Minute n° 25/269

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 10 Juillet 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires FLEURS D’ARMOR

sis [Adresse 4]

représenté par son syndic le cabinet HEMON CAMUS

[Adresse 1]

[Localité 8]

Demandeur représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

ET:

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Pascale MOQUET

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 Juillet 2025

date des débats : 23 Mai 2025

délibéré au : 10 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00623 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTRM

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée FLEURS D’ARMOR a fait assigner M. [Z] [O] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 3.917,26 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement et de 2.000 euros de dommages et intérêts et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, 1.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence FLEURS D’ARMOR fait valoir que M. [Z] [O] est copropriétaire des lots n°45 et 63 situés dans l’ensemble immobilier se trouvant [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il ne procède pas au paiement en dépit de relances et mises en demeure notamment des 4 novembre 2024 et 13 décembre 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [Z] [O] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 à laquelle M. [Z] [O] a comparu en personne et le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a indiqué que la dette s’élève désormais à la somme de 4.394,75 euros selon décompté actualisé du 21 mai 2025 et maintient l’ensemble de ses demandes.

M. [Z] [O] a fait valoir qu’il ne conteste pas la dette et rencontre des difficultés financières en ce que la vente de son appartement n’a pu aboutir. Il a déclaré qu’il restait dans l’attente de la vente définitive de l’un de ses appartements afin de régler sa dette.

Le délibéré du jugement contradictoire et en premier ressort a été fixé au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence FLEURS D’ARMOR produit aux débats :

— une notification de transfert de propriété de Mme [U] au profit de M. [Z] [O] portant sur la propriété des lots n°45 et 63 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10],

— l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier

— le règlement de copropriété de la résidence FLEURS D’ARMOR

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 3.917,26 euros au 17 janvier 2025 et un décompte actualisé au 21 mai 2025 portant sur la somme de 4.394,75 euros,

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er octobre 2022 au 1er trimestre 2025

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception des 04 novembre 2024 et 09 décembre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 25 avril 2023, 21 février 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025

— le contrat désignant la SAS HEMON CAMUS en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [Z] [O] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 10]. A l’exception d’un chèque d’un montant de 833,32 euros le 8 mars 2023, le décompte actualisé démontre l’absence de paiement par M. [Z] [O] entrainant une aggravation de la dette au regard des sommes mentionnées sur les deux décomptes produits.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [O] reste redevable de la somme de 4.394,75 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 21 mai 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de la mise en demeure et le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4.397,75 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de la nature de la demande du syndicat des copropriétaires, les dispositions de l’article 1231-6 du code civil apparaissent plus adaptées que l’article 1231-1 du code civil qui renvoient à une inexécution contractuelle alors que les parties en présence ne sont pas liées par un contrat.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [Z] [O] ne s’est pas manifesté auprès du syndic malgré les relances et mises en demeure et n’a effectué aucun paiement afin de régler les charges lui incombant.

Ses explications à l’audience sur ses démarches en vue d’apurer sa dette sont parfaitement cohérentes et révèlent une volonté de ne pas laisser s’aggraver la situation.

Cependant, la carence de M. [Z] [O] est manifeste. Elle devra être mesurée au regard des démarches entreprises et qui sont sur le point d’aboutir (signature d’un compromis de vente). Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [O] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée FLEURS D’ARMOR sise [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS HEMON CAMUS la somme de 4.397,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 21 mai 2025 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée FLEURS D’ARMOR sise [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS HEMON CAMUS à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4.397,75 euros ;

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée FLEURS D’ARMOR sise [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS HEMON CAMUS la somme de 500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée FLEURS D’ARMOR sise [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS HEMON CAMUS la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT