Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [B]

49 Impasse des Vieilles Haies

44150 ANCENIS

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03146 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKHA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [R] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 28 septembre 2022, prenant effet à compter du 15 octobre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, Madame [T] [E] a donné à bail à Monsieur [R] [B] un local à usage d’habitation meublé sis 49 impasse des Vieilles Haies à Ancenis-Saint-Géréon (44 150) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros.

La bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 28 septembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le 14 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [B] à lui payer la somme de 2 363.36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 1 300 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur [R] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [R] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du créancier par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’est désistée de sa demandes d''acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, compte tenu du départ du locataire des lieux loués le 12 octobre 2024. Elle a maintenu la demande de condamnation à l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 2 363.36 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [R] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits de la bailleresse

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la bailleresse à l’encontre de Monsieur [R] [B] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre la bailleresse et le locataire que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu à l’audience et l’enquête sociale, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé la créance de la garantie à la somme de 2 363.36 euros.

Selon la dernière quittance subrogative, les virements d’ACTION LOGEMENT s’élèvent à la somme de 2 600 euros. Le décompte de la créance arrêtée au 28 février 2025 fait apparaître une créance principale de 2 363.36 euros correspondant aux loyers et charges impayés par Monsieur [R] [B] pour les mois d’octobre 2023, de novembre 2023, d’août 2024 et de septembre 2024, après déduction des trois versements de 78.88 euros réalisés par le locataire en 2024.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 363.36 euros, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [B] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 février 2024 sur la somme de 1 300 euros, à compter de l’assignation du 26 septembre 2024 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Le défendeur qui succombe supportera les dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût du commandement de payer, de la notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX, la procédure n’étant plus fondée sur la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la demanderesse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [R] [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 363.36 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 février 2024 sur la somme de 1 300 euros, à compter de l’assignation du 26 septembre 2024 pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] au paiement des dépens de l’instance, à l’exception du coût du commandement de payer, de la notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA