Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [G]

Porte 44 Etage 1

9 Rue Meuris

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01841 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2DF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [H] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 décembre 1997 à effet au même jour, la Société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [H] [G] un logement de type 3 lui appartenant sis, 9 rue Meuris – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 2 293,83 francs pour le logement et 294,95 francs pour les annexes outre une provision mensuelle pour charges de 572,49 francs.

Par deux contrats de location du 18 août 2017 et à effet au 29 août 2017, conclus entre les mêmes parties, la SAMO a donné à bail à [H] [G] deux garages, sis rue Meuris, n° porte 1016 et 1018 – 44100 NANTES, moyennant chacun un loyer mensuel initial de 40 €, sans charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [H] [G] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 300,58 € arrêté au 28 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation des baux des 12 décembre 1997 et 18 août 2017 à compter du 12 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 février 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [H] [G] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [H] [G] au paiement de la somme de 2 085,68 € arrêtée au 18 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 12 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 12 janvier 2025 ou du 12 février 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 12 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [H] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [H] [G] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

· Condamner [H] [G] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. A ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 228,06 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 septembre 2025.

Régulièrement assignée à étude, [H] [G] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

À l’audience, CDC Habitat Social a déclaré se désister de cette demande, sans que [H] [G] ne fasse d’observation ; il convient donc de lui en donner acte.

Résiliation pour non paiement des loyers

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 29 juillet 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 2 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025 et le préfet en a accusé réception le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4°.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [H] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 300,58 € arrêté au 28 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [H] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [H] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 228,06 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 307,22 € (177,07 € + 130,15 €).

En conséquence, [H] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 3 920,84 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 599,07 € pour le logement et 44,87 € pour chacun des stationnements.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [H] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisqu’elle a effectué un versement de 495 € le 10 septembre 2025, le prix intégral du loyer de l’appartement étant de 599,07 € ; le loyer résiduel quant à lui s’élève à 405,19 €.

Le diagnostic social et financier indique que [H] [G] est très attachée à son logement et que la deuxième chambre lui permet d’accueillir régulièrement ses petits-enfants. Elle a cependant compris qu’elle n’a pas les ressources suffisantes pour le conserver. Âgée de 63 ans, elle est demandeur d’emploi depuis la perte de son emploi en mars 2024, ce qui a entraîné une baisse de ses revenus. Elle est par ailleurs atteinte d’une pathologie chronique et va demander une pension d’invalidité. Elle va également demander la résiliation des deux garages et en demander un seul, plus petit. Elle pourrait prétendre à un FSL pour une aide au résiduel.

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL note une reprise des paiements, que l’APL a été maintenue et que la résiliation des contrats concernant les deux garages permettrait d’augmenter la capacité de remboursement de la locataire. Ainsi, le bailleur se dit d’accord pour des délais de paiement à hauteur de 90 € par mois en plus du loyer courant.

[H] [G] explique avoir besoin des garages pour entreposer les affaires de sa mère qu’elle a récupérée. Un autre poste important de dépenses est le tabac. Elle déclare que ses seules ressources sont les Assedic, à hauteur de 800 €. Elle propose de verser 50 € par mois en plus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif en tenant compte de la demande du bailleur, de la proposition de la locataire et d’une évolution favorable de ses ressources attendues prochainement (résiliation d’un garage, FSL, logement moins onéreux).

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [H] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que CDC HABITAT SOCIAL se désiste de sa demande fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 décembre 1997 entre CDC HABITAT SOCIAL et [H] [G], concernant le logement sis 9 rue Meuris – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

CONDAMNE [H] [G] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 920,84 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [H] [G] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 70 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [H] [G] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 9 rue Meuris – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [H] [G] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas [H] [G] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 30 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 599,07 € pour le logement et 44,87 € pour chacun des stationnements, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [H] [G] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY