Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 06 Novembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCARDIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]

Porte A5 Etage 2

8 Rue Jean Fraix

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01340 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXOR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [V] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 décembre 2018 à effet au même jour, [X] [E] a donné à bail à [V] [N] un logement de type 2 lui appartenant sis, 8 rue Jean Fraix, 2ème étage – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 226,89 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 30 €.

[X] [E] et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement Visale le 5 décembre 2018 .

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [V] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 573,95 € arrêté au 4 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur;

— ordonner en conséquence l’expulsion de [V] [N], ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner [V] [N] à lui payer la somme de 1 445,56 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 sur la somme de 573,95 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du loyer contractuel augmenté des charges et condamner [V] [N] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner [V] [N] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner [V] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 25 juillet 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 376,71 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [V] [N] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu le 5 décembre 2018 entre [X] [E] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant le logement objet du présent jugement, s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a le bailleur à l’encontre de [V] [N] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification du commandement de payer à la CCAPEX le 31 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 14 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [V] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 573,95 € arrêté au 4 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article VIII

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [N].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 376,71 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025, pour la seule compensation de défaut de paiement prise en charge par ACTION LOGEMENT SERVICES, expurgé des frais de procédure et des honoraires d’avocat. En conséquence, [V] [N] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de juillet 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 2 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 296,03 €, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur, et sur justification d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[V] [N] est dans une situation financière et sociale difficile et précaire, par ailleurs il est actuellement en situation irrégulière et il parle mal le français. Les services sociaux ont l’impression, confirmée par l’équipe mobile de psychiatrie, que [V] [N] souffre d’une déficience intellectuelle. Un signalement a été effectué au procureur de la République pour la mise en place d’une mesure de protection, mais le défendeur n’est pas en capacité financière de payer le certificat médical qui doit être effectué par un médecin inscrit sur la liste dressée par le procureur de la République.

[V] [N] n’a plus payé son loyer depuis octobre 2024, ce qui interdit, aux termes de la loi, de lui accorder des délais de paiement.

Aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [N].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de ACTION LOGEMENT SERVICES fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 décembre 2018 entre [X] [E] et [V] [N], concernant le logement sis 8 rue Jean Fraix, 2ème étage – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 376,71 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er septembre 2025, échéance de juillet 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 2 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 296,03 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur, et sur justification d’une quittance subrogative ;

ORDONNE à [V] [N], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY