TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04120 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPDY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est – [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [N], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 19 et 20 septembre 2023 prenant effet au 27 septembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [E] [N] un appartement à usage d’habitation (n°C102) situé [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 317,66 € et 66,93 € de provision sur charges.

Par contrat distinct signé électroniquement le même jour, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [E] [N] un emplacement de parking extérieur (n°80) situé [Adresse 9], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 15 € et 2,51 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juillet 2024 pour un montant de 1.241,22 €.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de Justice du 10 octobre 2024, afin de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux susvisés local habitation et emplacement de parking, pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Madame [E] [N] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,

— et de condamner ce dernier :

* au paiement de la somme de 1.618,70 € arrêtée au 31 août 2024, quittancement août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels,

* outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.479,18 € au titre des loyers impayés.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 10 octobre 2024, Madame [E] [N] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juillet2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu à l’emplacement de parking qui se situe à la même adresse que le logement principal a été conclu avec le même bailleur de sorte qu’il en constitue l’accessoire. Ce bail prévoit également qu’en cas de non-paiement et deux mois après une sommation de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.241,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 août 2024.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [E] [N] sera ordonnée, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [E] [N] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [E] [N] reste lui devoir, hors surloyer appliqué et des frais de dossier SLS d’un montant total de 774,57 euros (749,57 + 25) ainsi que des frais de poursuite de 220,58 euros, la somme de 3.478,03 € à la date du 18 février 2024.

Madame [E] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il ressort, en outre, du décompte que le bailleur a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire (749,57€) depuis le mois de janvier 2025, outre les frais de dossier de 25 euros.

Or, la bailleresse ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure au locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS, un mois après l’absence de réponse à l’enquête, la mise en demeure devant par ailleurs comporter la reproduction de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article, pour l’année 2024. La SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.478,03 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Madame [E] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [E] [N] sera condamnée à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 19 et 20 septembre 2023 prenant effet au 27 septembre 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [E] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation (c°102) et l’emplacement de parking extérieur (n°80) situés [Adresse 9], à [Localité 7] sont réunies à la date du 15 août 2024 ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de supression délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3.478,03 € au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement provisionnel au tire du supplément de loyer de solidarité (SLS) ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges de chacun des baux, révisables selon stipulations contractuelles, à l’exclusion du SLS ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente