Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [W]

Porte 1102 Etage 1 Le Clos de la Breteche

35 Rue Jean Jaurès

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03514 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMBG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Madame [L] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [L] [W] un logement situé Clos de la Breteche – 35 rue Jean Jaurès – 44220 COUERON.

Le 10 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, lz mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2883,87 euros au titre des loyers échus et impayés au 30 juin 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de constater la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, de la condamner au paiement des loyers et charges impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 4189,07 euros selon le décompte arrêté au 11 mars 2025. Elle a en outre indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire, confirmant la reprise du paiement des loyers.

Madame [L] [W] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a indiqué avoir procédé au paiement d’un loyer le 13 mars 2025, de sorte qu’elle resterait seulement redevable de la somme de 3200 euros, sollicitant par ailleurs des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer – qui vise un délai de deux mois – qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 30 décembre 2022 étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4189,07 euros au 11 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce montant, la somme de 330,82 euros, imputée à la locataire. Cette somme correspond, en effet, à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Lors de l’audience la locataire indique avoir effectué un virement de 989,07 euros le 13 mars 2025 et en justifie par la présentation de son relevé numérique bancaire. Ce paiement n’apparait pas au décompte en date du 11 mars 2025, mais il convient de le déduire du montant total de la dette locative.

En conséquence, Madame [L] [W] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2869,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”

L’article 24 VII de cette même loi dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…) ”

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [L] [W] a bien repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs notamment, avec notamment le versement du loyer de février 2025.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [W] perçoit un salaire de 2100 euros, outre 148 euros de la CAF et 440 euros de pension alimentaire. Il précise qu’elle vit seule avec ses deux filles de 8 et 10 ans, qu’elle gère seule des dettes contractées avec son ex-époux et que la constitution d’un dossier de surendettement est en cours, ainsi qu’une demande FSL.

Lors des débats, Madame [L] [W] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 100 euros par mois, outre le loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, de l’accord de la société bailleresse, et dès lors que Madame [L] [W] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [L] [W] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [L] [W] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2869,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [L] [W] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 28 mensualités de 100 euros, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 11 septembre 2024 ;

DIT que Madame [L] [W] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Clos de la Breteche – 35 rue Jean Jaurès – 44220 COUERON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE