par arrêté du 9 février 2022, leur architecte a établi un nouveau plan modifié, pour lequel M et Mme [U] n’ont pas sollicité une autorisation d’urbanisme, alors qu’il a obtenu, à la demande de l’agence immobilière, un certificat d’urbanisme opérationnel le 10 mai 2022. Elle en conclut que la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée du fait de M et Mme [U] et qu’il convient de sanctionner ce comportement par application de la clause pénale. Elle souligne qu’elle a immobilisé le terrain pendant trois mois et demi, à une période où son prix a baissé en raison de l’augmentation du coût de la construction et des taux d’intérêt.

La SAS A&V Invest s’oppose à la nullité du compromis de vente. Elle fait observer que les attestations produites ne concernent que M. [U] et ne disent rien de Mme [U], pourtant également signataire du compromis, qu’ils sont présents en France depuis au moins 14 ans, puisqu’ils se sont mariés à la mairie de [Localité 10] le 30 août 2008, que la carte de résident suppose un certain niveau de maîtrise du français et que M. [U] a créé une société de travaux de revêtement des sols et des murs en 2015, dont il a assuré la gestion puis la liquidation en 2018. Elle souligne que M. [U] a écrit à plusieurs reprises en français sa renonciation à acquérir, puis la motivation de son désengagement. Elle estime que ces éléments démontrent la capacité de M et Mme [U] à comprendre les termes du compromis qu’ils ont signé et que le compromis de vente signé le 3 décembre 2021 n’est affecté d’aucun vice du consentement dont M et Mme [U] seraient fondés à se prévaloir pour obtenir l’annulation de l’acte.

Elle soutient en outre que les refus de prêt produits, au-delà des délais requis, ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. Elle en conclut que la condition d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie.

Elle estime par ailleurs qu’aucun élément ne justifie en l’espèce de modérer la pénalité convenue au compromis, correspondant à 10% du prix de vente, qui n’apparaît pas manifestement excessive en son montant au vu du retard accusé dans la vente du bien immobilier. Elle souligne que le bien a été immobilisé pendant une durée de trois mois et demi, ce qui lui a occasionné des problèmes de trésorerie, l’empêchant de saisir de nouvelles opportunités du fait de la diminution de ses fonds propres et de l’augmentation du coût de la construction et des taux d’intérêt. Elle expose que le terrain n’a été vendu que le 25 septembre 2023 au prix de 115 000 euros, soit 18 000 euros de moins que prévu au compromis du 3 décembre 2021, tandis qu’elle a dû bloquer plus de 90 000 euros de fonds propres. Elle rappelle que M et Mme [U] ont été vainement mis en demeure de verser la clause pénale prévue au compromis par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2022, lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2022, courriel du 18 mars 2022, lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2022 et 5 avril 2022.

*

* *

Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par RPVA le 11 septembre 2023, M et Mme [U] sollicitent du tribunal de voir, au visa des articles 1178, 1304, 1304-3, 1231-5 du code civil :

déclarer la SAS A&V Invest irrecevable ou à tout le moins mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;prononcer la nullité du compromis de vente conclu le 4 décembre 2021 ;juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée ;en conséquence,

prononcer la caducité du compromis de vente ;débouter purement et simplement la société A&V Invest de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société A&V Invest à donner toutes instructions utiles à Me [P], notaire séquestre, en vue de se départir de la somme de 6 900 euros versée par les époux [U] à guise d’acompte ;à titre subsidiaire,

réduire à de très larges proportions le montant susceptible d’être alloué à la société A&V Invest ;en tout état de cause,

condamner la société A&V Invest à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société A&V Invest aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que leur consentement a été vicié, en ce qu’ils ne parlent et n’écrivent que très peu la langue française, de sorte qu’ils n’ont pas pu comprendre la portée de leur engagement. Ils en concluent que leur consentement n’était pas libre et éclairé et que le compromis litigieux doit être déclaré nul.

A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils s’estiment fondés à réclamer le remboursement de l’acompte versé d’un montant de 6 900 euros. Ils exposent qu’ils se sont vus refuser le prêt sollicité, alors que leur demande était conforme aux termes du compromis de vente du 3 décembre 2021. Ils en concluent que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée.

A titre subsidiaire, pour voir réduire le montant de la clause pénale, ils font valoir que la société demanderesse ne justifie d’aucun préjudice résultant de l’absence de réitération du compromis litigieux par acte authentique, ni des problèmes de trésorerie allégués, ou des prétendues opportunités perdues. Ils ajoutent qu’il est erroné que prétendre que les taux d’intérêt auraient augmenté.

*

* *

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la nullité du compromis de vente

En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

Il a été jugé que le cocontractant, qui ne sait ni lire ni écrire la langue française, n’est pas en mesure d’apprécier la signification et la portée de l’acte signé, caractérisant ainsi une absence de consentement de sa part.

En l’espèce, il est mentionné dans le compromis de vente que M et Mme [U] sont tous les deux de nationalité turque et sont nés en Turquie et que Mme [U] est sans emploi.

Les défendeurs produisent trois attestations selon lesquelles M. [U] “ne parle pas bien le fançais et ne sait pas l’écrire” et qu’ils communiquent par l’intermédiaire de son fils (attestation de M. [K], carreleur comme lui).

Aucune attestation ne concerne, en revanche, Mme [U], ainsi que la société demanderesse le souligne.

Il résulte en outre des pièces versées à la procédure que :

— M. [U] a adressé deux courriers à la société A&V Invest postérieurement à la conclusion du compromis rédigés en français, par lesquels il justifie son refus de poursuivre la vente,

— il a créé le 11 juillet 2015 une société à [Localité 9], démontrant que cela faisait plus de six années avant la conclusion du compromis litigieux qu’il vivait en France,

— un intermédiaire professionnel est intervenu pour faciliter la vente.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que M et Mme [U] ne font pas la démonstration de ce qu’ils n’auraient pas compris la portée de l’acte qu’ils ont signé le 3 décembre 2021 et qu’ils n’auraient ainsi pas valablement consenti au compromis de vente des 3 et 4 décembre 2021.

Par ailleurs, il appartient à la personne de nationalité étrangère qui ne maîtrise pas la langue française de prendre les mesures qui s’imposent avant de signer un acte qui l’engage et de s’entourer de toutes garanties utiles, telle celle consistant à se faire accompagner par un tiers susceptible de lui servir d’interprète, pour s’assurer de la portée de son engagement si celle-ci ne lui est pas entièrement compréhensible, sauf à démontrer qu’au vu des circonstances, et notamment de la précipitation dans laquelle les actes ont été signés, il n’a pu s’organiser en conséquence. En l’occurrence, aucune urgence ne caractérise la signature par M. et Mme [U] du compromis de vente litigieux et il leur était loisible de présenter à une personne francophone, notamment leur fils, le projet de compromis.

Le contrat n’est ainsi pas affecté d’un vice du consentement, le rendant nul.

Sur le sort de l’acompte et la clause pénale

Selon l’article 1304 du même code, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-5 alinéa 1er prévoit qu’avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

L’article 1304-6 du même code énonce que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, il appartient à l’emprunteur qui prétend s’exonérer de sa responsabilité de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, et qu’il a été empêché d’accomplir son obligation par des circonstances indépendantes de sa volonté. Si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

En l’espèce, le compromis de vente des 3 et 4 décembre 2021, liant les parties, prévoit, s’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, que :

“Prêt à taux fixe

— montant maximum de la somme empruntée: 261 100 euros

— durée maximale de remboursement: 25 ans

— taux nominal d’intérêt maximum: 1,78% l’an (hors assurances)

— organisme prêteur: tout organisme bancaire

[…]

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt enrtaînera la réalisation de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil. Si toutefois l’accomplissement de la condition était défaillie, l’acquéreur pourra renoncer expressément à cette condition par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur au plus tard dix jours après ladite défaillance.

Les obligations de l’Acquéreur concernant le crédit sollicité

L’Acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à en justifier au vendeur via l’intermédiaire profesionnel, dans un délai 31 jours à compter des présentes, soit au plus tard le lundi 3 janvier 2022.

L’Acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur/intermédiaire immobilier aura la faculté de demander à l'[6] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’Acquéreur n’aurait pas apporté la justification requises dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur/intermédiaire pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

[…]

Réalisation de la condition suspensive

[…]

Si le prêt n’était pas obtenu et que l’acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive, il devrait, dans le délai prévu, en avertir le vendeur via l’intermédiaire immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception, le cas échéant électronique, et fournir 3 refus de prêt provenant de la part d’un organisme prêteur, soit en l’occurence une banque.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur/intermédiaire immobilier aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être formulée par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur n’ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité. Le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantire versé qu’après justification d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur et partiellement à l’intermédiaire immobilier.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil. ”

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, le compromis stipule que :

“l’acquéreur

* s’oblige déposer, à ses frais, une demande de permis de construire pour la construction d’une maison d’habitation à étage d’une surface maximale de 130 m2 habitables, avec 4 chambres et un garage, en conformité avec les règles d’urbanisme applicables dans la zone, ou dans le secteur, où le terrain est situé, et qui ne présente pas de caractéristiques particulières en contradiction avec les règles d’urbanisme localement applicables, auprès de l’autorité compétente après la signature des présentes. Et à produire à l’organisme chargé de l’instruction de sa demande toutes les pièces complémentaires qui seraient utiles.

Pour se prévaloir de la présente condition suspensive, l’acquéreur devra justifier auprès du vendeur via le rédacteur des présentes, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, au plus tard le mercredi 2 février 2022. L’acquéreur s’engage à procurer une copie complète, par mail, pour cette date maxiamel, au cabinet immobilier en charge du dossier de vente de ce présent terrain.

Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le vendeur sera délié de toute obligation, et sans indemnité. L’acquéreur n’ayant pas satisfait à son obligation par faute/négligence, sera alors redevable de la clause pénale à l’égard du vendeur et à l’égard de l’agence immobilière d’une indemnité compensatrice du montant des honoraires prévus.

[…]

En cas de refus de permis de construire dans le délai imparti et dans la mesure où celui-ci respecte le PLU en vigueur, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues. L’acompte versé sera restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors son entière liberté, sans indemnité de part, ni d’autre”.

Le compromis de vente régularisé par les parties les 3 et 4 décembre 2021 comprend une clause pénale libellée comme suit :

“au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente HAI soit un montant de 13 990 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.”

L’acte prévoit en outre que :

“les parties conviennent qu’un acompte est versé, d’un montant de 6 900 euros.

L’acquéreur déposera cette somme au plus tard au jour de la signature des présentes et ce à titre d’acompte.

[…]

Sort du séquestre:

En cas de réalisation de la vente, cette somme viendra en déduction du prix dû par l’acquéreur.

En cas de non réalisation des présentes par la faute de l’acquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur, si le séquestre a valablement été versé.”

Force est en l’espèce de constater que M et Mme [U] ont déposé un permis de construire le 28 décembre 2021 qui a été refusé par arrêté du maire de la ville de [Localité 11] du 9 février 2022, au motif que le projet ne respectait pas les dispositions du PLU en vigueur. Ils n’ont donc pas déposé une demande de permis de construire “en conformité avec les règles d’urbanisme applicables dans la zone”, ainsi qu’ils s’y étaient pourtant engagés en signant le compromis de vente le 3 décembre 2021.

M et Mme [U] produisent en outre une décision de refus de financement immobilier qui leur a été opposé par la banque CIC Ouest le 30 juin 2022, à la suite de leur demande du 29 avril 2022 portant sur un crédit immobilier de 260 000 euros au taux fixe de 1,38% sur une durée de 299 mois.

Force est de constater que si le seul prêt sollicité apparaît conforme aux stipulations contractuelles, s’agissant du montant, du taux d’intérêt et du délai, inférieurs aux montants et délai prévus dans le compromis, il est pour le moins tardif, puisque le dépôt du dossier de prêt a été fait plus de trois mois après le délai contractuellement prévu entre les parties (le 29 avril 2022 au lieu du 3 janvier 2022).

Ainsi, la seule demande de prêt refusée n’a pas été formée dans le délai stipulé dans le compromis et M et Mme [U] ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

De même, il est parfaitement établi qu’ils n’ont pas fait les démarches qui leur incombaient pour l’obtention du permis de construire.

Il s’ensuit que M et Mme [U] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt et celle relative à l’obtention d’un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme en vigueur et que ces conditions suspensives ont défailli de leur fait et doivent être réputées réalisées.

Dès lors, ils ne sont pas fondés à réclamer le remboursement de l’acompte versé et ils sont redevables de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022, comme demandé, sans que pour autant la résolution du compromis de vente ne soit prononcée, l’absence de réalisation des conditions suspensives n’étant pas susceptible d’entraîner une telle sanction. Il sera par ailleurs ordonné la remise de la somme séquestrée à la SAS A&V Invest avec compensation des sommes.

Sur le montant de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le montant de la clause pénale équivaut classiquement à 10 % du prix de vente.

La SAS A&V Invest ne produit aucune pièce pour justifier des problèmes de trésorerie allégués et de la perte d’opportunités d’investissement.

Elle démontre cependant n’avoir revendu le bien que le 25 septembre 2025, soit près de deux ans après la signature du compromis de vente avec M et Mme [U], et ce, moyennant la somme de 115 000 euros, soit 18 000 euros de moins que la somme convenue avec ces derniers.

Il est ainsi établi qu’elle justifie de la perte financière subie.

Il s’ensuit que la clause pénale d’un montant de 13 990 euros tel que fixé au compromis n’apparaît pas manifestement excessive au regard du préjudice subi par la société venderesse.

M et Mme [U] seront ainsi condamnés à verser cette somme à la SAS A&V Invest.

Sur les autres demandes

Succombant, M et Mme [U] seront condamné aux dépens. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’ils prennent en charge les frais que la société A&V Invest a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, évalués à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le compromis de vente régularisé les 3 et 4 décembre 2021 par Monsieur [N] [U] et son épouse, Madame [H] [L] épouse [U], d’une part, et la SAS A&V Invest, d’autre part, n’est pas nul ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] et son épouse, Madame [H] [L] épouse [U] à verser à la SAS A&V Invest la clause pénale contractuellement prévue d’un montant de 13 990 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 ;

DIT que la somme séquestrée d’un montant de 6 900 euros s’imputera sur cette somme de 13 990 euros et sera remise par le séquestre à la SAS A&V Invest ;

REJETTE la demande présentée par Monsieur [N] [U] et son épouse, Madame [H] [L] épouse [U], de restitution du dépôt de garantie et de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] et son épouse, Madame [H] [L] épouse [U], à payer à la SAS A&V Invest la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] et son épouse, Madame [H] [L] épouse [U], aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Belet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Géraldine BERHAULT